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9月4日，一份名為《上市房企中票發(fā)行政策全文》的會(huì)議紀(jì)要在網(wǎng)上流傳，引起各方熱議。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從權(quán)威渠道獲得的相關(guān)信息與網(wǎng)上流傳的紀(jì)要內(nèi)容有所不同，其中對(duì)于發(fā)債房企的要求有所變化。

值得注意的是，記者從權(quán)威獲得的信息，發(fā)債房企的資質(zhì)要求中，添加了未受到國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等監(jiān)管機(jī)構(gòu)的處罰記錄及造成嚴(yán)重社會(huì)負(fù)面的事件出現(xiàn)的要求。對(duì)于發(fā)債房企，除此前網(wǎng)上資料顯示的上市公司的要求外，還明確提出其上市板塊需為“A股”，并且對(duì)其主體評(píng)級(jí)狀況亦有所要求。

具體而言，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，什么叫房地產(chǎn)企業(yè)？并非傳言中的三條標(biāo)準(zhǔn)滿足任意兩條即為房企。而是明確指出發(fā)行人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入比重大于或等于50%的為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于沒有一類業(yè)務(wù)營業(yè)收入比重大于或等于50%的發(fā)行人，若其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤均在所有業(yè)務(wù)中最高，且均占公司總收入和總利潤的30%及以上的亦被認(rèn)定為房地產(chǎn)企業(yè)。

募集資金用途方面，知情人士還表示，權(quán)威信息與網(wǎng)上資料相比，去掉了“普通商品房開發(fā)的面積要占到項(xiàng)目總面積的70%以上”的要求，“執(zhí)行起來應(yīng)該很快，近期就會(huì)開始操作”。

發(fā)行時(shí)間上，由于大多數(shù)上市房企此前均未有過發(fā)債經(jīng)驗(yàn)，因此估計(jì)需要大概兩個(gè)月時(shí)間評(píng)級(jí)及一個(gè)月的審批流程，預(yù)計(jì)銀行間第一筆房企發(fā)行債券將在今年年底推出。而據(jù)知情人士透露，本次交易商協(xié)會(huì)還首次為單獨(dú)一個(gè)行業(yè)發(fā)債制定了獨(dú)立的發(fā)行信息披露表格體系。

由于設(shè)置了A股上市及評(píng)級(jí)門檻等要求，市場(chǎng)人士表示，能夠滿足銀行間市場(chǎng)發(fā)債要求的房企數(shù)目將較為有限。

募集資金不得用作土地款

在國家對(duì)房地產(chǎn)限價(jià)政策及國內(nèi)融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發(fā)債及非標(biāo)方式進(jìn)行融資。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前7個(gè)月，中國房企海外融資規(guī)模達(dá)到424.33億美元，其中，7月份海外融資規(guī)模56.6億美元，環(huán)比下滑幅度為40.79%。此外，從萬科[簡介最新動(dòng)態(tài)]等10家標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資的表現(xiàn)看，7月份融資額度50.37億元，環(huán)比下降63.74%。

而在銀行間市場(chǎng)，此前只允許保障房等民生項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)債融資。

根據(jù)交易商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2014年6月末，共有16家企業(yè)累計(jì)發(fā)行391.3億元保障房建設(shè)債務(wù)融資工具；累計(jì)有北京市、青海省、江蘇省等14個(gè)地區(qū)30家企業(yè)發(fā)行38期總額896.575億元保障房定向工具，對(duì)應(yīng)支持超過51萬套保障性住房建設(shè)；保障房定向工具注冊(cè)余額182億元。其中，陜西煤業(yè)化工集團(tuán)有限責(zé)任公司5月12日發(fā)行的15億元中期票據(jù)，是首次以公募形式發(fā)行的保障房類債務(wù)融資工具。

但今年由于一系列監(jiān)管政策調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)變化，房企的融資境況也發(fā)生了變化。一位接近監(jiān)管層的人士表示，出于“惠民生，穩(wěn)增長”考慮，從保障性住房發(fā)債到普通商品房發(fā)債的政策是符合央行及協(xié)會(huì)一貫的政策精神延續(xù)的。“央行4月專門開了關(guān)于住房維穩(wěn)的會(huì)議。對(duì)于保障性住房建設(shè)，央行和協(xié)會(huì)一直有相關(guān)的支持性政策。”

上述接近監(jiān)管層的人士還指出，本次銀行間市場(chǎng)房企發(fā)債的合規(guī)性是比較高的，前期試點(diǎn)較為謹(jǐn)慎，要求發(fā)債房企在境內(nèi)A股上市，且在國內(nèi)一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)占比較大。

而目前房地產(chǎn)企業(yè)中資金匱乏的主要是中小型企業(yè)，需要救市的項(xiàng)目也主要集中在三、四線城市，“銀行間市場(chǎng)發(fā)債本次細(xì)則出臺(tái)之后，將有利于優(yōu)質(zhì)房企降低融資成本，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的并購整合也會(huì)有一定推動(dòng)作用”。

在發(fā)行主體的資質(zhì)要求上，記者獲取的信息中交易商協(xié)會(huì)要求發(fā)債房企房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)應(yīng)以中小戶型普通商品房為主；未來主營業(yè)務(wù)仍以普通商品房為主。并指出發(fā)債房企應(yīng)積極參與棚戶區(qū)改造、保障性住房、自住商品房建設(shè)。

資金用途上，記者獲得的消息是明確指出僅限于房屋建設(shè)開發(fā)，不得用作土地款等其他用途。上述接近監(jiān)管層人士還表示本次募集資金將采取專戶資金監(jiān)管模式，并提供相應(yīng)的資金監(jiān)管協(xié)議，以“保證在確定是商品房之后，才能把錢投進(jìn)去，避免資金被作為他用”。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此次對(duì)于銀行間市場(chǎng)發(fā)債房企要求不存在“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價(jià)”、“信貸違規(guī)”、“無證開發(fā)”等違法違規(guī)行為的要求其實(shí)是非常嚴(yán)格的要求，因?yàn)榇祟愡`規(guī)在房地產(chǎn)行業(yè)是非常普遍的。

該人士還表示，房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資有利于其降低融資成本、縮短融資鏈條。且從信息透明性和合規(guī)性來說，銀行間市場(chǎng)發(fā)債的優(yōu)點(diǎn)也比較突出。

建議企業(yè)優(yōu)先選擇中票

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，對(duì)于本次銀行間市場(chǎng)房企發(fā)債融資的產(chǎn)品類型，交易商協(xié)會(huì)“建議企業(yè)優(yōu)先選擇公開發(fā)行中期票據(jù)的方式”。

對(duì)于發(fā)行中票進(jìn)行融資的優(yōu)點(diǎn)，中金公司表示中票具有期限較長且融資成本較低的特點(diǎn)，“一般中票發(fā)行期限在3-5年左右，明顯長于銀行/信托融資久期2-2.5年的水平，而且發(fā)行利率區(qū)間一般在基準(zhǔn)利率下浮10%到上浮20%之間，低于A股地產(chǎn)公司平均的綜合融資成本，有助于地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整償債結(jié)構(gòu)及降低融資成本”。

中金公司報(bào)告中還顯示，2014年以來已有地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)的先例。投資性房地產(chǎn)類的陸家嘴在2013年12月即獲準(zhǔn)注冊(cè)50億中票，2014年5月發(fā)行其第一期中票，而該方案曾于2012年10月被公司董事會(huì)決議通過；以商品房銷售、商業(yè)物業(yè)銷售為主業(yè)的世茂股份2014年2月底也曾獲準(zhǔn)注冊(cè)50億中票，2014年4月及8月分別發(fā)行了兩期中期票據(jù)。

除發(fā)行中期票據(jù)，國泰君安首席債券分析師徐寒飛還指出，2014年以來房地產(chǎn)債券融資放開的跡象已經(jīng)十分明顯，陸續(xù)有一些非保障房背景的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債甚至可轉(zhuǎn)債。如早在7月23日，民營房地產(chǎn)江蘇新城就發(fā)行過20億元公司債；8月26日，福星發(fā)行16億元公司債。更早前的7月18日，冠城發(fā)行18億元可轉(zhuǎn)債。徐寒飛還指出，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)融資開閘的反應(yīng)明顯還比較遲鈍，前期發(fā)行的這些中票和公司債的需求情況并不好，發(fā)行利率普遍維持在較高水平。

除了本次銀行間債市為部分符合條件的房企提供融資渠道，交易所市場(chǎng)在此前亦有動(dòng)作。今年4月以來，證監(jiān)會(huì)陸續(xù)審核通過了4家房地產(chǎn)公司關(guān)于發(fā)行公司債券的申請(qǐng)。

江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司7月28日公告稱，已公開發(fā)行債券總額為人民幣20億元，票面利率8.90%。此次發(fā)行債券籌集資金將用于改善債務(wù)結(jié)構(gòu)、償還銀行貸款和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

此單債券亦是繼2009年國內(nèi)債券融資暫停之后，房企首次發(fā)行且募集資金未用于保障房的公司債。而除新城地產(chǎn)外，另外三家獲得交易所發(fā)債資格的房企分別為天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司、臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司和重慶渝開發(fā)股份有限公司。

有債市法律專家表示，從國家風(fēng)險(xiǎn)防控的角度出發(fā)，放開房企融資是“開正門，堵偏門”的表現(xiàn)。而對(duì)于銀行間債市而言，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，可以增加直接融資的數(shù)量，以更透明化的債券取代貸款、影子銀行產(chǎn)品等非標(biāo)產(chǎn)品。

上述專家還表示：“房企在資本市場(chǎng)進(jìn)行正常融資，是一種去行政化行為。房地產(chǎn)企業(yè)，作為企業(yè)的一種，在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，是其正常的需要。這與新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步市場(chǎng)化和法制化的作法（如逐步取消限購、采取登記制度）一脈相承。”