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2014年上半年，備受“雙限”考驗的房企日子究竟過得怎樣？8月份，萬科、融創(chuàng)、旭輝等外來房產(chǎn)大腕及綠城、濱江等本地龍頭房企紛紛發(fā)布了半年報。雖說在不景氣的大背景下，外來房企的表現(xiàn)依舊強勁，但本地房企如綠城、濱江的凈利潤下滑勢頭卻令人擔(dān)憂。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，已有27家A股房地產(chǎn)上市公司發(fā)布2014年半年報，20家企業(yè)上半年主營收入實現(xiàn)同比增長，但其中近半數(shù)的房企凈利潤同比都出現(xiàn)了下滑。像嘉凱城上半年的凈利潤同比大幅下滑716%，本地房企中，濱江的凈利潤也下降了51.7%。

7月以來，隨著限購政策在多個城市正式放開，樓市宣布進入下半場。但從房企半年報中透露的信息顯示，在許多房企未完成公司全年度銷售任務(wù)一半的情況下，集中“火力”去化庫存依舊是下半年眾多房企的首要目標(biāo)。

半數(shù)房企凈利潤出現(xiàn)下滑，不少房企未完成半年任務(wù)

剛剛出爐的房企半年報，凈利潤相比去年同期下滑，算是整個半年報中最令人關(guān)注的部分。

兩周前，在香港上市的綠城中國控股有限公司發(fā)布業(yè)績預(yù)警，今年上半年綠城凈利潤可能較去年同期減少超過65%；濱江集團上半年的業(yè)績和凈利潤也出現(xiàn)明顯下滑，其半年報指出，2014年上半年濱江集團實現(xiàn)簽約銷售金額60.2億元，同比減少11%，作為主戰(zhàn)場的杭州，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入達41.54億元。此外，歸屬于母公司所有者凈利潤4.5億元，比上年同期下降51.7%。

其他本土房企的凈利潤下降幅度也令人吃驚：宋都股份上半年營業(yè)收入為13.79億元，由于東郡國際一期、印象西湖二期項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，比上年同期增長441.46%；歸屬上市公司股東的凈利潤為1626.3萬元，比去年同期減少46.53%；嘉凱城集團，其2014年半年報指出，公司今年上半年營業(yè)收入26.91億元，較上年同期增長9.79%，但實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.27億元，較上年同期下降716.17%，凈利潤在公布半年報的房企中下滑最為嚴(yán)重。

在眾多房企的半年度報告中，對于利潤率下降原因的描述大多是：近期“以價換量”拉低了利潤空間，而融資成本過高、土地成本走高以及其他資金成本高企，也不同程度地壓縮了利潤。在宋都的半年報中，對于凈利潤下降的主要原因描述就是“本期交付的東郡國際為剛需樓盤，利潤空間較窄。”

出爐的半年報中，與記者最初的預(yù)估有所不同，20家企業(yè)上半年主營收入實現(xiàn)同比增長，不過卻有不少房企仍然未能完成其半年的銷售任務(wù)。

2014年旭輝中期業(yè)績報告顯示，公司上半年完成合同銷售金額102億元，同比增長42.5%，完成其2014年全年合同銷售目標(biāo)220億元的46%；本土房企濱江，如果按照年初設(shè)定的目標(biāo)——全年銷售130億元，目前其60.2億元仍然未能完成一半的量；宋都計劃實現(xiàn)營業(yè)收入50億元，上半年宋都股份營業(yè)收入為13.79億元，未到全年目標(biāo)的三分之一。

本地大佬難敵外來大鱷，萬科半年銷售額破千億

萬科公布的2014年半年報中，其上半年實現(xiàn)銷售金額達1009.1億元，同比去年增長20.6%，也是公布半年報的房企中，唯一半年突破千億大關(guān)銷售額的。萬科總裁郁亮表示，堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)。

近期，入杭8年的萬科聯(lián)動旗下8盤同日開盤，推盤量高達800余套，可以說，這幾乎是杭州樓市史上單日推盤的最大手筆，也是為了萬科全年超百億的銷售目標(biāo)奮力沖刺。同時，上半年杭州主城區(qū)無論是銷售金額還是銷售套數(shù)，萬科都有兩個盤排進前十，這無疑也印證了郁亮所說的積極銷售的策略。

今年上半年，本地房企表現(xiàn)平平。濱江集團實現(xiàn)簽約銷售金額60.2億元，同比去年減少11%；根據(jù)綠城集團官網(wǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2014年7月31日止七個月里，綠城集團累計合同銷售金額約人民幣318億元，除去7月銷售金額46億元，其上半年合同銷售金額為272億元，同比去年上半年325億元下降了19.5%。

而從杭州主城區(qū)上半年的銷售情況來看，武林壹號成交金額達12.05億元，綠城西溪誠園也收獲6.09億元，都能排進銷售金額前十。“這兩大本地房企的產(chǎn)品相對比較高端，特別是綠城。相比外來房企主打的跑量剛需產(chǎn)品來說，銷售總額肯定相對處于劣勢。”一位開發(fā)商如此分析。

濱江的公告稱，報告期內(nèi)僅城市之星和湘湖壹號部分住宅交付，以及紹興金色家園、紹興星城大廈、衢州春江月等尾盤交付，因此2014年1~6月公司的營業(yè)收入比上年同期下降13.39%。而我們看到，除了萬家名城，其在杭州的大部分項目仍為中高端項目，項目拿地和資金成本也相對較高，其凈利潤下降也在情理之中。

有專家估計，隨著主城區(qū)大戶型限購放開，二套房貸款認(rèn)定上有所松動，濱江的中高端項目在下半年將獲得更多的去化空間。

下半年去庫存成主基調(diào)，房企拿地變得謹(jǐn)慎

7月29日零時起，杭州限購正式松綁。大家都在關(guān)心，下半年樓市成交會否有所起色？對此，各家房企在半年報中的預(yù)測較為謹(jǐn)慎。“加速去化庫存”的字眼多次被提及。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年一二線市場很可能會成為品牌房企降價的主戰(zhàn)場，隨著萬科、雅居樂等第一輪降價戰(zhàn)之后，目標(biāo)完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營。

萬科年中報顯示，由于上半年結(jié)算不多，導(dǎo)致營業(yè)收入下滑，預(yù)計今年將有超過七成的竣工量集中在下半年。對于未來的市場形勢，郁亮認(rèn)為，短期內(nèi)，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營環(huán)境可能會好于上半年。

而杭州經(jīng)歷了去年土地市場狂飆之后，2014年上半年的市場行情直轉(zhuǎn)急下，高價拿地的外來大鱷被龐大的庫存壓力所束縛，謹(jǐn)慎拿地的土地策略也在半年報中頻頻出現(xiàn)。

旭輝的半年報顯示，截至7月末，旭輝集團僅收購五塊土地，拿地總額為29.21億元，同比大降45%。北京、合肥及鎮(zhèn)江各一塊，蘇州兩塊，總應(yīng)占合同代價為人民幣19.5億元。旭輝集團將繼續(xù)在土地收購方面利用合營策略，以分散其財務(wù)承擔(dān)。“今年上半年房地產(chǎn)市場形勢逐漸轉(zhuǎn)弱，市場銷售弱化迫使企業(yè)的投資開發(fā)量大幅下降。旭輝今年上半年拿地比去年審慎，有節(jié)制地避免以過高的土地成本進行收購。”

盡管現(xiàn)金流充裕，但萬科在拿地上仍然表現(xiàn)謹(jǐn)慎。中報顯示，上半年萬科新增項目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，低于去年同期。