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7月24日，農(nóng)業(yè)銀行上海分行下發(fā)的一份8月份個人貸款定價預(yù)通知被媒體截獲，并迅速引發(fā)圍觀。

預(yù)通知確認了農(nóng)行上海地區(qū)近期的個人貸款利率變動，即對貸款金額200萬元以下的，貸款評分564分（含）以下的個人貸款給予基準利率上浮5%的定價；對貸款評分565分（含）以上的個人貸款給予基準利率；而貸款金額200萬元以上（含）的貸款可給予基準利率0.95倍以上的利率優(yōu)惠。

7月28日，農(nóng)行上海分行的相關(guān)人士對時代周報記者解釋稱，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要進行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬于近期調(diào)整個人首套住房商業(yè)性貸款的相關(guān)政策。今年以來，全國多地銀行收緊住房貸款，首套房貸8.5折幾乎絕跡，二套房貸利率普遍上浮10%，不少銀行甚至停止房貸業(yè)務(wù)。華遠地產(chǎn)總裁任志強此前曾在一篇大紅的博文《樓市》中指出，銀行個貸政策對市場的影響遠大于限購政策。從基準利率0.75倍到1.1倍的利率變化會影響到約25%的可支付能力。

時代周報記者不完全統(tǒng)計，杭州、武漢、南寧、天津、溫州、呼和浩特、濟南等城市已直接發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，目前，46個限購城市中，已有26城對限購政策進行了調(diào)整。與此同時，農(nóng)行又率先對首套房貸款利率開啟9.5折優(yōu)惠。這些信號無不讓輿論猜測，中國樓市開啟救市模式了嗎？

個貸政策松綁緩慢

這一次，首先攪動市場的是農(nóng)行上海分行。“我們已經(jīng)收到預(yù)通知，明后天可能會有正式通知。按照要求，首套房貸，純商貸200萬以上，利率可有最低9.5折的優(yōu)惠，但具體執(zhí)行要等到8月。”7月28日，農(nóng)行上海分行浦東個貸中心的一位信貸經(jīng)理表示，“農(nóng)行目前審批、發(fā)放個貸的周期已縮短至兩周左右。”

無獨有偶，農(nóng)行北京分行的相關(guān)負責(zé)人也對時代周報記者表示，首套房的貸款政策總體沒有變化，但“根據(jù)個人資質(zhì)條件，可以享受一定幅度的優(yōu)惠。”

“如果商貸100萬元，貸款人在農(nóng)行擁有5萬元以上的一年期定期存款，那么，個貸利率可以做到9.5折。”7月26日，首次購房者林偉則被農(nóng)行杭州分行個貸中心如此告知。

而農(nóng)行廣州分行方面在發(fā)給時代周報記者的短信中表示:“廣州分行沒有收到實行個貸利率優(yōu)惠政策的文件，上海的優(yōu)惠屬于市場行為。”截至目前，農(nóng)行是唯一一家承認放松首套房屋貸款利率的國有銀行。據(jù)時代周報記者了解，在上海，工商銀行與建設(shè)銀行均“仍然執(zhí)行基準利率”；中國銀行“對于普通客戶，首套房貸款利率要在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%”。

“農(nóng)行個貸新政的受益人群其實較少，因為，按照貸款金額200萬元，期限20年，年利率6.225%（6.55%×95%）計算，月供接近1.5萬元，這意味著只有月收入在3萬元以上的家庭才能享受9.5折，而在上海，這等收入的家庭大多已經(jīng)名下有房。”農(nóng)行上海分行的一位人士告訴時代周報記者。而據(jù)全國房地產(chǎn)商會理事，交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會長李驍觀察，從全國范圍來看，銀行系統(tǒng)對住房按揭依然保持謹慎的態(tài)度。“比如縣一級的樓盤，銀行目前幾乎只對一級資質(zhì)的房產(chǎn)商開放按揭，其余大多處于停貸狀態(tài)。”

此前，央行和銀監(jiān)會都要求大力支持首套住房需求。

“今年房地產(chǎn)市場下行，重要原因之一就是銀行收緊相關(guān)貸款，而這是銀行基于房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險增加的判斷而自發(fā)采取的措施，并非政策驅(qū)使。”住建部政策研究中心原副主任王玨林告訴時代周報記者。

“從央行喊話到銀監(jiān)會再三強調(diào)到現(xiàn)在，除了北京、上海、武漢、東莞等幾座城市的少數(shù)銀行對首套房寄予支持外，我們至今沒有看到更多銀行跟進。”

住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓說:“現(xiàn)在還沒有哪家銀行敢把首付比例恢復(fù)到三成以下?？傮w而言，中國的個貸政策依然緊繃，逐漸松綁的銀行數(shù)量很少，松綁速度緩慢。”

房地產(chǎn)資源下滑拖累經(jīng)濟

在謝逸楓看來，農(nóng)行在國有四大行中率先放出“首套房貸款利率下調(diào)”的消息，首先是向銀監(jiān)會示好，其次則為貫徹中央的差別化的房地產(chǎn)信貸政策，同時也有“進一步吸收業(yè)務(wù)”的考慮，與此同時也說明，農(nóng)行開始逐漸看好房地產(chǎn)市場了。

“而一些商業(yè)銀行之所以近期對首套房按揭開閘，這或許與今年的兩次定向降準有關(guān)。”謝逸楓說。與此同時，今年二季度，央行還曾兩度向商業(yè)銀行再貸款。據(jù)估算，通過上述兩項措施，央行累計釋放流動性近5500億元，相當(dāng)于降準50基點的效果。

“與去年相比，銀行的資金鏈如今相對寬松，信貸額度也較年初寬裕。而且，中央要求調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國企央企也在進行自身結(jié)構(gòu)的調(diào)整，故而，銀行未來對傳統(tǒng)的重點領(lǐng)域的貸款投放可能會逐漸壓縮。”中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴時代周報記者。7月24日，中金公司發(fā)布最新研究報告稱，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，四大行近期在上海地區(qū)的新發(fā)放首套房按揭平均定價在6%-6.2%之間，即在9.5折或以內(nèi)。此前，世聯(lián)行6月27日發(fā)布的一份報告指出，按揭貸款偏緊制約需求釋放的是2014年上半年房地產(chǎn)市場銷售萎縮的重要原因。

中金的上述報告認為，“6月份，全國居民中長期貸款（主要是按揭）新增1991億元，同比多增78億元，扭轉(zhuǎn)了四、五月同比少增的局面。”郭田勇告訴時代周報記者，隨著資金鏈逐漸放松，其他銀行預(yù)計都會跟進農(nóng)行的首套房屋貸款優(yōu)惠政策。申銀萬國7月3日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)6月份月報中指出：“下半年，可能出現(xiàn)的定向?qū)捤?，可以使按揭?zhí)行利率有所下降，房屋銷量可能會有一定的反彈。”

謝逸楓的判斷則更加篤定—三季度至四季度，銀行逐漸放松房地產(chǎn)信貸是可以預(yù)見的。

“銀行托市主要是為托住7.5%的經(jīng)濟增長目標，力求讓樓市平穩(wěn)地軟著陸。”謝逸楓說。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年GDP增長7.4%，已經(jīng)低于7.5%的經(jīng)濟增長目標。而上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.1％，已經(jīng)低于社會固定投資增速17.5%，房地產(chǎn)投資增速的下滑，已對經(jīng)濟增長形成了拖累。

放開限購不等于救市

當(dāng)農(nóng)行降低個貸利率的消息傳得沸沸揚揚，一些市場輿論不免讀出了幾分“政府托市”的意味。最新消息顯示，杭州宣布調(diào)整限購政策，購買主城區(qū)140平方米及以上住房不需提供住房情況查詢記錄。限購松綁，加上信貸支持，這是政府救市的節(jié)奏嗎？“即便今年下半年，其他三大行和農(nóng)行一樣，發(fā)文支持首套房貸款利率下調(diào)，這也不能說明政府救市，因為，國務(wù)院的指導(dǎo)性意見始終支持首套房需求，只是銀行一直不愿松綁。”李驍說。而郭田勇也認為，放開首套房貸與救市無關(guān)。“政府不管如何調(diào)控樓市，對首套房的政策支持不會改變。而針對二套房、三套房的信貸政策的變化才能體現(xiàn)樓市調(diào)控的走向，但目前沒有端倪。”

至于能否取消限購，6月4日，在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部總經(jīng)濟師馮俊表示：“每個地方可以根據(jù)自己的實際情況作出判斷。”而中金公司在7月24日的研究報告中指出，據(jù)其監(jiān)測，限購松綁的短期效果明顯，成交反彈40%-50%，但其對樓市刺激的持續(xù)性不會超過一個季度。

以濟南為例，7月10日放松限購后，第一周，該市的日均成交量迅速攀升至510套，而第二周的這一數(shù)字下降為306套/日，僅較限購令松綁前的230套/日環(huán)比增長33%。

“地方政府放開限購并不等同于救市。因為，樓市政策的核心是分類調(diào)控與雙軌制。住建部在制定細則時更是強調(diào)是否放開限購視各地的市場情況而定，而那些庫存較高的城市，完全可以放開限購。”李驍說。

在他看來，限購政策的初衷是為抑制房價過快上漲，如今，一些地方的房價已進入快速下跌的通道，限購應(yīng)當(dāng)退出。“取消限購、限貸，這只說明政府糾正了以往的錯誤，讓房地產(chǎn)回歸市場化。而真正的救市應(yīng)當(dāng)是指，第一，加大信貸供應(yīng)；第二，集中出臺鼓勵住房需求的政策；第三，地方政府推出天量的投資計劃。”

但在王玨林看來：“中國的房地產(chǎn)市場已進入穩(wěn)定期，今年全年的房地產(chǎn)銷售面積將在10億平方米左右，這與往年的平均值相比，不算很好，但也不壞。”

“而且，中央今年加大棚戶區(qū)改造的投入，彌補了房地產(chǎn)業(yè)的投資不足。”

在王玨林看來，如果政府救市，全面放開限購、減少首付比例、降低房貸利率，至少在北京、上海等一線城市以及房價重點調(diào)控城市，樓市肯定會迎來新的高潮，房屋庫存很快會被消化。但救市的代價卻有著不可承受之重。“當(dāng)更多受到刺激的企業(yè)繼續(xù)大舉拿地開發(fā)，未來，供應(yīng)過剩的問題會更加嚴重，而到那時，由于盤子太大，政府想救也未必救得了。”