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6月24日，河北省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，不過(guò)直到7月16號(hào)此消息才由河北日?qǐng)?bào)進(jìn)行了披露，一時(shí)間“河北救市”一詞見(jiàn)諸報(bào)端，不過(guò)《意見(jiàn)》第一條就明確說(shuō)明此舉的目的是進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，而《意見(jiàn)》中真正涉及所謂“救市”的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容并不多，那么這一輪小幅調(diào)整對(duì)處于低迷態(tài)勢(shì)的秦皇島樓市有何深遠(yuǎn)影響呢？我們暫且從《意見(jiàn)》中所重點(diǎn)涉及的對(duì)項(xiàng)目建設(shè)做出規(guī)定時(shí)限以及規(guī)定產(chǎn)品配比比例這方面做出簡(jiǎn)要分析。

《意見(jiàn)》中規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上。同時(shí)規(guī)定各類住房建設(shè)項(xiàng)目要在劃撥決定書(shū)或出讓合同中約定土地交付之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工。形成滿足有效剛性居住需求，逐步形成供給穩(wěn)定、總量平衡、梯次分明的住房體系。

與通過(guò)契稅微調(diào)對(duì)秦皇島樓市的影響相比，顯然以上規(guī)定對(duì)秦皇島房地產(chǎn)的作用則具有長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。眾所周知，秦皇島是一座旅游城市，優(yōu)質(zhì)的海資源、旅游資源、氣候資源以及臨近津京的地域等諸多特質(zhì)都會(huì)附加在秦皇島房子的身上，顯然接近7000元/平米的均價(jià)是超過(guò)了作為一個(gè)四線城市的人均消費(fèi)承載力的，而大量同質(zhì)類產(chǎn)品的集中上市也在無(wú)形透支著秦皇島未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑在這樣的大背景下差異化的產(chǎn)品會(huì)使得其在競(jìng)爭(zhēng)中具有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力，而《意見(jiàn)》強(qiáng)制規(guī)定中小戶型的住房套數(shù)將達(dá)到開(kāi)發(fā)總套數(shù)的70%，這一規(guī)定無(wú)疑將開(kāi)發(fā)商在“產(chǎn)品創(chuàng)新”上加上了一層“緊箍咒”。另外在2013年7月，政府在《秦皇島市保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)并軌運(yùn)行實(shí)施細(xì)則》中強(qiáng)調(diào)了對(duì)“雙配建制”劃分與執(zhí)行。在這幾項(xiàng)舉措的共同作用下，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)值被進(jìn)一步壓縮。

同樣，《意見(jiàn)》規(guī)定項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間表則更對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。據(jù)秦皇島房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，2010年4個(gè)區(qū)招拍掛土地45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，這些土地集中在2012年和2013年入市。而2013年房屋施工面積為2481.91萬(wàn)平方米，商品房屋銷售面積僅為302.5萬(wàn)平方米。秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)存在臨供大于求，去化難的問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)則是面臨消化周期過(guò)長(zhǎng)，資金回籠難的窘迫境地，加之當(dāng)前地價(jià)高漲均加大了開(kāi)發(fā)商拿地的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。目前，秦皇島不少房企存在底價(jià)拿地甚至放棄拿地，即使對(duì)拿到的土地也會(huì)延遲開(kāi)發(fā)，在這樣的背景下，給開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制規(guī)定開(kāi)工建設(shè)的時(shí)限，這對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

因?yàn)檎疚徊灰粯?，所以說(shuō)政策始終具有“雙面性”。從另外的層面講此舉也有積極的一方面。像秦皇島確實(shí)存在出讓的土地長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)實(shí)，如眾所周知的位于東山小學(xué)的“河北地王”，六年來(lái)一直處于閑置狀況，這樣一來(lái)對(duì)于肅清閑置出讓土地確實(shí)有著積極的一方面；與此同時(shí)，此舉也是站在購(gòu)房者的角度去制衡開(kāi)發(fā)商，以防治類似德大事件的再次發(fā)生。

儼然這一次的所謂的“調(diào)整”并未對(duì)秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響，至少?gòu)哪壳暗那闆r看這樣的影響幾乎為零。官方的講這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，使其房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。《意見(jiàn)》與2008年政府“補(bǔ)血”性樓市相比，此次調(diào)整缺少了政策的厚度，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，僅僅依靠對(duì)政策的小修小補(bǔ)很難對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，如果政府在利率上做出相應(yīng)的讓步又或者如其他城市在第三套住宅上做出“松綁”，這才是秦皇島開(kāi)發(fā)商真正想要等的“風(fēng)”！

備注：“雙配建制”是指在商品房建設(shè)中，配套建設(shè)5%的公租房和5%的廉租房，這部分配建的保障房維修責(zé)任交給開(kāi)發(fā)商。秦皇島市對(duì)相關(guān)的程序、標(biāo)準(zhǔn)等還進(jìn)行了重新明確：老舊小區(qū)、城中村改造、返遷安置部分不配建，商業(yè)開(kāi)發(fā)部分按10%比例配建，別墅類和規(guī)模小的項(xiàng)目收取的異地建設(shè)費(fèi)由各縣區(qū)政府集中建設(shè)。