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近期，各地限購(gòu)政策開(kāi)始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?，其中?個(gè)城市中高端市場(chǎng)開(kāi)放限購(gòu)，中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場(chǎng)依然未松綁，成為這些城市限購(gòu)政策調(diào)整的一個(gè)比較重要的特征。日前，上海限購(gòu)松綁消息被上海官方否認(rèn)。目前，上海的普通購(gòu)房者仍然受限，但以高端樓盤(pán)為購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)的客群卻可通過(guò)多種渠道避開(kāi)限購(gòu)。再加上近期上海松綁對(duì)豪宅限價(jià)，這是否也是對(duì)限購(gòu)政策的差別化執(zhí)行，令樓市浮想聯(lián)翩。

限購(gòu)政策“差別化”執(zhí)行趨勢(shì)

同策張宏偉表示：從蘇州限購(gòu)政策調(diào)整特點(diǎn)來(lái)看，蘇州限購(gòu)政策調(diào)整最大的特征是90平方米以上中高端市場(chǎng)放開(kāi)限購(gòu)。從近期限購(gòu)變化特征來(lái)看，與蘇州政策較為相似的還有武漢限購(gòu)政策的調(diào)整。據(jù)媒體報(bào)道，自7月19日起，武漢140平米以上的住房不再納入限購(gòu)范圍。
此外，4月18日，江蘇無(wú)錫購(gòu)買(mǎi)60平米以上住宅即可落戶；5月29日，海南海口本省人?？谫?gòu)房120平以上可落戶?？?。無(wú)錫、?？趦蓚€(gè)城市通過(guò)戶籍制度改革，推行“買(mǎi)房落戶”側(cè)面突破了中高端住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策。

上海高端樓盤(pán)逆市上漲限價(jià)解禁迎合市場(chǎng)需求

在普通住宅成交面積下滑的背景下，上海部分高端項(xiàng)目的成交量卻出現(xiàn)逆市增長(zhǎng)。德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示：2014年上半年，總價(jià)在5000萬(wàn)元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。

7月，上海將有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，其中一半為別墅或高端公寓。同策咨詢研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-5月，滬上均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅的成交面積在全市住宅成交總面積中所占的比例持續(xù)高企，月度占比維持在18%-19%，尤其是今年3月達(dá)到最高，為19.54%。而去年同期，這一比例為12%-13%。
“高端住宅用一個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)格線進(jìn)行入市門(mén)檻的限制，在一定程度上違背市場(chǎng)定價(jià)的規(guī)律。”上海地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，高端盤(pán)“限價(jià)”解禁，迎合了上海高端物業(yè)的市場(chǎng)需求。

上海嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策高端樓盤(pán)頻現(xiàn)避限

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞，事實(shí)上，盡管上海嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)措施，但根據(jù)房地產(chǎn)中介人士的介紹，仍有購(gòu)房者通過(guò)注冊(cè)公司買(mǎi)房繞開(kāi)限購(gòu)令限制。與此同時(shí)，假離婚、假結(jié)婚甚至移民海外，以境外國(guó)籍在境內(nèi)買(mǎi)房以突破限購(gòu)令的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

以公司的名義買(mǎi)房。在購(gòu)買(mǎi)的環(huán)節(jié)，以公司名義買(mǎi)房需要付出更高成本，但不受限購(gòu)政策的影響。而在出售房產(chǎn)的時(shí)候，這些投資客通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，又可以省去很多稅費(fèi)。“所要付出的成本也就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記費(fèi)而已。”張劍東說(shuō)。

雖然相對(duì)于上海全市成交總量來(lái)說(shuō)，公司名義購(gòu)房的比例并不大，但一直很平穩(wěn)，而且一個(gè)顯著特點(diǎn)是：在高端樓盤(pán)中出現(xiàn)的頻率更高。

專家觀點(diǎn)：上海已有松綁限購(gòu)意味

上海地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：目前部分地方政府在限購(gòu)松綁方面，主要是從政治層面考慮而不敢輕易放開(kāi)。實(shí)際上，從市場(chǎng)供求的角度分析，是完全可以進(jìn)行限購(gòu)政策的松綁。如從上海市場(chǎng)來(lái)看，雖然沒(méi)有明確對(duì)高端市場(chǎng)進(jìn)行松綁，但從最近一些項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格看，其實(shí)地方政府已經(jīng)放開(kāi)了口子。從這個(gè)角度看，其實(shí)已經(jīng)有了松綁的意味了。這樣做的好處有幾個(gè)。第一、能夠利好此類物業(yè)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目庫(kù)存的去化，進(jìn)而利好資金鏈的穩(wěn)健。第二、從需求端看，上海部分購(gòu)房者有比較好的支付能力，而且也有改善住房需求的愿望，此類物業(yè)入市利好相應(yīng)需求的釋放。

通過(guò)對(duì)中低端和高端物業(yè)的預(yù)售進(jìn)行差異化對(duì)待，將促使不同的置業(yè)者調(diào)整置業(yè)策略，進(jìn)而一方面規(guī)范投資投機(jī)需求，另一方面也最大化地保障了剛需者的置業(yè)需求。

當(dāng)然，這樣一種差別化的調(diào)整思路，建議未來(lái)通過(guò)在市區(qū)和郊區(qū)兩個(gè)市場(chǎng)上進(jìn)行細(xì)化。比如郊區(qū)的高端物業(yè)完全可以放寬限購(gòu)政策。應(yīng)鼓勵(lì)市區(qū)很多小戶型業(yè)主能夠賣(mài)掉原有的老房子，進(jìn)而到郊區(qū)高端物業(yè)置業(yè)。而此類市區(qū)的二手房源增加，也能夠?yàn)閯傂栀?gòu)房者提供更多的選擇面。