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近期，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查和研究中心制作的《中國(guó)家庭金融調(diào)查》，引起了房地產(chǎn)界人士的熱議。根據(jù)此份調(diào)查，我國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達(dá)到87%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)日、韓、德、美等發(fā)達(dá)國(guó)家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發(fā)展中國(guó)家。此外，城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重已達(dá)到21%。

雖然有人說(shuō)房地產(chǎn)現(xiàn)在已不是黃金時(shí)期了，但也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)一樣發(fā)展得這么好。以目前的情況來(lái)看，維持幾年的繁榮發(fā)展是沒(méi)有問(wèn)題的。

———廣州同創(chuàng)卓越顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將和此前截然不同，開(kāi)發(fā)商要?jiǎng)?chuàng)造、改變、挖掘、引領(lǐng)新的客戶需求，吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。

———世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅

近期，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查和研究中心制作的《中國(guó)家庭金融調(diào)查》，引起了房地產(chǎn)界人士的熱議。根據(jù)此份調(diào)查，我國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達(dá)到87%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)日、韓、德、美等發(fā)達(dá)國(guó)家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發(fā)展中國(guó)家。此外，城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重已達(dá)到21%。另有數(shù)據(jù)顯示，一手房市場(chǎng)出現(xiàn)庫(kù)存嚴(yán)重?cái)D壓的現(xiàn)象。6月35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達(dá)87%

擁有多套房產(chǎn)的家庭所占比例越來(lái)越高。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查和研究中心制作的《中國(guó)家庭金融調(diào)查》顯示，近三年來(lái)，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率呈現(xiàn)較大增長(zhǎng)，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而截至今年3月，城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重已經(jīng)達(dá)到21%。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已經(jīng)達(dá)到87%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)日、韓、德、美等發(fā)達(dá)國(guó)家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發(fā)展中國(guó)家。

另?yè)?jù)該研究小組測(cè)算，目前有24.6%的家庭存在剛性需求，但真正有能力買(mǎi)房的家庭只占其中的18%～39%，而2013年的住房空置率是22.4%。

在空置率居高不下的情況下，一手房市場(chǎng)則出現(xiàn)庫(kù)存嚴(yán)重?cái)D壓的現(xiàn)象。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院7月14日發(fā)布的《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》，顯示，截至今年6月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4個(gè)月。

易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，6月份庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。

新房的發(fā)展空間仍比較大？

在家庭擁有房產(chǎn)套數(shù)占比大、庫(kù)存壓力大等現(xiàn)象下，一手房市場(chǎng)走勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家的看法明顯地分為兩派：一派認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于成長(zhǎng)期，未來(lái)對(duì)于一手房的需求仍然很大；另一派專家則認(rèn)為，較高的住房擁有率確實(shí)會(huì)影響未來(lái)的新房市場(chǎng)。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌就比較看好未來(lái)的新房市場(chǎng)。龍斌分析，城鎮(zhèn)化進(jìn)程未來(lái)不太可能停滯，隨著人口的流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也就不會(huì)停滯。“城市化有兩個(gè)進(jìn)程，一是農(nóng)村人口向城市聚集，目前城鎮(zhèn)人口占比是57.73%，未來(lái)的10到15年，城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到65%；二是中小城鎮(zhèn)的人口向大城市聚集，估計(jì)5年到10年之間大城市的人口會(huì)翻一番，這兩個(gè)過(guò)程在未來(lái)應(yīng)該是不會(huì)停滯的，有人口流動(dòng)就意味著有住房需求。”

而針對(duì)家庭房屋自有率占比高，龍斌認(rèn)為，數(shù)據(jù)只是靜態(tài)的指標(biāo)，幾年之后，適婚人口、外來(lái)的大學(xué)畢業(yè)生以及其他外來(lái)人口逐漸涌入，足以保證對(duì)住房市場(chǎng)的需求。以廣州為例，擁有廣州戶籍的居民住房的比率在80%左右，但是非戶籍人口中，絕大多數(shù)都沒(méi)有自有住房，住房市場(chǎng)的需求仍比較大。

廣州同創(chuàng)卓越顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文同樣認(rèn)為，新房市場(chǎng)的發(fā)展空間還是很大的。他認(rèn)為，在廣州等一線城市，擁有住房的人群占比雖然在八成以上，但很多人持有的是老房子，這些房子的建筑面積并不是太大，而且樓齡相對(duì)較老，并不是說(shuō)已有了房子就不會(huì)再買(mǎi)房了，住房需求中固然有剛需群體，但也有想換房的改善型買(mǎi)家，而且改善型買(mǎi)家的數(shù)量也不在少數(shù)。

趙卓文舉例，以廣州為例，目前擁有自住房的人中，大約有八成居民的住房質(zhì)量不高，只有10%的住房標(biāo)準(zhǔn)是高的。而改善型買(mǎi)家對(duì)高品質(zhì)住房的需求還是比較大的。因此，新房的發(fā)展空間仍比較大，只是未來(lái)的主要銷售對(duì)象可能是改善型買(mǎi)家。

樓市尚未觸及天花板

今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊缺，成交銷售不如以往，各地各區(qū)的庫(kù)存量屢創(chuàng)新高，去化指標(biāo)持續(xù)惡化，投資增速和新開(kāi)工面積增速同時(shí)放緩。房?jī)r(jià)方面，在今年4月份也開(kāi)始出現(xiàn)了第一輪降價(jià)。在市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的“天花板論”在今年又多次被提及。

不過(guò)，專家們對(duì)于“房地產(chǎn)行業(yè)觸及天花板”這一說(shuō)法普遍都不認(rèn)同，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前仍處于快速發(fā)展階段。

趙卓文指出，目前的房地產(chǎn)行業(yè)雖然不若往年的高速發(fā)展，但依然處于比較好的發(fā)展階段。“雖然有人說(shuō)房地產(chǎn)現(xiàn)在已不是黃金時(shí)期了，但也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)一樣發(fā)展得這么好。以目前的情況來(lái)看，維持幾年的繁榮發(fā)展是沒(méi)有問(wèn)題的。”

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志也持相同態(tài)度，他認(rèn)為，中國(guó)還處于城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，目前全國(guó)的城鎮(zhèn)化水平在57%左右，而未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，只是由高速發(fā)展階段進(jìn)入了分化發(fā)展階段，一二線城市發(fā)展較快，三四線城市相對(duì)緩慢，“城鎮(zhèn)化還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，有人口流動(dòng)就有購(gòu)房需求，目前還不算觸及天花板”。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江還補(bǔ)充說(shuō)明了廣州的城鎮(zhèn)化程度水平。據(jù)他介紹，廣州的城鎮(zhèn)化雖然達(dá)到83%左右的水平，但是還有大量的城中村。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州所轄12個(gè)區(qū)縣共有304個(gè)城中村，村民戶數(shù)近35萬(wàn)戶，共98.25萬(wàn)村民，外來(lái)人口多達(dá)500萬(wàn)人。城中村中巨大的人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，很大一部分是潛在的客戶。

未來(lái)發(fā)展商“不再是蓋房賣(mài)房那么簡(jiǎn)單”

雖然專家們都認(rèn)為目前房地產(chǎn)行業(yè)尚未觸及天花板，但不可否認(rèn)的是，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入成熟的發(fā)展階段后，想從中獲利就變得困難許多。那么，開(kāi)發(fā)商要如何尋找新的行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，如何轉(zhuǎn)型面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)？

據(jù)了解，今年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商借助房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，獲得了新的高速增長(zhǎng)空間。對(duì)此，黎文江指出：“房地產(chǎn)以后會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑诘难苌贰?rdquo;也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)靠房地產(chǎn)信托、股票來(lái)延續(xù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不再是蓋房賣(mài)房那么簡(jiǎn)單。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)也是不錯(cuò)的發(fā)展方向。

幾年前，就有企業(yè)將發(fā)展方向瞄準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)。2009年，雅居樂(lè)在海南的清水灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售，當(dāng)年銷售額達(dá)到64億元，占公司年銷售總額的27%。

龍斌更進(jìn)一步分析稱：“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)首先與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)有關(guān)，其次與金融改革有關(guān)，也與城市發(fā)展格局的改變有關(guān)，最后與購(gòu)房人群的階層和生活方式的改變有關(guān)。”

龍斌指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在各方面的限制，開(kāi)發(fā)商必須要尋找新的行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。除住宅之外，商用物業(yè)也是一個(gè)很重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。龍斌解釋稱：“商用物業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平之后，城市發(fā)展到一定階段之后的產(chǎn)物，會(huì)產(chǎn)生大量的需求。”這也就解釋了為何最近兩年，各個(gè)城市的城市綜合體取得了較快的發(fā)展。

面對(duì)新的市場(chǎng)形勢(shì)，趙卓文認(rèn)為，房企該不該轉(zhuǎn)型，還是要根據(jù)自身的特點(diǎn)來(lái)決定，不能一味地模仿其他房企。

其他說(shuō)法

“再過(guò)幾年，二手房交易甚至?xí)嘤谝皇址拷灰?rdquo;

黎文江認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，受獨(dú)生子女的影響，未來(lái)新房市場(chǎng)會(huì)受到一定程度的沖擊。“上一代去世之后，房產(chǎn)自然會(huì)留給下一代獨(dú)生子女，那么獨(dú)生子女在未來(lái)手上會(huì)有很多房子，在未來(lái)十幾二十年內(nèi)，一手房市場(chǎng)就會(huì)逐漸縮小。”

黎文江表示，去年廣州一手房的銷售面積是1000萬(wàn)平方米，二手房的成交面積達(dá)到將近1000萬(wàn)平方米的水平。這說(shuō)明在部分城市，目前一手和二手市場(chǎng)已處于比較平衡的的狀態(tài)，其預(yù)計(jì)，再過(guò)幾年，二手房的交易甚至?xí)嘤谝皇址拷灰住?/p>

據(jù)2013年的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的獨(dú)生子女?dāng)?shù)量已達(dá)到了1.5億人。此前一則名為“N年以后，你的孩子要繼承幾套房？”的帖子引起了廣大網(wǎng)友的關(guān)注。帖子顯示，若干年后，雙獨(dú)夫妻手上少說(shuō)也有3套房。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，有多數(shù)房產(chǎn)的家庭數(shù)量畢竟不是大多數(shù)，而結(jié)婚后夫妻常用的房子可能就只有一套，其余的房產(chǎn)可能會(huì)被賣(mài)掉或出租，老人也可以選擇以房養(yǎng)老不將房子過(guò)戶到兒女名下。

鄧浩志則表示，不同城市的情況有所不同，一線城市還是會(huì)供不應(yīng)求，三四線城市有明顯的供大于求的情況。