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2014年上半年，中國樓市出現(xiàn)了新變化，樓市遇冷，房價下跌，最令人驚訝的還是部分城市率先取消自2011年開始執(zhí)行的“限購令”政策。

市場分析較為普遍地預(yù)測，在2014年下半年，還將有更多的城市取消“限購令”，而在這一屆政府提出“市場在資源配置中起決定性作用”的大背景下，在中國有十余年歷史的樓市行政調(diào)控或許也將走入歷史，而這無疑會對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。

或明或暗的“限購”松綁

呼和浩特明文取消，濟南在實際中放開

目前正式取消限購的城市分別是呼和浩特市和濟南市，其中呼和浩特市是在6月26日取消的，也是國內(nèi)第一個取消限購的城市，而濟南市是在7月10日確定取消的，也是第一個跟風(fēng)者。但兩者取消限購的方式又有所不同，呼和浩特市通過政府文件的方式確認取消限購，而濟南市政府則沒有下發(fā)文件來正式確認此事，但是在實際操作中則放開了限制。

呼和浩特市取消“限購令”文件中具體內(nèi)容包括“取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。”而濟南市是在實際買賣房屋的過程中，則徹底放開了限制。

此外，今年4月以來，南寧、沈陽等地也先后傳出取消“限購令”的消息(詳見表格)。

躍躍欲試的地方“動力”所在

中央強調(diào)市場作用；房地產(chǎn)仍是地方支柱型產(chǎn)業(yè)

雖然目前全國正式取消限購的城市只有呼和浩特和濟南，但越來越多的城市深陷取消限購的傳聞之中確是不爭的事實，從6月之后，在是否取消限購上，全國各地是一片狼煙。

為何取消限購的傳聞在此時甚囂塵上呢？讓我們先回到限購令出臺之初。2010年4月，國務(wù)院出臺“新國十條”，對非本地居民購房可以在一定時期內(nèi)限制套數(shù)。隨后全國各地陸續(xù)出臺“限購令”，至2011年年初，幾乎所有符合條件的城市都出臺了本地的限購政策，均為本地居民最多只能購買兩套住房，非本地居民需要連續(xù)繳納社保一年可購買一套住房。為什么這時全國各地出臺“限購令”？這是因為當(dāng)時中國處于房價快速上升期，為了遏制房價上漲勢頭，政府出臺一系列調(diào)控政策，“限購令”就是其中最具代表性，也是影響最大的。再來觀察如今中國樓市，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年5月和6月，在全國70個大中城市中，超過半數(shù)的城市房價出現(xiàn)下跌，其中5月有35個城市下跌，6月有55個城市下跌，市場普遍認同中國樓市已經(jīng)全面進入了下行通道。

出臺“限購令”是為了遏制房價上漲，而如今房價下跌，取消“限購令”似乎也就順理成章了。但事情真的這么簡單嗎？實際上，下跌的城市已經(jīng)是大多數(shù)，但是真正取消的城市則只有兩個。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向記者表示，取消限購的原因主要有兩個，從中央看，本屆政府執(zhí)政以來，一直沒有專門強調(diào)過進行樓市調(diào)控，而是強調(diào)發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用；從地方看，房地產(chǎn)行業(yè)實際上仍是各地的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資也是確保經(jīng)濟增長的主要動力，而2014年上半年樓市低迷，既影響了地方財政收入，也影響經(jīng)濟增長，所以各地政府是有動力取消限購政策的。

哪些城市可能步后塵？

除一線及少數(shù)熱點城市，其他城市都會或快或慢加入

那么，還有哪些城市會加入取消或放松限購的行列呢？記者為此聯(lián)系上述多個傳聞城市的相關(guān)主管部門，都沒獲得正面答復(fù)。但從呼和浩特、濟南兩個城市，卻不難發(fā)現(xiàn)一些取消限購的蛛絲馬跡。

以呼和浩特為例，在全國數(shù)十個實行“限購令”的城市中，它既不是其中房價最高的，也不具有全國性的指標(biāo)作用，但卻打響了取消限購的第一槍。楊紅旭認為，這與“限購令”出臺時一刀切的情況有關(guān)。呼和浩特作為一個經(jīng)濟體量相對較小的省會城市，談不上有多大的房地產(chǎn)泡沫，但在中央統(tǒng)一要求下，不得不執(zhí)行“限購令”，實際上嚴格的限購并不符合當(dāng)?shù)貥鞘?。而從目前看，呼和浩特市商品住宅庫存消化周期高達37個月，意味著即使不再新建商品住宅，僅目前已有商品房就需要3年零1個月才能被市場消化。因此，呼和浩特有取消限購的動機。恰好政府不再強調(diào)用行政手段調(diào)控樓市，住建部還明確表示要進行分類調(diào)控，在這種背景下，呼和浩特取消限購就順理成章。

與呼和浩特不同，濟南市自身的經(jīng)濟實力雖然在全國省會城市中并不突出，但是其所在的山東省卻是全國經(jīng)濟大省，而且濟南商品住宅庫存消化周期也多于全國平均水平。房地產(chǎn)研究機構(gòu)克爾瑞研究中心研究員楊科偉認為，呼和浩特、濟南率先取消限購，只要其沒有被上級政府責(zé)難，同時也沒有被輿論口誅筆伐，那么就必然會有越來越多的城市也會或明或暗取消限購。此外，像濟南這樣一個重要經(jīng)濟大省的省會，同時庫存壓力并不大的城市，取消限購更有影響力，也會讓一大批與之類似的城市放開手腳。同時那些房價相對較低、房地產(chǎn)泡沫并不嚴重、目前商品住宅庫存壓力又比較大的城市，都可能陸續(xù)取消或者放松限購，從目前形勢看，除一線城市及少數(shù)熱點城市，其他城市都會或快或慢地加入這一行列。

查詢數(shù)據(jù)，包括蘭州、石家莊、沈陽、天津、寧波、太原、哈爾濱、西安、西寧、銀川、青島、昆明、杭州等城市的商品住宅庫存消化周期都超過或者接近全國平均水平，符合楊科偉所說的放開限購的條件。

長春有樓盤稱“不限購”

不排除個別樓盤的售樓員為了提高銷量，而作出口頭承諾的可能性

7月18日，記者就此咨詢了長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)工作人員，對方表示，長春市暫時還沒有取消限購的計劃。不過，記者發(fā)現(xiàn)，長春市作為一個房價相對較低的省會城市，目前商品住宅庫存量消化周期高于全國平均水平，也靠近上述城市解除限購的條件。盡管長春市并未下發(fā)正式的明確消息，但7月20日，記者從長春市內(nèi)多家樓盤了解到，售樓員已明確告知前來咨詢的購房者，如果家庭購買第三套房，可以正常打印購房合同了。

昨日，以普通購房者身份咨詢了凈月高新區(qū)、朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)的多家樓盤售樓處。上述樓盤的售樓工作人員在得知“因家庭已有兩套房產(chǎn)，一直屬于被限購之列，如今是否可以再買一套房”時，不再是一口拒絕，而是留有明顯的“商量余地”，甚至肯定地表示“可以買”。凈月高新區(qū)某樓盤的一位銷售人員表示，目前長春本地戶籍居民即使名下已經(jīng)有兩套房產(chǎn)，現(xiàn)在也可以購買第三套了。

朝陽區(qū)某樓盤銷售人員也表示，現(xiàn)在可以購買第三套住房。隨后，記者在高新區(qū)、南關(guān)區(qū)的兩處樓盤咨詢也得到了肯定答復(fù)，在記者咨詢的近十處中高檔樓盤中，僅有一處售樓員表示“不能購買家庭第三套房”。

同時，在多個樓盤的售樓現(xiàn)場，均未看到真正購買家庭第三套房的消費者，因此無法確定上述售樓員口頭承諾的“可以購買家庭第三套房”是否最終能順利完成，因此，不排除個別樓盤的售樓員為了提高銷量，以及“即將取消限購”的預(yù)判而作出口頭承諾的可能性。

猜想

那些行政調(diào)控手段未來命運會如何？

一房一價政策：又稱商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定。2011年5月實施，要求開發(fā)商在銷售時要一次公布所有房源，并對每個房源明碼標(biāo)價，以及所有其他費用等。

解讀：目前這個政策執(zhí)行如何呢？記者在長春市的樓盤進行調(diào)查。在凈月高新區(qū)一個2010年首次開盤，至今仍在銷售的樓盤，記者從銷售員處了解到，自2011年5月1日以后，該樓盤每次開盤，會對銷售的每一套房源明碼標(biāo)價，價格備案也一直在執(zhí)行。但總的來看，這個制度對樓盤銷售沒有產(chǎn)生過較大影響。

楊科偉認為，在市場經(jīng)濟中，還是由供求關(guān)系來決定價格走勢，而非像計劃經(jīng)濟那樣依靠行政命令來確定價格。通過“限價”，固然在短時間內(nèi)可以達到一定的效果，但是并不能從根本上改變市場的供需關(guān)系，在長期博弈后，價格還是會回歸本來面目。因此除非特別時刻，比如商品嚴重短缺，價格快速上漲，否則限價實際上毫無必要。

70/90政策：是2006年出臺的一個房地產(chǎn)調(diào)控政策，其具體規(guī)定是新建樓盤建筑面積90平方米以下住房必須占到開發(fā)總面積的70%以上。

解讀：雖然這個政策是為了讓市場多供應(yīng)中小戶型以滿足更多低收入人群的需要。不過記者在長春市二道區(qū)某樓盤了解到，他們曾通過所謂贈送面積的方式把小戶型變?yōu)榇髴粜瓦M行銷售。根據(jù)記者的了解，在實際開發(fā)中，90平方米以下小戶型存在達不到開發(fā)總面積70%的情況。

楊紅旭表示，這個政策由于其采取全國一刀切的簡單方式，就使得難以被市場接受，目前實際的情形就是各地早已放開相關(guān)規(guī)定。他認為，對于不同的城市，比如房價高、人口稠密的一線城市，和房價低、人口相對較少的三四線城市，顯然市場所需要的房屋類型是不一樣的，即使在同一個城市，城市中心和城市郊區(qū)，適合銷售的戶型面積也是不同的，不具體區(qū)分，統(tǒng)一規(guī)定顯然忽略了市場的多樣性、需求的復(fù)雜性。

房價年度調(diào)控目標(biāo)：2011年，中央政府首度提出要各地方政府制定房價年度調(diào)控目標(biāo)，但是在最初的兩年并沒有被足夠重視，直到2013年，中央政府再次重申，各地地方政府才真正出臺了各自城市的調(diào)控目標(biāo)。

解讀：出臺了2013年度房價調(diào)控目標(biāo)的城市一共有35個，而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，按照兩種主流的計算方法，分別有15個城市和6個城市最終沒有完成目標(biāo)。但是由于在最初就沒有規(guī)定未達成目標(biāo)會有怎樣的問責(zé)，最后也是不了了之。

楊紅旭認為，房地產(chǎn)市場固然需要調(diào)控，但是不應(yīng)該以價格作為唯一的調(diào)控目標(biāo)，因為價格是由供需關(guān)系決定的，政府更應(yīng)該做的是去調(diào)節(jié)市場上的供需平衡問題，然后再由市場來決定價格。

業(yè)內(nèi)分析

行政調(diào)控退出后樓市會如何變化

雖然各個地方政府拋棄“限購令”漸成趨勢，近在眼前，同時類似房價年度調(diào)控目標(biāo)、70/90政策、一房一價政策等要么默默取消，要么名存實亡，在政府力推市場這只無形的手的同時，行政調(diào)控手段在逐漸退出歷史的舞臺。

而隨著包括“限購令”在內(nèi)的調(diào)控手段的退出，也必然會給市場帶來一定的變化。記者登錄了濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，在濟南市于7月10日取消限購后一周，新建住宅網(wǎng)簽量達到了3307套，而整個5月份濟南市新建住宅網(wǎng)簽量也不過3053套，比這一周的簽約量還要少254套。即使6月份整月的簽約量也只有3534套，僅比這一周高出227套。這足以說明解除限購在當(dāng)?shù)貥鞘嗅尫帕讼喈?dāng)大的需求。

從濟南的情況可以預(yù)期，全國其他城市解除限購也必然會迎來一波需求的井噴，那么需求的改變會給房價帶來變化嗎？楊紅旭認為，就2014年下半年來看，即使解除限購，導(dǎo)致市場上需求增加，也難以改變樓市整體遇冷的局面，這一波房價下行的周期至少會延續(xù)到2015年。而從長期來看，在行政調(diào)控逐步退出，市場調(diào)控慢慢建立的背景下，房地產(chǎn)市場將趨向更加合理健康的方向。并不會因為沒有了行政調(diào)控，就導(dǎo)致房價暴漲的局面，相反，只要市場手段足夠完善，樓市會更加平穩(wěn)的發(fā)展。

楊科偉也表示，目前政府在逐漸建立以市場手段為主的長效調(diào)控機制，如建設(shè)保障性住房，房產(chǎn)稅，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等，這些手段既避免了行政調(diào)控的一刀切，又有利于減少市場波動。

專家聲音

“政策市”轉(zhuǎn)“市場市”長效機制是關(guān)鍵

“樓市進入調(diào)整期，同時也是完善各項政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹說，“從長遠看，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，不暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅、金融體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場運行相配套的地產(chǎn)稅制改革。”

一是改革金融體系建立長效機制。“房地產(chǎn)市場冷熱關(guān)鍵在金融。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，必須防止過高的金融杠桿形成房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前還要繼續(xù)執(zhí)行差別化的信貸政策。二是改革土地制度增加有效供給。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，房地產(chǎn)市場最終仍取決于供求關(guān)系，應(yīng)積極調(diào)整結(jié)構(gòu)，適度降低工業(yè)用地和商業(yè)用地指標(biāo)，增加住房用地指標(biāo)平抑房價。三是推進房地產(chǎn)稅的立法。秦虹建議盡快推進住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)登記制度工作，在此基礎(chǔ)上推進房地產(chǎn)稅。

專家指出，長效機制是決定我國樓市能否從“政策市”向“市場市”順利過渡的關(guān)鍵。6月底未能“順產(chǎn)”的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》、房產(chǎn)稅試點等都說明其中的利益博弈和難度。一些改革方向已成共識，但關(guān)鍵在于政府能否拿出改革攻堅的勇氣，超脫利益掣肘，讓長效機制按照既定時間表、路線圖推進。