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自2008年至今，深圳首個面向低收入家庭配售的經(jīng)濟適用房桃源村三期已滿5年，按合同規(guī)定，業(yè)主可申請取得住房全部產(chǎn)權(quán)。針對業(yè)主提出的問題，深圳市住建局表示，補交增值收益符合經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定，并將盡快出臺已售經(jīng)濟適用房取得完全產(chǎn)權(quán)增值收益繳納辦法。

自2008年至今，深圳首個面向低收入家庭配售的經(jīng)濟適用房桃源村三期已滿5年，按合同規(guī)定，業(yè)主可申請取得住房全部產(chǎn)權(quán)?？山仗以创迦跇I(yè)主卻被告知，要拿紅本必須繳納70萬—100萬元不等的房屋增值收益，這讓業(yè)主不能接受，他們認(rèn)為，只拿紅本不出售就不應(yīng)該收增值收益。

針對業(yè)主提出的問題，深圳市住建局表示，補交增值收益符合經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定，并將盡快出臺已售經(jīng)濟適用房取得完全產(chǎn)權(quán)增值收益繳納辦法。

業(yè)主

經(jīng)適房上市轉(zhuǎn)讓不該“一刀切”

記者日前來到桃源村三期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)多處懸掛著寫有“還我紅本，按合同辦事”字樣的橫幅。根據(jù)業(yè)主向記者出示的購房合同第16條規(guī)定：“簽訂購房合同滿5年的，買方可依據(jù)深圳市經(jīng)濟適用住房的相關(guān)管理規(guī)定申請取得住房全部產(chǎn)權(quán)。住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓時，政府在同等條件下可優(yōu)先購買。”

對于合同，眾多業(yè)主理解認(rèn)為，只要經(jīng)適房滿5年補交地價即可獲得紅本，即商品房產(chǎn)權(quán)。另外，取得完全產(chǎn)權(quán)和上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)該要分別對待，不該“一刀切”。“住房上市轉(zhuǎn)讓才需要和政府分成，但我們只需要拿紅本，根本沒想轉(zhuǎn)讓。”業(yè)主張先生告訴記者，桃源村三期的業(yè)主大多數(shù)已經(jīng)五六十歲，且沒有穩(wěn)定收入，大概90%的人至今未還完房貸，從未想過出售該房屋。

記者隨后查看了相關(guān)政策，根據(jù)2008年1月18日發(fā)布的《深圳市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》第四十二條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，買受人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按屆時同地段、同類型普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購；買受人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。”

但在2010年6月出臺的《深圳市保障性住房條例》規(guī)定：“年限屆滿后，購買保障性住房的家庭或者單身居民申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)繳納土地收益并按照市政府確定的標(biāo)準(zhǔn)繳納房產(chǎn)增值收益等價款。”但對此規(guī)定。業(yè)主認(rèn)為，該條例是在簽訂合同之后才出臺的，應(yīng)該依照“法不溯及過往”的原則執(zhí)行。

另據(jù)了解，《深圳共有產(chǎn)權(quán)住房試點》方案正試行，如果業(yè)主想將房子上市出售，政府要收不低于50%的增值收益，市民可以選擇直接支付這一部分費用，將其變?yōu)樯唐贩?。如果不能支付，也可以將這一部分增值轉(zhuǎn)化為政府產(chǎn)權(quán)，即達到共有產(chǎn)權(quán)的形式。雖然這個方案還在研究當(dāng)中，但業(yè)主表示，供房供了半輩子后，房子卻不是自己的，沒法給后代一個交代。

政策制定方

業(yè)主會否轉(zhuǎn)讓無法口頭承諾

參與深圳市保障房相關(guān)管理條例制定的深圳住房研究會常務(wù)副會長陳靄貧表示，經(jīng)濟適用房年滿上市，與政府按照一定比例來分成是國家和地方都明確規(guī)定的。“是轉(zhuǎn)讓的時候收增值收益，還是辦紅本的時候收？只是時間問題。而一旦辦了紅本，就意味著房子是可以在市場上流通的商品房，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。從政府管理的角度來看，一旦給了紅本，以后在市場上的行為就難以監(jiān)管了”。

陳靄貧表示，利用保障房和商品房之間的差價來尋租是全國范圍內(nèi)都存在的現(xiàn)象，拿了紅本后會否轉(zhuǎn)讓房屋是無法用口頭來承諾的，經(jīng)適房一旦獲取商品房產(chǎn)權(quán)就已經(jīng)脫離了保障房監(jiān)管體系，假如業(yè)主把房屋拿去出售，將導(dǎo)致新一輪的社會公平危機，對保障房體系造成很嚴(yán)重的影響。

“保障房的本質(zhì)是保障低收入人群的居住問題，擁有綠本和紅本對居住來說不造成任何影響，真的沒打算出售房屋的話，也沒必要糾結(jié)是否擁有紅本。”陳靄貧認(rèn)為，不轉(zhuǎn)讓不抵押和擁有綠本沒有區(qū)別。

針對業(yè)主提出的沒有紅本就無法給后代繼承的問題，陳靄貧表示：“現(xiàn)行的保障房制度保障的是個人及家庭，并不意味著也要保障子孫后代。”他表示，現(xiàn)行的法律雖然沒有明確子女不能繼承保障房，但下一步法律是會明確的，子女不屬于低保人士是不得繼承保障房的。“這一批的保障房或許還有獲利的空間，今后的保障房體系將會越來越嚴(yán)謹(jǐn)。”

此外，陳靄貧也向記者表示，按照深圳市住房保障改革的政策要求，今后的所有保障房都將要封閉運作，不能流向商品房市場。“保障房一旦允許上市，就容易建一批賣一批，在土地資源緊張的情況下，就會出現(xiàn)保障房建設(shè)用地難以為繼的局面。因此，從政府管理的角度來說，這樣的舉措是合理的。”

針對業(yè)主提出的辦理紅本交增值收益有悖合同約定的問題，深圳市住建局對媒體表示，取得完全產(chǎn)權(quán)需補交增值收益有法律依據(jù)，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷。經(jīng)濟適用住房買賣合同中也有約定，因合同發(fā)生爭議，由買賣雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可通過訴訟或仲裁方式解決。目前住建局已起草了《深圳市已售經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)增值收益繳納辦法》(送審稿)，該辦法經(jīng)市政府審定發(fā)布后，即可受理符合規(guī)定條件的經(jīng)適房購買人取得完全產(chǎn)權(quán)的申請。

觀察人士

可在上市交易環(huán)節(jié)設(shè)“關(guān)卡”

深圳市黨代表、星辰律師事務(wù)所律師鄒新鋒在走訪桃源村三期業(yè)主，并仔細(xì)查閱相關(guān)政策條文時發(fā)現(xiàn)，在購房合同及2008年和2012年出臺的對保障性住房的相關(guān)規(guī)定中，出現(xiàn)的“全部產(chǎn)權(quán)”“完全產(chǎn)權(quán)”這兩個概念的定義均較為模糊，“全部產(chǎn)權(quán)和完全產(chǎn)權(quán)是否就是商品房產(chǎn)權(quán)呢？那些還完房貸全款擁有綠本的業(yè)主是否也是擁有全部產(chǎn)權(quán)或者完全產(chǎn)權(quán)的呢？”鄒新鋒認(rèn)為，這些問題都有必要梳理，并向業(yè)主交代清楚。

觀察人士楊先生認(rèn)為，政府在與業(yè)主簽訂合同的時候就應(yīng)該向業(yè)主明確，房子年滿5年后需要繳納增值收益才可辦理商品房房產(chǎn)證，在業(yè)主都清楚知悉的情況下作出購買選擇。他認(rèn)為，從目前的合同來看，繳納增值收益方可辦理商品房房產(chǎn)證的規(guī)定顯得有點模糊，難怪現(xiàn)在業(yè)主接受不了。楊先生認(rèn)為，政府要防止業(yè)主拿到紅本后出售房屋可以有多種監(jiān)管渠道，比如房屋在國土部門交易過戶環(huán)節(jié)就可以設(shè)定關(guān)卡，審核該房屋是否具備過戶資格。

“從字面上來看，經(jīng)適房合同條款是模糊的，按照國家規(guī)定，取得商品房產(chǎn)權(quán)只需要繳納土地差價和相關(guān)稅費。”萬商天勤律師事務(wù)所律師齊巖冰認(rèn)為，政府不應(yīng)該把補交上市銷售的增值收益作為前置性的約束，而應(yīng)該在后期銷售環(huán)節(jié)進行監(jiān)管。

記者手記

經(jīng)適房姓“商”將與保障背道而馳

桃源村三期業(yè)主盼了5年，終于盼到了房屋“轉(zhuǎn)正”之日，可沒想到事情進展如此不順利。

誠然，從政府監(jiān)管的角度出發(fā)，從獲取產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)就征收一筆增值收益的確可以向社會表明政府完成了對保障房的監(jiān)管職能，但正如業(yè)主和觀察人士所言，作為公共服務(wù)的提供方，政府是否可以探討更為合適的監(jiān)管方式，而不是以便于監(jiān)管為由犧牲一部分人的利益。

事實上，作為解決住房困難人群居住問題的經(jīng)適房或安居房，一旦成為商品房就徹底失去保障功能和意義，這與設(shè)置保障房的初衷相違背。倘若一批又一批經(jīng)適房或安居房年屆已滿，都能以商品房的性質(zhì)在市場上自由流通，在土地資源難以為繼的情況下，深圳又何以迎接未來涌現(xiàn)的住房困難的人群呢？

保障房也好，安居房也罷，都應(yīng)該在特定范圍內(nèi)流通，真正實現(xiàn)商品房和保障房并行的雙軌制度。在政策出臺時就應(yīng)明明白白地告知業(yè)主，該房源的性質(zhì)和未來的走向，在充分知情的情況下考慮是否申購，這是讓一個城市的保障體系做得更完善、走得更遠(yuǎn)的方式。