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對房地產(chǎn)行業(yè)融資的管制以及銀根的收縮，首當(dāng)其沖的“受害者”是中小房企。去年以來，中小房企的融資困局愈發(fā)加劇，在房地產(chǎn)市場成交量整體下滑的情況下，中小房企去化困難，更顯資金鏈緊張，為了維持公司運轉(zhuǎn)，很多中小房企求錢若渴，不惜通過各種“融資創(chuàng)新”途徑高成本融資。其中基金資管成為中小房企日漸青睞的融資管道。

對中小房企來說，一邊是銀監(jiān)會接二連三發(fā)文規(guī)范，信托業(yè)務(wù)收窄；一邊是證監(jiān)會鼓勵券商創(chuàng)新，基金子公司猛發(fā)資產(chǎn)管理（簡稱“資管”）產(chǎn)品。在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)兌付風(fēng)險、信托融資越來越難之際，資管產(chǎn)品則繼續(xù)保持了去年以來的野蠻生長態(tài)勢。

根據(jù)證監(jiān)會此前發(fā)布的信息顯示，基金子公司資管規(guī)模已由去年9月底的4600億元升至今年一季度末的1.38萬億元，半年增加2倍；券商資管一季度達到6萬億元。

而據(jù)華寶證券《2014金融產(chǎn)品年度報告》，基金子公司所發(fā)行的資管產(chǎn)品的流向，絕大多數(shù)為房地產(chǎn)領(lǐng)域和地方融資平臺。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資中，又以三四線城市中小開發(fā)商為主。借助基金資管計劃融資，已成為不被正統(tǒng)融資渠道垂青且沒有海外融資平臺的中小房企們的“救命稻草”。

不過，隨著今年房地產(chǎn)市場的不斷分化和下行，不少基金子公司對投資房地產(chǎn)項目變得謹慎起來。對于中小房企而言，在風(fēng)險來臨之前搶發(fā)資管產(chǎn)品，愈發(fā)必要。

中小房企頻借資管輸血

近兩年來，一直在三四線城市深耕的江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（簡稱“中南建設(shè)”），加碼旅游地產(chǎn)，卻被深度套牢，資產(chǎn)負債率一直處在高位運行。2014年一季度凈資產(chǎn)負債率高達154.8%。資金的緊缺，使得中南建設(shè)近幾年來一直在通過各種方式融資，此次，中南建設(shè)將目標(biāo)鎖定在了基金子公司資管渠道。

6月27日，中南建設(shè)公告稱，因公司控股子公司南京中南新錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京中花崗項目開發(fā)建設(shè)需要，平安大華匯通財富管理有限公司發(fā)起設(shè)立專項資產(chǎn)管理計劃，通過股權(quán)投資與債權(quán)投資結(jié)合的方式，向南京中南提供16億元資金支持。

其中，平安大華以專項資產(chǎn)管理計劃項下的資金受讓南京中南股權(quán)，總計5000萬元，占南京中南股權(quán)比例為10%。另外的15.5億元，由專項資產(chǎn)管理計劃以委托貸款方式提供給南京中南，年利率為9.28%。

此次融資資金擬投向的南京中花崗項目，系中南建設(shè)于今年4月以25.7億元摘得，系中南建設(shè)首次進軍南京市場，也是中南建設(shè)進攻二線市場的首戰(zhàn)。

而在今年2月份，中南建設(shè)子公司常熟中南御錦城房地產(chǎn)開發(fā)公司為開發(fā)常熟御錦城項目（位于三四線城市），向匯添富資本發(fā)起專項資管計劃，同樣以股權(quán)+債權(quán)方式獲得資金5億元。3月份，中南建設(shè)通過將5億元應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)讓給信達資產(chǎn)獲得資金支持。

6月27日，金科股份也與平安大華簽訂了合作協(xié)議，擬由平安大華分期設(shè)立轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理計劃募集資金，后委托招商銀行支行將募資向金科股份分期發(fā)放貸款，共計20億元，年利率為11.45%。

在更早一些的6月16日，金科股份子公司以同種方式，獲得由平安大華募得資金、委托重慶農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)放的7.8億元貸款，年利率為12.5%。2月份，金科股份通過接銀華基金旗下銀華資本管理公司募資10億元，年利率11.3%。

此外，今年以來，云南城投、新華聯(lián)、華夏幸福等房企也多次借助基金資管融資。

對于大多數(shù)信托公司而言，在投資房企上的“432”資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，已將很多處于三四線城市的開發(fā)商拒之門外。

“我們不只做一線城市，哪有那么多一線好項目讓我們來做？我們其實還是會看三四線城市核心地帶，尤其是住宅項目會更好一些。”財通資管內(nèi)部人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

而在嘉實資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明看來，基金資管計劃不像銀行和信托那樣受政策限制，也沒有風(fēng)險準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，特別是沒有二級資質(zhì)的中小開發(fā)商，可以從基金資管計劃中獲得融資。

資金鏈斷裂危機懸頂

不過，近期發(fā)生的財通資管兌付危機，為整個基金子公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的野蠻生長敲響警鐘。

受光耀地產(chǎn)日前資金鏈告急的影響，“財通資產(chǎn)-光耀揚州全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產(chǎn)管理計劃”的運作與收益兌付也受到了牽連。這也被業(yè)內(nèi)認為是基金資管兌付危機第一單。

“目前正在與接盤方談判中。第一次付息已經(jīng)全部兌現(xiàn)。大家都覺得基金子公司不會剛性兌付，但我們認為，基金資管作為一種剛發(fā)展不久的新興行業(yè)，客戶接受度還不是很高，所以做業(yè)務(wù)時不能不剛性兌付。”前述財通資管內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者透露。

而這一事件也曝出了在房地產(chǎn)形勢下行壓力下，中小房企的資金鏈斷裂也可能引發(fā)的基金資管兌付危機。

“資管一般會低價收購地產(chǎn)項目，或者要求房企支付較高的利息，低價收購一般導(dǎo)致房企虧損售賣原有房產(chǎn)；支付較高的利益則導(dǎo)致房企財務(wù)成本大幅增加。因此，大部分中小房企只有在走投無路的情況下，才會選擇資管來融資，不少中小房企因為布局三四線城市，成交量不好，在房地產(chǎn)市場下行的趨勢下，兌付風(fēng)險也會隨之增大。”中投顧問高級研究員鄭宇潔在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析表示。

對于地產(chǎn)風(fēng)險的累積，不少基金子公司已有所防范。

“地產(chǎn)市場分化越來越明顯，各個投資機構(gòu)也更加謹慎。主流機構(gòu)都在收縮對地產(chǎn)的投資，其實現(xiàn)在募集房地產(chǎn)項目的資金，已經(jīng)比較困難，客戶都意識到了風(fēng)險，所以我們也更加審慎?，F(xiàn)在我們每周開會的重心都是拓展非房項目。地產(chǎn)類資管項目新發(fā)節(jié)奏目前是一個收緊的狀態(tài)。”前述財通資管內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者透露。

“基金子公司資管項目是從2012年底發(fā)展起來的，一般兩年到期，也就是說今年四季度將迎來首波兌付期。現(xiàn)在大家都在說基金資管發(fā)展得太過激進，但是監(jiān)管層面并沒有出臺明確的監(jiān)管內(nèi)容，其實一個考量就是在看風(fēng)險是否會爆發(fā)。”用益信托首席分析師李旸表示。