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隨著政策利好迭出、電商思維的滲透，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)未來15年20億平方米左右的潛在開發(fā)量，已讓各路資本巨頭開始布局，欲從中分食一杯羹。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括平安保險(xiǎn)旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)、中銀集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、嘉民中國(guó)物流基金等國(guó)內(nèi)外資本巨頭均在加碼物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

從投資形式來看，這些金融資本多數(shù)通過與專業(yè)物流開發(fā)商合作的形式介入開發(fā)，甚至部分還延伸至運(yùn)營(yíng)階段。在中國(guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍看來，這是一種典型的“輕”資產(chǎn)模式，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各方均有不錯(cuò)的回報(bào)。不過，物流行業(yè)是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)，精耕細(xì)分市場(chǎng)抓好運(yùn)營(yíng)關(guān)乎投資成敗。

海內(nèi)外資金蜂擁而入

前不久，平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資手中并購(gòu)了9萬平方米的成都物流項(xiàng)目。

“平安不動(dòng)產(chǎn)看到這個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)，買回來進(jìn)行培育，這完全是一種投資行為。”第一太平戴維斯華西區(qū)高級(jí)助理董事羅元均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資借助其成立的30億美元領(lǐng)盛亞洲機(jī)會(huì)基金III，在2007年并購(gòu)得來的投資項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)部董事黃暉表示，以保險(xiǎn)資金為背景的平安不動(dòng)產(chǎn)傾向于選擇風(fēng)險(xiǎn)不大、收益長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資項(xiàng)目，物流地產(chǎn)非常符合這一特點(diǎn)。

無獨(dú)有偶，2012年8月，銀證基金與一家投資機(jī)構(gòu)合作擬成立一支總規(guī)模為20億元的銀證富通物流基金，投資標(biāo)的為占地3500畝的綿陽國(guó)際農(nóng)業(yè)物流園項(xiàng)目等。銀證基金官網(wǎng)透露，該基金共計(jì)10期，存續(xù)期5年，基金以合伙形式存在，預(yù)期收益率達(dá)12%，并通過分紅退出。

嘉民中國(guó)物流基金在內(nèi)地核心城市的快速布局更凸顯了私募巨頭看好中國(guó)物流地產(chǎn)的未來回報(bào)預(yù)期。去年7月，嘉民集團(tuán)和加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）向旗下的嘉民中國(guó)物流基金注資5億美元，總股本投資已累計(jì)15億美元，而嘉民集團(tuán)中國(guó)區(qū)高層前不久還曾對(duì)媒體透露，未來這個(gè)基金規(guī)模要達(dá)到30億~40億美元。

嘉民集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至去年6月底，嘉民中國(guó)物流基金已在上海、北京、天津、成都等7個(gè)市場(chǎng)投資了17個(gè)物流項(xiàng)目，出租率98.2%。未來12個(gè)月，物流開發(fā)項(xiàng)目將增至約80萬平方米。

去年8月，凱雷集團(tuán)和TheTownsendGroup出資2億美元，投向了上海宇培集團(tuán)。今年2月，中銀投資、中國(guó)人壽與HOPU基金共同出資23.5億美元投向了世界最大的物流開發(fā)商普洛斯，而這家企業(yè)在華物流開發(fā)業(yè)務(wù)占比高達(dá)53%，計(jì)劃未來3~5年在中國(guó)年發(fā)展支出增長(zhǎng)率達(dá)30%~40%。

在黃暉看來，像普洛斯中國(guó)這種迅速擴(kuò)張與其強(qiáng)大的募資能力密切相關(guān)，一個(gè)項(xiàng)目以少量自有資金撬動(dòng)至少2倍以上的資本杠桿，國(guó)內(nèi)一些企業(yè)雖然也在嘗試基金募資，但在海內(nèi)外資源整合上，短期內(nèi)很難趕超普洛斯。中小開發(fā)商可能更多將扮演“二傳手”的角色，其手頭的項(xiàng)目變成資本巨頭狩獵的目標(biāo)。