不論是幾線城市，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場最終“低調(diào)”收官已成不爭的事實。在去年樓市熱度未退之時，幾乎沒有人能預(yù)料到今年樓市整體降溫會如此迅速，降溫幅度會如此明顯。降價潮、泡沫、崩盤、拐點、限購松綁等詞匯頻頻出現(xiàn)，樓市陷于調(diào)整已成為一種普遍的認知。在業(yè)界看來，目前樓市的調(diào)整狀態(tài)合情合理，同時呈現(xiàn)出不同以往的鮮明特征，尤其是在此過程中市場和政策兩方重新調(diào)整了自己扮演的角色，發(fā)揮著異于以往的種種作用。
城市分化漸明顯
市場遭遇拐點or自我修整
今年上半年，尤其是二季度，全國房地產(chǎn)市場進入明顯的降溫調(diào)整階段，然而，對于我國樓市是否真的在上半年迎來拐點業(yè)界存不同看法，包括住建部官員在內(nèi)的一種觀點認為，目前市場的降溫是對去年過熱狀態(tài)的自我調(diào)節(jié)、修整；但另一方卻認為整體市場掉頭向下的趨勢已經(jīng)越發(fā)明晰，實質(zhì)性下調(diào)階段已不再遙遠。但不論哪種正確，全國樓市出現(xiàn)的寒意掩藏不住了，而一線城市和二三四線城市的分化也已無法被忽略。
在房地產(chǎn)市場中，最具代表性的新建商品房市場，今年自年初經(jīng)歷了新年帶來的寒流后，并沒有出現(xiàn)房企期盼的“小陽春”，反而繼續(xù)保持低迷，并且在二季度出現(xiàn)了加速降溫的趨勢。5月初，一篇名為《萬科副總裁毛大慶內(nèi)部發(fā)言稿》的文章傳達了毛大慶率先看空行業(yè)、全國房地產(chǎn)市場將下行的觀點，引燃更多人的“看空”論調(diào)。
有統(tǒng)計機構(gòu)甚至發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國100個主要城市新房平均價格出現(xiàn)了連續(xù)23個月環(huán)比上漲后的首跌，并且跌幅在6月出現(xiàn)了持續(xù)擴大的現(xiàn)象。而據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，5月全國70個大中城市新房價格環(huán)比下降的城市已經(jīng)達到35個，環(huán)比增加了27個，而此前價格一直堅挺的一線城市房價也首現(xiàn)環(huán)降現(xiàn)象，北上廣深四個一線城市中，只有北京的新房價格仍在環(huán)比上漲，廣州環(huán)比持平，而上海和深圳分別環(huán)比下跌了0.3%和0.2%。“5月70個城市新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量首超五成，這表明經(jīng)過五個月的時間，全國樓市向下調(diào)整的趨勢已經(jīng)基本確立。”21世紀不動產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示。
相比之下，二手房市場走勢基本與新房相同，但整體市場的寒意卻擴散得更廣，就連北上廣深幾乎都進入了價格下行通道。以此前普遍最被看好之一的北京二手房市場為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京5月二手房價格環(huán)降0.9%，環(huán)降幅度創(chuàng)下自2012年2月以來的新低。而鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭更直接地指出，即使是此前被認為會堅持到最后才降溫的北京，目前二手房市場也已整體由賣方市場過渡到了買方市場，1-6月北京二手房共成交44165套，環(huán)比下降34.6%，同比下降超過50%，二季度起成交均價、成交量直線下滑，以往總愛吊著購房者胃口不斷提價、提條件的房主，現(xiàn)在竟然態(tài)度大變，部分急售房主甚至忙不迭地頻繁降價讓利。
不論是新房市場還是二手房市場，刮了六個月的冷風也掩蓋不住一線城市和二三四線城市分化愈發(fā)明顯的趨勢，而房企也紛紛瞅準了這一勢頭，馬不停蹄地轉(zhuǎn)移著經(jīng)營的主陣地，盡可能快地從三四線城市中“脫身”。“一季度起，全國市場總體穩(wěn)定，房價確實出現(xiàn)了明顯分化，一線城市房價溫和上漲，部分二線城市房價有所松動，一些住房存量比較多的三四線城市房價出現(xiàn)了下降，這也是市場調(diào)節(jié)的正常表現(xiàn)。”國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人盛來運表示。而從各機構(gòu)公布的前六月全國新房、二手房成交量、交易均價數(shù)據(jù)也不難看出，從年初起，甚至從去年底起率先走入下降通道并且越走越遠的全部都是二三四線城市，一線城市和個別二線城市則保持了較長時間的相對穩(wěn)定狀態(tài)，直至二季度末，一線城市才初步進入或即將進入下降區(qū)間。因此，以華遠地產(chǎn)上市公司董事長任志強為代表的另一派也有了發(fā)言的資本，“今年房地產(chǎn)銷售增速下降并不可怕，在城鎮(zhèn)化推進的背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢不會變”。任志強表示。有媒體稱任志強甚至直言，今年不買房就得再等30年。
也正是因為如此，今年上半年，房企瞄準未來一線城市市場，助力一線城市掀起了一股奇異的“房冷地熱”風潮。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，一線城市土地出讓金為2598億元，即使近兩個月一線城市土地市場因推地節(jié)奏放慢等因素出現(xiàn)了先熱后冷的現(xiàn)象，但一線城市在推地面積同比減少33%的情況下，出讓金總額仍同比增加了41%，北京更是早在4月土地出讓金就突破了千億元大關(guān)，提前往年了半年多。而相比之下，二線城市上半年土地平均溢價率和土地出讓金總額都同比下降了4%，三四線城市這兩項數(shù)據(jù)更是同比下降了4%和11%。“近年來，三四線城市項目銷售壓力與日俱增，房企都不會鋌而走險繼續(xù)堅守市場，必然紛紛調(diào)整策略，選擇盡快銷售掉手中項目，將資金更多地投放至一線城市，即使一線城市市場出現(xiàn)了一些調(diào)整，只要資金允許，房企也不會放棄對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。”東亞新華地產(chǎn)相關(guān)負責人告訴北京商報記者。目前，萬科、保利、金地、中海、富力、龍湖、遠洋、綠城等大型房企一二線城市在售項目占總量比重超過70%，而恒大、碧桂園等主要布局三四線城市的企業(yè)在今年也加大了一二線城市項目布局。
調(diào)控告別“一刀切”
地方借松綁限購探政策底線
市場變化如此明顯，政策肯定也不會一成不變。從外部整體環(huán)境來看，在國家主動實施微刺激政策的背景下，宏觀經(jīng)濟盡管仍有較大下行壓力，但已有企穩(wěn)回升的勢頭，而與宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)相比，上半年房地產(chǎn)市場政策面相比預(yù)期則更為積極。不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，從去年我國樓市“分類指導(dǎo)”的大基調(diào)一確定，市場就已然感覺到中央正在不斷撤出常年強有力的干預(yù)之手，逐漸賦予了地方更多的調(diào)控主導(dǎo)權(quán)。
去年底，住建部原部長姜偉新就率先用“分類指導(dǎo)”放出了今年房地產(chǎn)政策走向的信號。姜偉新明確表示，2014年，北上廣深等房價上漲過快的城市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴，房價開始下跌的城市將注重消化存量，控制新開發(fā)總量。
而在今年3月的全國“兩會”上，國務(wù)院總理李克強在做政府工作報告時，正式為我國的房地產(chǎn)政策翻開了新篇，明確提出我國未來的房地產(chǎn)政策思路為，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，也令今年的政府工作報告成為十年來通篇未提房價調(diào)控的一篇。“而過去十年，我國除了調(diào)控目標直指房價之外，調(diào)控方式也主要以抑制需求為主，增加供應(yīng)為輔，全國‘一刀切’政策較多。”亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存坦言。
此后至6月末，整個上半年中央未出臺任何具體調(diào)控政策，不過，住建部副部長齊驥曾解釋稱，分類調(diào)控實際上就是一線城市限購政策仍不退出，繼續(xù)增加供應(yīng)，而庫存量較大的城市控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為全國定下了一線城市不取消限購的“紅線”。“目前一線城市和熱點城市房地產(chǎn)市場供需矛盾確實仍較突出，至少三年內(nèi)我們都不贊成北上廣深限購等調(diào)控政策力度出現(xiàn)松動，這些政策的實施效果應(yīng)持續(xù)一段時間才能初步顯現(xiàn)出來。”陳寶存表示，但實際上，對于大多數(shù)二線城市和三四線城市，限購政策的作用早已經(jīng)“名存實亡”了。
雖然整體調(diào)控政策缺席，但上半年地方樓市政策微調(diào)的“小動作”卻從未間斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進樓市走量，市場效果雖然有待觀察，但“微調(diào)”舉措無疑都是在為當?shù)貥鞘谢販刂Α?/p>
值得注意的是，內(nèi)蒙古呼和浩特還在6月“末班車”即將開走之前，最終確定了放開樓市限購的政策，成為國內(nèi)首個地方政府正式發(fā)文取消限購的城市。呼和浩特人民政府辦公廳近日在經(jīng)過更正后出臺的《切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》中明確，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。
此外，就連處于“紅線”之內(nèi)的一線城市，也在悄然進行政策調(diào)整嘗試。去年底，北京市相關(guān)部門傳出的限價令等多條政策，令房企壓力大增后，卻在今年上半年打破了僵局，悄然解禁了限價令。而且，在6月的最后一日，北京市住房公積金管理中心還發(fā)布文件降低北京二套房公積金貸款門檻。文件明確，今后北京發(fā)放購買第二套住房的公積金貸款對象，由以前城鎮(zhèn)居民人均住房面積低于29.4平方米(不含)的繳存職工家庭擴容至低于31.31平方米(不含)的繳存職工家庭。“此次調(diào)整相當于購二套房公積金貸款的門檻降低了，雖然屬于正常動態(tài)調(diào)整，但也能看出目前北京新落地的購房政策正在走出此前一味從嚴的大趨勢。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強表示。
“唱衰”、“看好”聲音共存
微刺激政策或令樓市先受益
可能在眾多購房者眼中，經(jīng)過上半年的發(fā)展，今年我國房地產(chǎn)市場大局已定。但在業(yè)內(nèi)看來，下半年市場走勢仍撲朔迷離。
克而瑞咨詢發(fā)布報告指出，當前我國房地產(chǎn)市場成交量已到低點，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相當。從量上來看，全國樓市已處底部區(qū)域，但量到了底部并不意味著下一步就必須反彈，可能會在底部區(qū)域盤整一段時間。中金公司更在分析報告中稱，預(yù)計重點城市下半年全國成交量將有6%左右的同比降幅，房價將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調(diào)銷售目標，從而應(yīng)對房地產(chǎn)市場寒冬。
即使是今年上半年銷售同比增長55%的旭輝董事長林中也在最近的一次采訪中提出，樓市最寒冷的時候還沒有到來，下半年的房地產(chǎn)市場會比上半年還要差，接下來的三季度，競爭會更激烈，價格將是個反復(fù)觸底的階段，促銷力度會更大。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續(xù)六個月，后者為八個月。由于處于“黃金十年”，上述時期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很??；漲的時間長，跌的時間短。相比之下，如今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境均不樂觀，主要體現(xiàn)在：既無財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整周期將更長，即房價下跌時間可能超過八個月。
然而，另一方面，陳寶存等多位業(yè)內(nèi)人士反而并沒有這么悲觀。“自從中央堅定承諾經(jīng)濟增速7.5%之后，對于樓市過分地擔憂也就沒有必要了。”陳寶存表示，下半年，宏觀經(jīng)濟各種微刺激政策出臺是必然趨勢，不論中央是否會就房地產(chǎn)市場出臺刺激政策，只要政府拿出救市政策，首先受益的肯定是房地產(chǎn)行業(yè)，回溫狀態(tài)也將馬上傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場中。“目前市場逐步下行的趨勢已經(jīng)確認，今年房地產(chǎn)市場‘V形底’的深度取決于政府對國內(nèi)生產(chǎn)總值7.5%既定目標的追求度。”正榮地產(chǎn)集團相關(guān)負責人表示，如果7.5%的目標是一定要達到的，那么，今年房地產(chǎn)市場的“V形底”就會比較淺，如果政府對7.5%目標的追求不那么強烈則反之。從目前情況來看下半年政府對于宏觀經(jīng)濟走勢大方向的態(tài)度肯定是前者。
此外，對于地方政府，克而瑞相關(guān)分析師也明確，在土地出讓等收入減少的情況下，迫于財政壓力，預(yù)計下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控”原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺多樣化調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進程將會加快，力度也將更大。
不過，采訪中，大多數(shù)專家都將決定下半年樓市走向的關(guān)鍵性因素押在了銀行購房信貸政策上，“2008年樓市下行時，銀行降低購房首付款比例，采取更優(yōu)惠的貸款利率等政策落地，令樓市改變了走向，而今年下半年銀行的政策至今還未特別明朗，但由于整體宏觀經(jīng)濟形勢已經(jīng)確定，我們?nèi)匀粚φ邞延休^好預(yù)期”。陳寶存稱。
各地方“曲線救市”政策一覽
■放開限購
呼和浩特6月下旬，購買商品房(含二手房)不需要住房套數(shù)證明。
■放寬限購區(qū)域
沈陽6月上旬，開放二環(huán)限購，但無正式發(fā)文，松綁僅維持一天。
■擴大購房群體
南寧4月下旬，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)家庭可在南寧市購房。
■政策性擔保
鄭州5月上旬，拋出“購房貸款可獲政策性擔保”，減少斷供風險，挽回銀行信心。
■下放審批權(quán)限
昆明6月中旬，網(wǎng)簽已經(jīng)不需要查檔號，官方否認稱只是系統(tǒng)升級。
■放寬公積金
蕪湖5月下旬，調(diào)整了二手房公積金貸款額度，支持外地人公積金購房。
■房價“限降令”
杭州5月下旬，商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將限制網(wǎng)簽。
■財政補貼減稅
蕭山4月下旬，擬將原先的分房安置調(diào)為鼓勵貨幣安置，拆遷戶一年內(nèi)購房補貼2%。
■放開戶籍限制
無錫4月下旬，購房達60平方米以上、且在本市有穩(wěn)定工作的人可落戶。
■收緊土地供應(yīng)
上海5月上旬，調(diào)整土地規(guī)劃提振房企信心，嚴控土地供應(yīng)量過剩。
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