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河北省地稅局官網(wǎng)近日發(fā)布消息稱，繼去年全省大規(guī)模清算土地增值稅后，省局再次對該項工作做出部署，要求全系統(tǒng)繼續(xù)加大清算力度，年內(nèi)至少清算828個房地產(chǎn)項目。近年來，土地增值稅曾在社會上引起過多次軒然大波。究竟什么是土地增值稅？土地增值稅如何征收？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何合理繳納土地增值稅呢？

被人“誤解”的土地增值稅

去年11月，央視等媒體報道稱，2005年至2012年8年間，萬科、富力、SOHO中國等45家上市房企拖欠土地增值稅總額超過3.8萬億元，其中欠繳最多的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司欠繳達(dá)稅金高達(dá)83億元。

報道播出后引起軒然大波，雖然各大公司和相關(guān)專家緊急澄清，但還是引發(fā)了人們對房企謀取暴利的質(zhì)疑，最終經(jīng)國家稅務(wù)總局“辟謠”才讓事件告一段落。“雖然事件暫時平靜，但還是有很多人，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)并不了解土地增值稅，不清楚如何合理繳納土地增值稅。”石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長李水源認(rèn)為，該事件并沒有起到普及土地增值稅常識的作用。

據(jù)了解，土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。

1994年以來，我國對房地產(chǎn)土地增值稅實行“預(yù)征制”，即事前預(yù)征、事后清算、多退少補(bǔ)，預(yù)征稅率一般在1%至3%之間。從2007年2月1日起，各地稅務(wù)部門開始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。

在河北省，繼去年全省大規(guī)模清算土地增值稅后，省地稅局于近日再次對該項工作做出部署，要求全系統(tǒng)繼續(xù)加大清算力度，年內(nèi)至少清算828個房地產(chǎn)項目。“由于土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，所以征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。”中華稅務(wù)咨詢網(wǎng)業(yè)務(wù)總監(jiān)張俊恒認(rèn)為，由于計算方式較為復(fù)雜，如果方法不正確很容易對稅收政策和征管方式產(chǎn)生誤解誤讀。

“樓盤定價高不一定利潤高”

按我國稅法規(guī)定，土地增值稅應(yīng)先行預(yù)征計提，在下列情況才會進(jìn)入清算程序。其中，開發(fā)商應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅清算的情況包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情況包括：項目銷售率已達(dá)85%；項目三年未銷售完畢等。

“征收土地增值稅非常復(fù)雜，很多稅務(wù)相關(guān)人員都容易混淆。”在張俊恒看來，熟悉土地增值稅知識還能保證房地產(chǎn)企業(yè)的更高利潤率。