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中指數(shù)據(jù)顯示，2014年6月份全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10923元/平方米，環(huán)比5月份下跌0.5%，連續(xù)第2個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，71個(gè)城市環(huán)比下跌，29個(gè)城市環(huán)比上漲。6月份價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加9個(gè)，其中跌幅在1%（含1%）以上的有35個(gè)，較上月增加5個(gè)。

此外，6月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為19517元/平方米，環(huán)比下跌0.45%，同樣是連續(xù)第2個(gè)月下跌，下跌城市個(gè)數(shù)則增加至9個(gè)。具體來看，僅上海環(huán)比上漲，漲幅為0.25%；杭州環(huán)比下跌2.06%，跌幅最大。

從6月份百城新建商品住宅房價(jià)環(huán)比變化城市特征來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標(biāo)提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報(bào)業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取“以價(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致大中城市房價(jià)漲幅放緩甚至下跌。這也就不難理解，繼5月份百城住宅均價(jià)出現(xiàn)2年來的首次環(huán)比下滑后，6月份再次環(huán)比下滑，且跌幅擴(kuò)大。而在房價(jià)最為堅(jiān)挺的一線城市，也僅有上海的新房均價(jià)環(huán)比上漲，北京、廣州、深圳的新房均價(jià)則全部下跌。

但是，從短期內(nèi)來看，盡管今年4月份以后限購等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤?，部分城市也開始出臺相關(guān)“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫、?？趹艏抡碳鞘行枨?，沈陽、昆明、福州傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特直接發(fā)文取消限購等等，這反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上也不利于市場成交量拉開節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來看，盡管第二季度開發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場，6月份品牌開發(fā)企業(yè)也開始“搶收”半年報(bào)業(yè)績，但整體市場仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌的動力。

而市場并不會止于此。事實(shí)證明，盡管有上述限購等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧?，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個(gè)市場成交量表現(xiàn)來看，6月份市場成交量盡管因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)“搶收”半年報(bào)業(yè)績出現(xiàn)回升，但是并沒有出現(xiàn)明顯回升，開發(fā)企業(yè)半年報(bào)業(yè)績“搶收”基本失利。從未來市場成交量預(yù)期來看，如果還沒有大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場銷售量能否持續(xù)回升也值得擔(dān)心。

同時(shí)，從房企預(yù)期的半年銷售業(yè)績來看，上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然會同比下滑甚至能夠完成全年銷售業(yè)績指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。根據(jù)中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測的23家公布銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)的50%；另外，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

由此可知，影響市場成交量或企業(yè)銷售業(yè)績的最大因素并不是限購等調(diào)控政策，而是其他因素。那么，是什么因素影響了今年上半年整體市場行情？筆者認(rèn)為，主要是因?yàn)槟壳般y行信貸緊縮的狀況并沒有實(shí)質(zhì)性改觀。

從目前個(gè)人住房貸款情況來看，繼央行5月12日“喊話”要求支持個(gè)人住房貸款后，銀監(jiān)會也提出繼續(xù)實(shí)行差別化的房貸政策，支持首套房貸需求，盡管當(dāng)前首套房貸的貸款審批速度比此前有明顯提高，但是，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊、?？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。因此，一定意義上來看，“央五條”支持首套自住房貸的政策落空，央行二次“定向降準(zhǔn)”和樓市也沒有直接關(guān)系。盡管6月中旬招商、興業(yè)、民生等4家股份制銀行也獲得“定向降準(zhǔn)”的利好，但也難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)“去庫存”的市場大勢。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問題會更加突顯。

因此，筆者預(yù)計(jì)在2014第三季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。尤其是對于上市房企來講，由于6月份半年報(bào)“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始“以價(jià)換量”的市場行為讓當(dāng)前的市場態(tài)勢更加明朗化，預(yù)計(jì)在三季度里樓市“降價(jià)潮”會真正來臨。同時(shí)，對于企業(yè)來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場庫存相對較大的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)勢必成為大多數(shù)房企的選擇。