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6月16日，央行年內(nèi)第二次定向降準(zhǔn)正式生效。與此前預(yù)期不同的是，包括興業(yè)銀行、寧波銀行、招商銀行和民生銀行在內(nèi)的數(shù)家股份制商業(yè)銀行，也在此次定向降準(zhǔn)之列，預(yù)計(jì)釋放資金量大約在400億元以上。

分析認(rèn)為，盡管本次定向降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性規(guī)模有限，但信號(hào)意義強(qiáng)，有利于鼓勵(lì)和引導(dǎo)其他金融機(jī)構(gòu)更多地將信貸資源配置到中小微企業(yè)和其他有利于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的領(lǐng)域。值得一提的是，整體來(lái)說(shuō)，這對(duì)房地產(chǎn)影響有限。但后續(xù)如果這一松動(dòng)繼續(xù)增加，房地產(chǎn)必然會(huì)受到影響。

定向降準(zhǔn)擴(kuò)大至股份制銀行

6月9日晚間，中國(guó)人民銀行宣布，從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；范圍包括大約2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，增加支持三農(nóng)和小微企業(yè)的資金。

多家媒體報(bào)道證實(shí)，興業(yè)銀行此前向中國(guó)人民銀行福州中心支行申請(qǐng)降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，并已于上周五（13日）獲得批準(zhǔn)。此外，招商銀行、民生銀行和寧波銀行亦獲得央行批復(fù)，稱符合此次定向降準(zhǔn)要求，允許降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

鳳凰房產(chǎn)了解到，興業(yè)、民生、招商和寧波2014年一季度存款余額分別為2.06萬(wàn)億、2.52萬(wàn)億、3.05萬(wàn)億和2808億，釋放被凍結(jié)的流動(dòng)性規(guī)模分別為103億、126億、152億和14億，總計(jì)釋放流動(dòng)性400億元。包括這本次在內(nèi)的定向降準(zhǔn)已釋放流動(dòng)性約為1900億左右，投向領(lǐng)域?yàn)橹行∑髽I(yè)和三農(nóng)。

政策指向農(nóng)業(yè)科技提振作用暫未波及地產(chǎn)領(lǐng)域

至于本次定向降準(zhǔn)是否會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生利好，某銀行業(yè)內(nèi)人士給出了否定的回答。

“定向降準(zhǔn)有利于農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商銀行，你找這三家銀行申請(qǐng)地產(chǎn)開發(fā)貸試試。”廣州某銀行地產(chǎn)開產(chǎn)貸負(fù)責(zé)人表示，本次定向降準(zhǔn)擴(kuò)大至股份制銀行，但仍指向農(nóng)業(yè)科技，鼓勵(lì)商業(yè)銀行做支持農(nóng)業(yè)科技貸款，并未對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生利好。

民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友向媒體公開表示，盡管本次定向降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性規(guī)模有限，但信號(hào)意義強(qiáng)，有利于鼓勵(lì)和引導(dǎo)其他金融機(jī)構(gòu)更多地將信貸資源配置到中小微企業(yè)和其他有利于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的領(lǐng)域。預(yù)計(jì)未來(lái)貨幣政策由“寬貨幣、緊信用”轉(zhuǎn)向“寬貨幣、寬信用”。

“資金一旦流動(dòng)起來(lái)，很難講。不是說(shuō)一定會(huì)流向房地產(chǎn)，但存在這樣的可能。”南京財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)劉志彪向鳳凰房產(chǎn)表示，盡管定向降準(zhǔn)指向明顯，但釋放的資金會(huì)向這個(gè)社會(huì)蔓延，而房地產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⑹芤妗?/p>

“這一波動(dòng)暫時(shí)對(duì)樓市影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，定向小微貸款旨在刺激消費(fèi)和投資意愿。從覆蓋面增加大股份制銀行看，實(shí)際經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是不樂觀。所以政策面才會(huì)擴(kuò)大微刺激政府是否有定力持續(xù)執(zhí)行這些微刺激，是影響房地產(chǎn)刺激的重要政策方向。

目前市場(chǎng)積極參與房貸的主要是國(guó)有銀行，股份制銀行在去年就已經(jīng)基本暫停了房貸業(yè)務(wù)，開發(fā)貸也在嚴(yán)格限制。整體來(lái)說(shuō)，這對(duì)房地產(chǎn)影響有限。但后續(xù)如果這一松動(dòng)繼續(xù)增加，房地產(chǎn)必然會(huì)受到影響。

央行、銀監(jiān)會(huì)喊話對(duì)樓市影響并不明顯

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，央行、銀監(jiān)會(huì)喊話對(duì)市場(chǎng)影響并不明顯。中原地產(chǎn)研究部調(diào)查顯示，目前各家銀行都積極的提及加快房貸審批時(shí)間，但在執(zhí)行層面，依然暫時(shí)依然維持之前狀態(tài)，首套房貸也平均維持在基準(zhǔn)周圍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向鳳凰房產(chǎn)表示，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，因?yàn)橘?gòu)房行為大部分并非小家庭，而是屬于家族行為，所以目前銀行定義的首套房很多并不一定是自住購(gòu)房，以北京為例，父母有2套以上房產(chǎn)，成年子女名下無(wú)房的，雖然定義為首套房剛需，但事實(shí)上，這種需求大部分也屬于投資需求。

目前房貸市場(chǎng)的最主要問(wèn)題并非放貸時(shí)間，而是信貸利率。按照目前北京市場(chǎng)的正常購(gòu)房案例，剛需購(gòu)房者購(gòu)買一套位于南六環(huán)的剛需住宅，總價(jià)200萬(wàn)，首付30%，貸款140萬(wàn)的化。從去年年底的85折到目前的基準(zhǔn)上浮，貸款140萬(wàn)的30年貸款期月供也將從之前的8008元每月，上升到基準(zhǔn)上浮5%的9199元。30年增加的利息高達(dá)43萬(wàn)，也就相當(dāng)于房?jī)r(jià)200萬(wàn)的21%。

此外，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導(dǎo)致不太可能給購(gòu)房者優(yōu)惠。所以這一會(huì)議更多只是例行講話，對(duì)商業(yè)銀行無(wú)任何執(zhí)行影響，銀行不可能冒著虧損風(fēng)險(xiǎn)放貸。而且目前看，很多銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，壓縮房貸額度。

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)將繼續(xù)維持。

部分銀行響應(yīng)的措施可能是從基準(zhǔn)上浮回歸到基準(zhǔn)，或者提高審批效率，但對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響微乎其微。