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從美國到日本，從香港到阿聯(lián)酋迪拜，房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟帶來的傷痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏離了經(jīng)濟規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)逃脫不了泡沫破滅的宿命。對中國而言，既不能“妖魔化”房地產(chǎn)業(yè)，也要汲取他國教訓(xùn)以防誤入歧途。尊重經(jīng)濟規(guī)律，對癥下藥，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展。

美國：過度金融化成禍端

2001年前后，美國經(jīng)濟遭遇網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂，美國聯(lián)邦儲備委員會采取持續(xù)降息的金融政策以刺激經(jīng)濟。從2001年1月3日到2003年6月25日，美聯(lián)儲13次降息，使聯(lián)邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至1%，為40年來最低點，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消費。由于金融支持力度較大，低利率、低首付等政策造成購房人支付能力短期內(nèi)大幅提高，從而使美國住房交易量和房價出現(xiàn)空前上升，泡沫快速積累。

美聯(lián)儲從2004年6月30日到2006年6月30日的兩年內(nèi)連續(xù)17次加息，利率水平總計上升4.25個百分點。利率大幅上調(diào)成為美國次貸危機爆發(fā)的直接誘因，并隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售量驟然下降和房價大幅下跌，并由此引發(fā)金融危機。

點評：從高杠桿到與金融衍生品結(jié)合，屬于實體經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)在美國高度金融化。歷經(jīng)數(shù)年，遭受重創(chuàng)的美國房地產(chǎn)業(yè)才漸漸復(fù)蘇。回歸住房市場的基本屬性是一大啟示。

日本：放任投機埋隱患

上世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟日本央行[微博]采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)及股票市場。從1986年初到1987年2月，貼現(xiàn)利率從5%降至2.5%，一直維持到1989年5月31日，這在很大程度上導(dǎo)致這一階段房價快速上漲和泡沫快速積累。

此外，由于日元升值，大量國際資本進入日本房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價上漲。從1986年到1989年，日本房價整整漲了兩倍。

1989年5月底，日本央行選擇提高官方貼現(xiàn)率，并在之后一年多的時間里將貼現(xiàn)率從2.5%迅速提高至6%，結(jié)果刺破泡沫，導(dǎo)致包括土地在內(nèi)的各種資產(chǎn)價格大幅下跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。日本經(jīng)濟陷入“失落的二十年”，至今仍未徹底走出陰影。

點評：對房地產(chǎn)投機行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫。日本因為實施房地產(chǎn)融資總量限制、快速上調(diào)利率等操之過急的緊縮措施，導(dǎo)致長期經(jīng)濟疲軟。

中國香港：供需失衡鼓泡沫

從1985年開始，港英政府出臺“每年供地規(guī)模不超過50公頃”的政策規(guī)定，這是1985－1994年間香港房價較快上漲的重要原因之一。1984年至1997年，香港房價年均增長超過20%。1997年，香港樓價觸及歷史新高，即使頭頂逾10%的貸款利率，港人也平均拿出74%的月收入貸款買房。

1997年10月，亞洲金融危機爆發(fā)，直接導(dǎo)致香港房地產(chǎn)泡沫破滅。從1997年到2003年，房價累計跌幅76%。據(jù)專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元(7.7532,0.0000,0.00%)，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。

香港房價2011年和2012年再次呈現(xiàn)快速上漲趨勢，也與供給不足有關(guān)。2008－2009年，香港新增住宅用地只有0.019公頃，導(dǎo)致2010年香港僅有約19800個住宅單位建成，不到2000年的四分之一。

點評：供應(yīng)不足也是導(dǎo)致香港房價上漲的因素之一。此外還需防范外部沖擊，而穩(wěn)固的基本面是最堅固的防波堤。