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房地產(chǎn)投資信托（REIT）旗下的商場，不見得租金會比非房地產(chǎn)投資信托持有的商場租金更高；這些商場在被信托收購后，租金也未必因此而上漲。

貿(mào)工部昨天發(fā)布第一季經(jīng)濟(jì)調(diào)查報告時，也發(fā)表了一份特別報告，分析商場租金的情況。根據(jù)貿(mào)工部的研究，雖然從表面上看，REIT所持有的商場租金更高，但研究顯示這主要是因為商場更好的實質(zhì)特征、地點、資產(chǎn)增值計劃（AEI）等因素所致。

該報告認(rèn)為，若排除了資產(chǎn)增值計劃、離地鐵站的距離等因素，REIT商場的租金和單一業(yè)主持有的商場的租金水平并沒有差異；租金的上漲，也并非因為商場被REIT收購而增加。

市場在過去數(shù)年，陸續(xù)聽到更多商家抱怨REIT導(dǎo)致租金上漲，尤其是中小企業(yè)的利潤空間不斷被壓縮，導(dǎo)致難以生存。

在今年3月的國會辯論時，就有多名議員將租金不斷上漲的問題歸咎于REIT的市場壟斷，甚至有議員建議政府買回房地產(chǎn)投資信托，以取回制定租金的主導(dǎo)權(quán)。

貿(mào)工部政務(wù)部長張思樂則提供數(shù)據(jù)回應(yīng)，在目前的零售商店及工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場中，REIT分別只占13％和16％份額，因此它們不是主要的業(yè)者。

租金水平區(qū)別和漲幅

是因商場本身特征差異使然

昨天的報告則指出，從表面上看，REIT商場的租金一般更高，漲勢也更迅猛。從2009年至2013年，REIT商場租金的年均復(fù)合增長率（CAGR）達(dá)到了20％，而單一業(yè)主商場則為9.2％，這引發(fā)市場人士認(rèn)為REIT是推動零售租金上漲的原因。

不過，報告發(fā)現(xiàn)，租金水平的區(qū)別和租金的漲幅是因為商場本身特征的差異使然，而并非商場持有者的區(qū)別所致；報告也沒有發(fā)現(xiàn)REIT所買下的商場和其他商場之間的租金有顯著差距。

該研究針對的是新加坡35家由REIT持有和76家由單一業(yè)主持有的商場，共111家，大約是本地商場總數(shù)的三分之一。研究排除了那些分層地契的商場。

高力國際（Colliers）研究與咨詢部主管謝岫君表示，本質(zhì)上而言，他們同意REIT商場的租金不見得比單一業(yè)主商場的租金更高。

她受訪時說：“不管商場持有者結(jié)構(gòu)是單一業(yè)主、合資伙伴、私募基金或有保薦機構(gòu)的REIT，他們對自己商場的目的和策略往往大致上是一樣的。因此，這些業(yè)主也會持續(xù)進(jìn)行一些計劃如資產(chǎn)增值、促銷活動、改善租戶配搭等，以達(dá)到持續(xù)加強商場收入流的目的。”

不過，她也指出，零售業(yè)者經(jīng)常會接受現(xiàn)有業(yè)主開出的租金要價，以確保能保留業(yè)務(wù)、擴張、帶入新概念或開新店面。如果新加坡?lián)碛懈喟l(fā)展商或業(yè)主為零售業(yè)帶來多元化的商場選擇，那么零售業(yè)者在選擇商場時也有更多靈活性。

貿(mào)工部的另一項調(diào)查更顯示，在那些簽署合約后一兩年內(nèi)更新合約的租戶，REIT商場的租金中位數(shù)累計漲幅其實比單一業(yè)主和分層地契商場的漲幅更低。過去兩年的零售租金漲幅，和通貨膨脹率的走勢也相符。

當(dāng)局的數(shù)據(jù)也顯示，在2013年更新的所有零售租約當(dāng)中，租金的中位數(shù)累計漲幅為5.5％。

當(dāng)局預(yù)測，隨著大量零售空間供應(yīng)即將推出市場，零售租金的上漲壓力將繼續(xù)放緩。從今年至2016年，每年平均有20萬4000平方公尺的零售空間會推出市場，是2011年至2013年年均供應(yīng)的1.6倍。