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4月15日，位于河北涿州市開(kāi)發(fā)區(qū)政法街的翡翠城售樓處里幾乎座無(wú)虛席，場(chǎng)面看起來(lái)很火爆。但《華夏時(shí)報(bào)》記者仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，在場(chǎng)的基本都是該樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，真正的看房者寥寥無(wú)幾。

購(gòu)房者稀少的情況也發(fā)生在了本報(bào)記者走訪的其他幾處樓盤(pán)。一位當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售人員私下表示，涿州樓市最近一個(gè)月來(lái)確實(shí)比較火，房?jī)r(jià)平均上漲了將近1000元/平方米，但這幾天前來(lái)看房的人數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)了下降。

“像涿州這樣的城市，樓市的火只是虛火。”偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，京津冀一體化有利于涿州等地樓市，但在一體化還只是一個(gè)構(gòu)想的現(xiàn)在，其房?jī)r(jià)上漲完全是炒作。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，在涿州這樣不成熟的市場(chǎng)，無(wú)論是投資還是自住，都會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

樓市虛火

第一次走進(jìn)翡翠城售樓處里的人一定會(huì)被這里的火熱氣氛所感染——音樂(lè)勁爆、人聲鼎沸，每一張桌子旁邊都坐著人。這些人小聲交談著，不時(shí)在桌上的資料上指指點(diǎn)點(diǎn)，儼然一副銷(xiāo)售人員向看房者介紹情況的樣子。

但是，這些“看房者”似乎太年輕了，幾乎清一色都是穿著時(shí)尚的年輕男女，也沒(méi)有隨身攜帶的背包或挎包。每當(dāng)大門(mén)口有人進(jìn)來(lái)時(shí)，他們都會(huì)抬頭觀望，如果發(fā)現(xiàn)不是看房者會(huì)很快低下頭繼續(xù)聊天。如果發(fā)現(xiàn)是看房者，他們則會(huì)一直盯著看。前臺(tái)在做完登記后，會(huì)把看房者帶到一張桌子旁，這時(shí)這張桌子旁坐著的銷(xiāo)售人員和疑似看房者就會(huì)讓出座位。

“涿州大部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售都是由專(zhuān)門(mén)的分銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)操作的，他們非常善于調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛。”前述當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員告訴本報(bào)記者，這種模式被業(yè)內(nèi)稱之為“強(qiáng)銷(xiāo)”，目的就是營(yíng)造出一種一房難求的氛圍。而實(shí)際上，目前來(lái)涿州看房的人并不如外界想象得那么多。

就本報(bào)記者看到的情況而言，看房者確實(shí)算不上多。翡翠城里看起來(lái)真正像看房者的只有幾個(gè)人，其他如香邑溪谷、鴻坤理想灣、君臨天下-御景園、惠友鉆石廣場(chǎng)等樓盤(pán)的售樓處里幾乎看不到真正的看房者。K2獅子城和凱旋門(mén)的售樓處里，看房者要稍微多一些，但也分別只有四五組而已。

“你要是早來(lái)一個(gè)月就好了。”一位當(dāng)?shù)爻鲎廛?chē)司機(jī)告訴本報(bào)記者，前一段時(shí)間來(lái)涿州看房的人特別多，房?jī)r(jià)也漲了不少。前述當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員也表示，近一個(gè)月涿州的各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有不同幅度的提價(jià)。

據(jù)了解，涿州老城區(qū)樓盤(pán)的價(jià)格基本在7000元左右/平方米，君臨天下-御景園、惠友鉆石廣場(chǎng)等少數(shù)高端樓盤(pán)和位于高鐵新城的K2獅子城、鴻坤理想灣等價(jià)格稍微高點(diǎn)，8000多元/平方米。在走訪期間，多位銷(xiāo)售人員對(duì)本報(bào)記者表示，接下來(lái)涿州房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。

“你現(xiàn)在不交定金，下次就不是這個(gè)價(jià)了。”翡翠城的銷(xiāo)售人員表示，該項(xiàng)目二期將在接下來(lái)的這個(gè)周末開(kāi)盤(pán)，到時(shí)每平方米價(jià)格至少會(huì)上漲300元。不過(guò)，不止一位其他樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴本報(bào)記者，翡翠城二期宣稱開(kāi)盤(pán)已經(jīng)好幾次了，但也一直沒(méi)開(kāi)。“他們一直蓄不滿客。”一位銷(xiāo)售人員表示，大多數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前都會(huì)以收定金的方式蓄滿一定數(shù)量的購(gòu)房者，否則開(kāi)盤(pán)時(shí)“不好看”。

4月15日，香邑溪谷的一位銷(xiāo)售人員告訴本報(bào)記者，該項(xiàng)目上次的開(kāi)盤(pán)價(jià)是7000-7800元/平方米，而這次的開(kāi)盤(pán)價(jià)只會(huì)高不會(huì)低。但兩天后他打電話告訴本報(bào)記者，新盤(pán)價(jià)格已經(jīng)確定，在計(jì)入各種優(yōu)惠和折扣之后，價(jià)格在7000元/平方米以下。

投資風(fēng)險(xiǎn)增加

“去涿州等地買(mǎi)房的大部分是投資人群。”胡景暉表示。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，涿州作為保定（樓盤(pán)）市管轄的一個(gè)縣級(jí)市，本身的住房需求有限，其房?jī)r(jià)也超出了大部分當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)能力，因此其購(gòu)房人群主要是來(lái)自北京（樓盤(pán)）的投資者。“當(dāng)?shù)氐乃^火爆都是短期投資者炒起來(lái)的，實(shí)際熱度根本沒(méi)有媒體報(bào)道的那么高。”他說(shuō)。

翡翠城的銷(xiāo)售人員毫不諱言他接待的看房者大都是來(lái)投資的。當(dāng)本報(bào)記者表示投資的房子不好及時(shí)轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)，他表示這根本不是問(wèn)題。“不需要房本，只需要拿購(gòu)房合同去備一下案就能轉(zhuǎn)賣(mài)了。”他說(shuō)。

郭毅認(rèn)為，雖然涿州的房?jī)r(jià)算不上很高，但這個(gè)市場(chǎng)非常不規(guī)范，購(gòu)房者在這里投資會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

本報(bào)記者在隨后的走訪中也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目大多五證不全。

惠友鉆石廣場(chǎng)的銷(xiāo)售人員承認(rèn)，該項(xiàng)目目前還缺一個(gè)商品房預(yù)售證。他告訴本報(bào)記者，按照涿州市的規(guī)定，樓房必須等蓋到一半時(shí)才給發(fā)預(yù)售證，但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意等到這個(gè)時(shí)候。“大家都想趁著京津冀一體化的行情多賣(mài)些房子。”他說(shuō)。

“買(mǎi)鉆石廣場(chǎng)的房子還是挺放心的，起碼人家樓立那里了。”一位當(dāng)?shù)?ldquo;摩的”師傅告訴本報(bào)記者，涿州很多樓連影子都沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商畫(huà)張圖紙就敢賣(mài)。他特意提到了中央風(fēng)景，稱這個(gè)樓盤(pán)就在他家附近，現(xiàn)在正在賣(mài)的23號(hào)樓和24號(hào)樓連地基都沒(méi)打好。“我們根本就不讓他們建。”這位師傅稱，他們當(dāng)?shù)鼐用窈烷_(kāi)發(fā)商就土地問(wèn)題已經(jīng)僵持了很長(zhǎng)時(shí)間。

在中央風(fēng)景售樓處，銷(xiāo)售人員表示，23號(hào)樓和24號(hào)樓已經(jīng)開(kāi)盤(pán)幾天了。她也承認(rèn)，這兩棟樓確實(shí)證件不齊，但這在涿州是普遍現(xiàn)象，讓記者不用擔(dān)心。

“如果證件不齊，未來(lái)房子的質(zhì)量就很難得到保障。”郭毅說(shuō)。此外，由于當(dāng)?shù)卣捌诖笠?guī)模供應(yīng)土地，當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的供應(yīng)量偏大，這可能是涿州樓市的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉認(rèn)為，涿州樓市的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。“北京樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)滯漲的跡象，無(wú)論是剛性需求還是投資需求，現(xiàn)在都開(kāi)始觀望。”他認(rèn)為，在北京樓市都開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，周邊市場(chǎng)承接的來(lái)自北京的需求是不可能增加的。

涿州各個(gè)樓盤(pán)都將京津冀一體化作為一個(gè)重大利好來(lái)宣傳，但胡景暉認(rèn)為其在短期內(nèi)并不能對(duì)其房?jī)r(jià)形成真正支撐，因?yàn)橐惑w化并沒(méi)有實(shí)質(zhì)落地。目前真正落到實(shí)處的，除了北京第二機(jī)場(chǎng)外再無(wú)其他。“你見(jiàn)到哪個(gè)企業(yè)已經(jīng)遷到河北去了嗎？”他指出，北京哪些企業(yè)遷出去，企業(yè)遷出去之后相關(guān)就業(yè)人口能否跟過(guò)去，人口跟過(guò)去之后相關(guān)醫(yī)療、教育等配套能否跟上，這些問(wèn)題都面臨巨大的不確定性。

“如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，沒(méi)有人口聚集效應(yīng)，那樓市的火就是虛火。”胡景暉認(rèn)為，涿州等地樓市過(guò)度透支未來(lái)京津冀一體化的利好不是一件好事情。