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小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)概念是有問(wèn)題的，小產(chǎn)權(quán)是地，房不是小產(chǎn)權(quán)，它來(lái)自于我們國(guó)家制度非常有意思的，房地是分離的，全世界也沒(méi)有這么一個(gè)地方，全世界的房地產(chǎn)和物業(yè)是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開(kāi)的，起源是61年的人民公社60條，人民公社搞到吃不下飯的時(shí)候說(shuō)讓農(nóng)村的關(guān)系穩(wěn)定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產(chǎn)為本位。

很有意思的是在里面冒出來(lái)兩個(gè)東西，一個(gè)東西是說(shuō)生產(chǎn)對(duì)范圍的所有土地是被拿走，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產(chǎn)隊(duì)所有，這句話寫(xiě)下來(lái)。當(dāng)時(shí)的意思是說(shuō)不屬于大隊(duì)所有，不屬于公社所有更不屬于現(xiàn)今的政府所有。但寫(xiě)這個(gè)話的時(shí)候?qū)嶋H上跟過(guò)去比又是擴(kuò)大了公有制，因?yàn)檫^(guò)去的宅基地是私有財(cái)產(chǎn)，土改分了房子，那是他們家的還有他不是地主也不是太窮的農(nóng)民，就是說(shuō)中間不動(dòng)動(dòng)兩頭，實(shí)實(shí)在在是他們家的房子。這句話一寫(xiě)等于這些就集體公有了。下面又寫(xiě)一句，農(nóng)民住宅是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，他送人、買(mǎi)賣(mài)、租賃的所有權(quán)，他要賣(mài)的時(shí)候可以有中間方，自由定價(jià)。同一個(gè)文件里寫(xiě)上這兩條就變成了房地分開(kāi)了，地是集體的、房是私人的。

什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢?它實(shí)際上是蓋在集體土地上的農(nóng)民私人房產(chǎn)，那個(gè)房是可以買(mǎi)賣(mài)的。后來(lái)怎么會(huì)構(gòu)成一個(gè)管制呢?是很多城里人到周?chē)ベI(mǎi)農(nóng)民的房子了，最有名的是宋莊的畫(huà)家村，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民的房子總是讓畫(huà)家不滿意，畫(huà)家也有一點(diǎn)錢(qián)就把房子買(mǎi)下來(lái)就蓋畫(huà)室。一蓋麻煩了地價(jià)、房?jī)r(jià)在升，當(dāng)年賣(mài)的人不干了，說(shuō)我當(dāng)年賣(mài)給你幾萬(wàn)塊錢(qián)現(xiàn)在市價(jià)幾十萬(wàn)要?dú)Ъs，毀約就找道理，什么道理呢?這個(gè)地是集體所有制地，這個(gè)不可以進(jìn)入市場(chǎng)。我們國(guó)家有規(guī)定哪些土地可以進(jìn)入到市場(chǎng)交易，這是87年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買(mǎi)賣(mài)，使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)，集體土地不準(zhǔn)你買(mǎi)賣(mài)。這下小產(chǎn)權(quán)就這么來(lái)，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經(jīng)過(guò)國(guó)家的征收是不納入可交易的范圍。

這樣我們就變成了房地分離，這個(gè)很麻煩。你說(shuō)完全沒(méi)有道理嗎?有道理，房子是他的，你說(shuō)地是你的你拿走啊?拿走的時(shí)候不就損害了我的財(cái)產(chǎn)嗎?憲法里寫(xiě)了要保護(hù)合法的私人財(cái)產(chǎn)這是合法的。這就變成了一個(gè)難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規(guī)的，房也有法規(guī)的，也有習(xí)俗的。所以現(xiàn)在就卡住了，這也是剛才的問(wèn)題，漸進(jìn)式的改革就會(huì)露出這些破綻，這時(shí)候急了先解決這個(gè)問(wèn)題，再急了再解決這個(gè)問(wèn)題。一卡的時(shí)候利已經(jīng)很大了，土地財(cái)政土地金融，你讓誰(shuí)來(lái)放這一塊呢?

所以，我先問(wèn)你你說(shuō)我算不算。你說(shuō)我說(shuō)了算我就說(shuō)，你說(shuō)我說(shuō)了不算那何必說(shuō)呢?所以要看各種力量博弈的結(jié)果是什么?這形成了事實(shí)上法律以外的均衡，地是你的、房是我的，誰(shuí)拿誰(shuí)也沒(méi)有辦法。風(fēng)頭來(lái)的時(shí)候就說(shuō)拆拆拆但是也不敢炸太多啊，那個(gè)房太多了，不得了啊。全炸了以后環(huán)保主義者就不干了。何況還有經(jīng)濟(jì)利益社會(huì)明星，所以只好說(shuō)嚇唬嚇唬你，實(shí)在不行挑幾個(gè)給你拔一拔，一陣風(fēng)過(guò)去就過(guò)去了，這個(gè)現(xiàn)象很有意思，很多地方有違章建筑地是沒(méi)有手續(xù)的，房根據(jù)需求在蓋這個(gè)現(xiàn)象很厲害，下雨天、節(jié)假日之后，房?jī)r(jià)就高了。這個(gè)局面已經(jīng)形成了，這個(gè)問(wèn)題怎么解決?怎么找到一個(gè)最后大體能說(shuō)的齊、長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看行得通的，這就是現(xiàn)在我們很感興趣的問(wèn)題。

當(dāng)然我們會(huì)有一些我們的想法和偏好，希望這個(gè)希望那個(gè)但更重要的是看這里面的力量之間到底怎么再平衡?，F(xiàn)在口號(hào)有了叫做試行集體建設(shè)用地，這是2008年十七屆三中全會(huì)的決定，要收縮征地范圍擴(kuò)大，但真要做里面的問(wèn)題和挑戰(zhàn)非常大。所以我們就有興趣跟著這個(gè)事情看小產(chǎn)權(quán)，也非常有意思。它非常像包產(chǎn)到戶當(dāng)年的時(shí)候，法律地位沒(méi)有事實(shí)地位有。從道理上講很簡(jiǎn)單，你要么就把它扒了，要么把房改了，兩害相全取其輕，最后到底形成一個(gè)什么樣的統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)?我個(gè)人的意見(jiàn)，始終以來(lái)我就是這樣的態(tài)度，有意見(jiàn)，13億人再給他教書(shū)你就怎么著了?我就是小販一個(gè)，賣(mài)點(diǎn)東西，有一點(diǎn)傾向性不太強(qiáng)烈，但不足為道。但他們之間很有意思，沒(méi)有玩兒但游戲也在玩兒著，該炸炸該租租，都變成了人民的收益是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的組成部分。這個(gè)現(xiàn)有的現(xiàn)象不是我們?cè)斐傻?，所以我還是沒(méi)有回答你的問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)到底應(yīng)該怎么樣，有興趣我們一塊兒接著看，接著研究。