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任志強(qiáng)

上海房價(jià)還要漲！而且會(huì)漲到十萬！

在前不久的一篇關(guān)于“房價(jià)還將上漲”的新聞中看到，可以在將來，上海的買房報(bào)價(jià)，將打破每平米十萬元。這關(guān)于如今現(xiàn)已是“負(fù)債累累”的剛需買房者來說，將是一個(gè)“平地風(fēng)波”：將來的房子不只沒有“擠掉”泡沫的可以性，而且還將愈演愈烈。那么作為滬上出名的金融媒體，我們上海熱線財(cái)經(jīng)頻道其實(shí)也一貫很關(guān)心其時(shí)滬上群眾民生的工作，尤其在買房方面，我們也曾大力做過搶手的報(bào)道，關(guān)于以上的新聞，是不是真的會(huì)漲到10萬那樣可怕的數(shù)字呢？我們滬上許多80后、90后的年青兄弟是將來的買房主力軍中，關(guān)于這樣的消息，又有啥處置良方呢，今天我們就為我們來掀開這樓市暴升反面的底細(xì)。

百姓觀念一：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)上漲體現(xiàn)價(jià)值規(guī)律

“如今經(jīng)濟(jì)越來越興隆，公民的日子越來越好，公民賺的錢越來越多，房價(jià)的上漲是符合社會(huì)需要，體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的。沒理由你賺了錢，不讓別人賺錢?！痹谏虾＝?jīng)商的趙女士對(duì)我們上海熱線財(cái)經(jīng)小編說，“我認(rèn)為其時(shí)上海的房價(jià)仍是很合理的，看看近幾年來的北京，和我們上海的整體上漲趨勢，反被不少?！壁w女士的觀念也有有些民眾附議。他們認(rèn)為一個(gè)區(qū)域的日子水平是評(píng)價(jià)這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志，公民的日子好了，樓市的上漲符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

百姓觀念二：加大下調(diào)力度，嚴(yán)控其時(shí)房價(jià)

首要，我們上海熱線財(cái)經(jīng)頻道小編就找到了一位單身的80后，“如今成婚，女方都需要男方在市區(qū)買房子，房價(jià)又那么貴，我都準(zhǔn)備打光棍了?！奔易∷山瓍^(qū)的張先生半開玩笑地對(duì)我們頻道的修正說，“真希望有關(guān)部門能進(jìn)一步加大下調(diào)力度，嚴(yán)峻操控其時(shí)上海的房價(jià)。如果讓產(chǎn)商能把報(bào)價(jià)降到2005年的房價(jià)一樣就好了。”和張先生一樣希望房價(jià)下降的民眾還有許多，他們希望房價(jià)能降一點(diǎn)，再降一點(diǎn)，能讓自個(gè)和孩子可以在市區(qū)買房。

百姓觀念三：上海房產(chǎn)，出資趁早

雖然民眾大多數(shù)都對(duì)高房價(jià)發(fā)憷，可是作為出資產(chǎn)品，地產(chǎn)就又是另外一只情況了，我們上海熱線財(cái)經(jīng)頻道的修正也采訪到了一位此前出資房地產(chǎn)的市民，前“近兩年，房價(jià)在國家的嚴(yán)峻調(diào)控下，但我們上海的房價(jià)仍是有緩慢的上升趨勢?！蹦彻旧习嗟年愊壬嬖V我熱線財(cái)經(jīng)的修正，“我覺得在將來幾年，上海的房價(jià)可以還會(huì)緩慢上漲，趁如今房價(jià)還在我的承受能力范圍內(nèi)，早點(diǎn)把房子買了，往后一定會(huì)增值?！蔽覀?cè)诟魇蹣强畲行臅缘玫?，和陳先生有一樣主見的人也有不少，都考慮到房子還會(huì)增值，趁早買了。

一樣，關(guān)于這次新聞的真實(shí)性，上海熱線財(cái)經(jīng)頻道也拜訪了幾位樓市教授，教授也表達(dá)了自個(gè)的觀念：

說起其時(shí)的房價(jià)，教授認(rèn)為北京上海這些一線城市的房價(jià)難跌：“物價(jià)在漲，菜價(jià)在漲，人工在漲，地價(jià)不跌，憑啥房價(jià)會(huì)跌呢？這可以嗎？”業(yè)界有共同的是，房地產(chǎn)黃金期現(xiàn)已結(jié)束，如今進(jìn)入房地產(chǎn)白銀期，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)依然具有保值和增值的特性，還會(huì)呈螺旋式上升。就算出臺(tái)房產(chǎn)稅，也不用過火擔(dān)憂，房產(chǎn)稅同房價(jià)漲跌沒有關(guān)系，難以對(duì)房價(jià)起到明顯的抑制作用，其時(shí)上海的房產(chǎn)稅率在0.4%-0.6%，比照房價(jià)的漲幅，實(shí)在是“意思意思”。

教授標(biāo)明他早年斷言：“過10年來看，如今的房價(jià)可以都是凹地。”本輪房價(jià)調(diào)控至今，雖然不能一定房價(jià)觸底，但可以說現(xiàn)已到了底部區(qū)域，2013年-2015年房地產(chǎn)可以會(huì)發(fā)作一波比照弱小的反彈，這波反彈往后，房價(jià)將進(jìn)入底子平穩(wěn)期，雖然沒有大跌的可以，但也再無暴升的機(jī)緣，那時(shí)將不宜許多出資房產(chǎn)。上一年下半年以來都是買房最佳的機(jī)緣，其時(shí)仍是房價(jià)的穩(wěn)守時(shí)，因此改進(jìn)型的人大約賣房，然后再買房，一般不會(huì)吃虧。

任志強(qiáng)：房子沒到真正貴的時(shí)候以后更買不起了

房子還沒到真正貴的時(shí)候?，F(xiàn)在不買，漲了以后你就更買不起了，這是已經(jīng)發(fā)生了幾十年的現(xiàn)實(shí)。如果現(xiàn)行土地政策不發(fā)生變化，公共資源配置情況不改變的話，房價(jià)繼續(xù)上漲的情況，還會(huì)延續(xù)很長時(shí)間。

20年前就倡議政府應(yīng)該出臺(tái)廉租房等保障性住房制度，而且在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中都精準(zhǔn)預(yù)測房價(jià)走勢的任志強(qiáng)，無疑是對(duì)房地產(chǎn)政策最有資格發(fā)聲的業(yè)界大佬。

9月22日，在他的回憶錄《野心優(yōu)雅》新書發(fā)布會(huì)后，任志強(qiáng)在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“如果按原有條件去擴(kuò)大試點(diǎn)，沒有意義。應(yīng)該把上海和重慶這兩個(gè)城市試點(diǎn)之后的優(yōu)缺點(diǎn)總結(jié)出來，這樣，才有擴(kuò)大(試點(diǎn))的條件?！?/p>

《中國經(jīng)營報(bào)》：國家發(fā)改委主任徐紹史、財(cái)政部部長樓繼偉日前向全國人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)，都提到“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。業(yè)內(nèi)人士推測，今年下半年房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)容。你認(rèn)為試點(diǎn)應(yīng)如何推廣？

任志強(qiáng)：擴(kuò)大試點(diǎn)是有可能的，但是如果按原有條件去擴(kuò)大試點(diǎn)，就沒有意義。那是擴(kuò)大城市，不是擴(kuò)大方法?，F(xiàn)在方法都沒有(找對(duì))，憑什么擴(kuò)大城市？如果試點(diǎn)搞兩年都沒有成果，就該廢了。

《中國經(jīng)營報(bào)》：對(duì)于房地產(chǎn)市場的政策表述，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子與上屆政府有很大差別?，F(xiàn)在幾乎不再提調(diào)控、提打壓房價(jià)，而是把保障性安居工程建設(shè)提升到新的高度，同時(shí)，進(jìn)行棚戶區(qū)改造，推動(dòng)住房反抵押養(yǎng)老等。對(duì)于這一思路，你認(rèn)同嗎？

任志強(qiáng)：有些思路我是認(rèn)同的，特別是對(duì)中央提出要建立全社會(huì)保障性住房制度。我在1998年就提出這個(gè)觀點(diǎn)了。如果從那時(shí)候推進(jìn)，到現(xiàn)在，全國保障性住房早就超過40%了。你還會(huì)擔(dān)心房價(jià)問題嗎？

現(xiàn)在政府充分認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的重要性，并且想好了解決辦法，那么無非就是時(shí)間問題。不過，他們現(xiàn)在的做法，恨不得在一兩年之內(nèi)就解決了，盲目搞大躍進(jìn)，這是不對(duì)的。

《中國經(jīng)營報(bào)》：近期，北京房價(jià)的飆升引起老百姓的恐慌。有人甚至擔(dān)心會(huì)漲到10萬、15萬元。你判斷還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

任志強(qiáng)：房子還沒到真正貴的時(shí)候?，F(xiàn)在不買，漲了以后你就更買不起了，這是已經(jīng)發(fā)生了幾十年的現(xiàn)實(shí)。如果現(xiàn)行土地政策不發(fā)生變化，公共資源配置情況不改變的話，房價(jià)繼續(xù)上漲的情況，還會(huì)延續(xù)很長時(shí)間。

《中國經(jīng)營報(bào)》：能否具體談?wù)剬?duì)土地政策和公共資源配置改革的政策建議？

任志強(qiáng)：從現(xiàn)有討論看，政府已經(jīng)提出一些土地制度改革的想法，可能會(huì)在十八屆三中全會(huì)后出措施。比如說，關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地的確權(quán)問題，還有農(nóng)用耕地的扭轉(zhuǎn)問題，這些都可能涉及到未來土地制度的變革。按照新文件的提法，有可能把農(nóng)村的建設(shè)用地，納入到統(tǒng)一的公開交易市場交易。這是在公有制不變的基礎(chǔ)上，允許集體所有制土地參與建設(shè)和流轉(zhuǎn)。這就是第一步改變。

如果再做多一點(diǎn)的話，下一步應(yīng)該推動(dòng)土地私有制改革。如果不走這條路，希望依靠政府實(shí)現(xiàn)公共資源配置是不可能的。

需要說明的是，并非實(shí)行了土地私有制，房價(jià)就不漲了。由于我們還沒有完成城鎮(zhèn)化建設(shè)，這一過渡期還很長。

《中國經(jīng)營報(bào)》：這一過程中，有哪些難點(diǎn)？

任志強(qiáng)：比如，土地的確權(quán)問題。我們了解的情況是，地方政府不愿意確權(quán)，為什么？因?yàn)?，不確權(quán)，地方政府就可以隨便征地，并且低成本征地。這又涉及稅收等多項(xiàng)重大制度改革。中央政府能不能做到與其決策能力有關(guān)。此外，還有眾多利益摻雜其中。在利益面前，李克強(qiáng)總理提出要“斷腕”，我不知道政府能不能“斷腕”。

從房企現(xiàn)金流看房價(jià)

上期專欄中，我們對(duì)“招保萬金”四大房企的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行了分析，本期我們繼續(xù)通過之前分析得到的結(jié)果及其含義和讀者朋友們進(jìn)行探討。

第一，用預(yù)收款、當(dāng)期盈利和借款所得的現(xiàn)金大量置備存貨，以遞增的速度大量囤地囤房的商業(yè)模式，意味著什么？

大家可以細(xì)細(xì)琢磨，這種擴(kuò)張模式的前提是什么？如果沒有一撥又一撥的購房者自愿地為房地產(chǎn)商繪出的圖紙埋單，這種模式可持續(xù)嗎？影響房企乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的，是購房者的支付意愿和支付能力。

購房者對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期，是影響其購買意愿的重要因素。因此，招保萬金等房企，是賭在可預(yù)期的將來，房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲；賭在可預(yù)期的將來，購房者也會(huì)認(rèn)同這一預(yù)期，而不會(huì)認(rèn)為房價(jià)會(huì)下跌。但是，這世間有只漲不跌的市場嗎？

再好再急需的東西，如果超越了購買者的支付能力，也只能堆積在庫房里，這是常識(shí)。這是否可以部分解釋四大房企的存貨不斷的攀升？這是不是意味著我們可以把房價(jià)和購房者的支付能力相聯(lián)系來理解房價(jià)的合理性？那種認(rèn)為國際通行的房價(jià)收入比不適用中國的觀點(diǎn)，是否有悖常識(shí)？

我們順著這一思路來對(duì)四大房企的運(yùn)營模式的可持續(xù)性進(jìn)行評(píng)估。購房者買房的錢無非來自收入、儲(chǔ)蓄和獲得的借款，這三者決定著購房者的支付能力。我們就從這三個(gè)方面對(duì)當(dāng)下的房價(jià)情況進(jìn)行一些分析：

從房價(jià)收入比來看，根據(jù)我們的測算，上海房價(jià)是收入的26.64倍，北京等一線城市的情況與上海大致相同。而世界銀行專家AndrewHamer認(rèn)為，合理的“房價(jià)收入比為3至6倍”，當(dāng)“達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無力購買”。諸如美國等西方發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在3~6倍之間。從這些數(shù)據(jù)的比較來看，中國一線城市的居民，相對(duì)于如此高的房價(jià)，是否具有支付能力？

我們從儲(chǔ)蓄的角度看，可支配收入剔除消費(fèi)支出，即為人均儲(chǔ)蓄。仍以上海為例，從2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入40188元中扣除人均消費(fèi)支出26253元之后，人均儲(chǔ)蓄為13935元，一個(gè)兩口之家，年均儲(chǔ)蓄27870元，購買一套100平方米的公寓，需要儲(chǔ)蓄76年。

我們?cè)購慕杩畹慕嵌确治?。相?duì)于目前的高房價(jià)而言，潛在購房者的支付能力是不足的，這是不是可以解釋房地產(chǎn)企業(yè)居高不下的存貨水平？是不是可以推斷，依靠預(yù)收款支撐巨額存貨的商業(yè)模式是不可持續(xù)的？

第二，高資產(chǎn)負(fù)債率、高財(cái)務(wù)杠桿意味著什么？

這里我們不妨首先研究一個(gè)小的情景案例，然后高財(cái)務(wù)杠桿的隱憂就立即顯現(xiàn)出來了。比如某項(xiàng)目需要2元的總投資，繁榮時(shí)支付利息之前的投資報(bào)酬率為15%，蕭條時(shí)為3%，不考慮所得稅。

如果不舉債，2元總投資均由股東投，那么總投資/股東投資，即財(cái)務(wù)杠桿是1倍，繁榮時(shí)項(xiàng)目的投資報(bào)酬率即股東的投資報(bào)酬率，為15%，蕭條時(shí)股東的投資報(bào)酬率為3%，波動(dòng)幅度為12%。

如果股東只投1元舉債1元，利率為10%。此時(shí)總資產(chǎn)/股東投資，即財(cái)務(wù)杠桿為2倍。繁榮時(shí)支付利息之前的利潤為15%×2=0.30元，支付0.10元的利息之后，股東的利潤為0.20元，股東的投資報(bào)酬率為20%。蕭條時(shí)支付利息之前的利潤為3%×2=0.06元，支付0.10元的利息之后，股東的利潤為-0.04元，股東的投資報(bào)酬率為-4%。股東投資報(bào)酬率的波動(dòng)幅度為24%，被放大了2倍！剛好是此時(shí)的財(cái)務(wù)杠桿！

這一情景案例告訴我們，高負(fù)債的企業(yè)，股東的投資報(bào)酬率和股東的現(xiàn)金流，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期更為敏感，繁榮時(shí)可能賺取得更多，蕭條時(shí)則可能賠得更慘！這一情景案例，是普適的真理，不會(huì)因?yàn)槟闶侵袊科蠖胺ā蓖忾_恩。

換言之，如果財(cái)務(wù)杠桿是3.4倍或5倍，這是不是意味著四大房企的股東的投資報(bào)酬率的波動(dòng)幅度是不舉債企業(yè)的3.4倍或5倍？這是不是意味著這些房企在繁榮時(shí)比低負(fù)債的房企賺得更多？在蕭條時(shí)將比低負(fù)債的房企賠得更慘？為什么李嘉誠的長江實(shí)業(yè)和和記黃埔的財(cái)務(wù)杠桿僅為1.2倍？這是不是意味著包括保利地產(chǎn)[簡介最新動(dòng)態(tài)]在內(nèi)的四大房企，在豪賭中國經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)繁榮？

第三，逐漸放緩的存貨周轉(zhuǎn)率意味著什么？

存貨水平逐年大幅攀升，存貨周轉(zhuǎn)周期逐年延長，存貨周轉(zhuǎn)速度逐年放緩，無非有這樣幾個(gè)方面的含義：

其一，正如同我們?cè)诙虐罘纸獾任恼轮性?jīng)指出的那樣，如果想要賺取足夠高的投資報(bào)酬率，在周轉(zhuǎn)放慢的情況下，就只有提高價(jià)格、降低成本或兩者兼而有之?；蛟S當(dāng)下房價(jià)持續(xù)上漲，這是原因之一？

其二，我們不妨從市場的供給和需求的角度來進(jìn)一步分析，庫存持續(xù)增加，是需求的增長大于供給的增加，還是供給的增加大于需求的增加？存貨水平周轉(zhuǎn)放慢，是意味著銷售的增長跟不上庫存的增長，還是銷售的增長快于庫存的增長？供給增加大于需求的增加、庫存的增加快于銷售的增長，當(dāng)前的價(jià)格持續(xù)上漲是可持續(xù)的嗎？依靠預(yù)收款支持大幅增加的庫存這一商業(yè)模式是可持續(xù)的嗎？

概言之，不可持續(xù)，就意味著未來某時(shí)刻一定會(huì)改變運(yùn)動(dòng)的軌跡。正如同拉到了極致的弓，松手之際，此前積聚的勢(能)，會(huì)導(dǎo)致弦以加速度回歸原點(diǎn)。依賴土地財(cái)政和高杠桿的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的不可持續(xù)性，依賴預(yù)收款和高杠桿的房地產(chǎn)經(jīng)營模式的不可持續(xù)性，也是如此。何時(shí)回歸？回歸于勢盡之時(shí)！回歸于有支付能力的少數(shù)購房者全部進(jìn)入市場，回歸于百姓的儲(chǔ)蓄耗盡之時(shí)，也可能回歸于中央政府主動(dòng)犧牲增長速度以求結(jié)構(gòu)調(diào)整之時(shí)。