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小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)概念是有問題的，小產(chǎn)權(quán)是地，房不是小產(chǎn)權(quán)，它來自于我們國家制度非常有意思的，房地是分離的，全世界也沒有這么一個(gè)地方，全世界的房地產(chǎn)和物業(yè)是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開的，起源是61年的人民公社60條，人民公社搞到吃不下飯的時(shí)候說讓農(nóng)村的關(guān)系穩(wěn)定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產(chǎn)為本位。

很有意思的是在里面冒出來兩個(gè)東西，一個(gè)東西是說生產(chǎn)對范圍的所有土地是被拿走，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產(chǎn)隊(duì)所有，這句話寫下來。當(dāng)時(shí)的意思是說不屬于大隊(duì)所有，不屬于公社所有更不屬于現(xiàn)今的政府所有。但寫這個(gè)話的時(shí)候?qū)嶋H上跟過去比又是擴(kuò)大了公有制，因?yàn)檫^去的宅基地是私有財(cái)產(chǎn)，土改分了房子，那是他們家的還有他不是地主也不是太窮的農(nóng)民，就是說中間不動動兩頭，實(shí)實(shí)在在是他們家的房子。這句話一寫等于這些就集體公有了。下面又寫一句，農(nóng)民住宅是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，他送人、買賣、租賃的所有權(quán)，他要賣的時(shí)候可以有中間方，自由定價(jià)。同一個(gè)文件里寫上這兩條就變成了房地分開了，地是集體的、房是私人的。

什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢？它實(shí)際上是蓋在集體土地上的農(nóng)民私人房產(chǎn)，那個(gè)房是可以買賣的。后來怎么會構(gòu)成一個(gè)管制呢？是很多城里人到周圍去買農(nóng)民的房子了，最有名的是宋莊的畫家村，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民的房子總是讓畫家不滿意，畫家也有一點(diǎn)錢就把房子買下來就蓋畫室。一蓋麻煩了地價(jià)、房價(jià)在升，當(dāng)年賣的人不干了，說我當(dāng)年賣給你幾萬塊錢現(xiàn)在市價(jià)幾十萬要?dú)Ъs，毀約就找道理，什么道理呢？這個(gè)地是集體所有制地，這個(gè)不可以進(jìn)入市場。我們國家有規(guī)定哪些土地可以進(jìn)入到市場交易，這是87年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買賣，使用權(quán)買賣，集體土地不準(zhǔn)你買賣。這下小產(chǎn)權(quán)就這么來，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經(jīng)過國家的征收是不納入可交易的范圍。

這樣我們就變成了房地分離，這個(gè)很麻煩。你說完全沒有道理嗎？有道理，房子是他的，你說地是你的你拿走?。磕米叩臅r(shí)候不就損害了我的財(cái)產(chǎn)嗎？憲法里寫了要保護(hù)合法的私人財(cái)產(chǎn)這是合法的。這就變成了一個(gè)難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規(guī)的，房也有法規(guī)的，也有習(xí)俗的。所以現(xiàn)在就卡住了，這也是剛才的問題，漸進(jìn)式的改革就會露出這些破綻，這時(shí)候急了先解決這個(gè)問題，再急了再解決這個(gè)問題。一卡的時(shí)候利已經(jīng)很大了，土地財(cái)政土地金融，你讓誰來放這一塊呢？

所以，我先問你你說我算不算。你說我說了算我就說，你說我說了不算那何必說呢？所以要看各種力量博弈的結(jié)果是什么？這形成了事實(shí)上法律以外的均衡，地是你的、房是我的，誰拿誰也沒有辦法。風(fēng)頭來的時(shí)候就說拆拆拆但是也不敢炸太多啊，那個(gè)房太多了，不得了啊。全炸了以后環(huán)保主義者就不干了。何況還有經(jīng)濟(jì)利益社會明星，所以只好說嚇唬嚇唬你，實(shí)在不行挑幾個(gè)給你拔一拔，一陣風(fēng)過去就過去了，這個(gè)現(xiàn)象很有意思，很多地方有違章建筑地是沒有手續(xù)的，房根據(jù)需求在蓋這個(gè)現(xiàn)象很厲害，下雨天、節(jié)假日之后，房價(jià)就高了。這個(gè)局面已經(jīng)形成了，這個(gè)問題怎么解決？怎么找到一個(gè)最后大體能說的齊、長遠(yuǎn)來看行得通的，這就是現(xiàn)在我們很感興趣的問題。

當(dāng)然我們會有一些我們的想法和偏好，希望這個(gè)希望那個(gè)但更重要的是看這里面的力量之間到底怎么再平衡。現(xiàn)在口號有了叫做試行集體建設(shè)用地，這是2008年十七屆三中全會的決定，要收縮征地范圍擴(kuò)大，但真要做里面的問題和挑戰(zhàn)非常大。所以我們就有興趣跟著這個(gè)事情看小產(chǎn)權(quán)，也非常有意思。它非常像包產(chǎn)到戶當(dāng)年的時(shí)候，法律地位沒有事實(shí)地位有。從道理上講很簡單，你要么就把它扒了，要么把房改了，兩害相全取其輕，最后到底形成一個(gè)什么樣的統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場？我個(gè)人的意見，始終以來我就是這樣的態(tài)度，有意見，13億人再給他教書你就怎么著了？我就是小販一個(gè)，賣點(diǎn)東西，有一點(diǎn)傾向性不太強(qiáng)烈，但不足為道。但他們之間很有意思，沒有玩兒但游戲也在玩兒著，該炸炸該租租，都變成了人民的收益是經(jīng)濟(jì)活動的組成部分。這個(gè)現(xiàn)有的現(xiàn)象不是我們造成的，所以我還是沒有回答你的問題，小產(chǎn)權(quán)到底應(yīng)該怎么樣，有興趣我們一塊兒接著看，接著研究。