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實行“以房養(yǎng)老”是畫餅充饑靠房養(yǎng)老很傻很天真

9月13日，中國政府網(wǎng)公布由國務院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引起人們對“以房養(yǎng)老”的熱議。

“25歲按揭30年買房子，55歲才還完房貸，65歲還要還給政府換養(yǎng)老金，一輩子當房奴，幸福啊!”這條微博竟然獲得很高的認同，說明這個社會病得不輕。

25歲就能貸款買房那是太幸運了，老人能夠用房子換一筆養(yǎng)老金填補基本養(yǎng)老金的不足也很幸運。難道自己買房的貸款應該不還，父母或祖父母把你養(yǎng)大了不要你養(yǎng)老還不夠，還必須把房子留給你?難道貸款不用還才不是房奴?美國又有多少25歲的人買房還不貸款?誰強迫你貸款買房了?誰又能強迫老人“以房養(yǎng)老”?以房子換養(yǎng)老保險也好，倒按揭抵押貸款也好，賣房也好，都是老人的權(quán)利。為繼承遺產(chǎn)而企圖限制老人行使財產(chǎn)權(quán)，那是寄生蟲的想法。

“以房養(yǎng)老”的真正問題在于它是畫餅充饑，跟老人賣了房子用價款補貼養(yǎng)老費用比，銀行給老人以房子做抵押的貸款是有巨大風險的。

中國大城市的房子其實不過是長壽汽車，房子的設計壽命和土地使用權(quán)的使用年限都只有幾十年，到老人去世時房子還有多大的殘值?這跟以前的老房子不折舊反而升值沒有可比性，除了經(jīng)濟不可能總是那樣高速發(fā)展，城市化到一定程度必然減速，更重要的是目前大城市的房子已經(jīng)動輒十幾層、幾十層，不可能再像過去的平房、兩層小樓那樣通過提高土地利用效率來使房地產(chǎn)大幅升值。

中國的房價不但可能受到國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢逆轉(zhuǎn)的影響而暴跌，從長遠看還必定受人口泄洪因素的影響而持續(xù)下跌。十年后老齡化的高潮就來臨了，二十年后人口泄洪就開始了。一個兒童和年輕人口不斷下降的時代，在大部分農(nóng)村、小城鎮(zhèn)和走向衰敗的工業(yè)城市里，大量房子很可能在幾十年后變成連拆掉都嫌累贅的建筑垃圾。

與住房按揭貸款收不回的風險越來越小相比，“以房養(yǎng)老”這種倒按揭的結(jié)果是隨時間推移貸出未收回的款越來越多，從而無法承受房價大幅下跌的風險。三個因素將增加“以房養(yǎng)老”抵押貸款銀行所承受的風險：第一是時間可能要長得多;第二是抵押金額貸完而老人仍然健在時，雖然可以停止貸款，但出售后必須保障老人繼續(xù)居住的權(quán)利(類推“買賣不打破租賃”原則)，這將使售價大打折扣;第三，老人去世變賣房產(chǎn)所得超過貸款本息的部分應退還給老人的繼承人，但是不足部分老人無財產(chǎn)可以償還時卻不能找繼承人追討(繼承法規(guī)定的“債務有限繼承”原則)，不能像普通房產(chǎn)抵押那樣多退少補。

如果“以房養(yǎng)老”采取保險模式而非貸款模式，保險公司承擔的風險將比銀行更大。在保險模式下，不存在抵押額貸滿停止貸款的問題，必須繼續(xù)支付養(yǎng)老金直至老人去世，還要額外承擔人均壽命延長的風險。

面對如此高的風險，保險公司如果愿意開展這項業(yè)務，那必定要對房屋的價值打一個極大的折扣。但這樣老人會愿意嗎?他們會覺得還不如把房子現(xiàn)在賣了存銀行!

其實期望和反對“以房養(yǎng)老”的人有一個共同的觀念，就是看重房子的價值，而輕視勞動和勞動力的價值。

房子的價格不是固定不變的。導致目前高房價的因素很多，但直接因素無非是兩個：一是供地壟斷對城市房屋供給的限制，一是中青年勞動力的增加和城市化導致的旺盛需求。前者已經(jīng)成為限制中國經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸之一，改革是遲早的事。而后者，由于20世紀90年代以來的低生育率和城市化到一定程度以后必然減速，更是不可避免地將持續(xù)衰退。不拿現(xiàn)在無法目測的未來房價說事，僅僅觀察現(xiàn)狀也可以看出人口因素對房價的影響。凡是人口增長較快、人口密度較高的城市，其房價也更高。而人口密度下降的城市必定是被人遺棄的城市，其房價會一落千丈。美國的底特律見證了這一點，中國的一些礦業(yè)城市也見證了這一點。

房價受制于人口年齡結(jié)構(gòu)還只是影響“以房養(yǎng)老”(廣義，跟銀行或保險公司無法達成協(xié)議還可以自行賣房養(yǎng)老)的收入，另一個決定老人生活質(zhì)量的因素是老人的支出。由于社會養(yǎng)老保險可以解決老人的衣食問題，醫(yī)療保險可以解決部分醫(yī)療費用，有房老人也不存在住的問題，因此需要靠“以房養(yǎng)老”來解決的主要是各種老人需要的服務。而各種服務的價格受中青年勞動力供給的影響就更大了，中國大城市的居民都見證了最近十年家庭保姆和醫(yī)院護工的工資增長比房價增長還快!

養(yǎng)老從根本上講是個人口結(jié)構(gòu)問題。無論是家庭養(yǎng)老、商業(yè)養(yǎng)老還是社會養(yǎng)老，離開了合理的人口結(jié)構(gòu)，沒有足夠的勞動力，都將“巧婦難為無米之炊”。社會養(yǎng)老進一步淡化了養(yǎng)兒女和防老的關(guān)系，但整個社會仍然必須有足夠的勞動力支撐。食物的儲存時間有限，服務更是只能即時提供。勞動力不足一方面影響老人需要的服務價格;另一方面導致勞動力繳納的保險費不足以支付老年人領取的養(yǎng)老金，使全社會的養(yǎng)老金總額入不敷出。

養(yǎng)老制度的改良是重要的，但它只能解決怎么做飯更好吃的問題，不能解決米的來源問題?？萍嫉倪M步同樣不能解決人口過快或過度老齡化導致的勞動力供給不足問題。食品、藥品的供給可以通過科技進步來解決，給公司或個人提供的非人身服務，譬如金融業(yè)，也可以大幅提高效率，但是人身服務的效率提高則幾乎不可能。醫(yī)學技術(shù)的進步導致的人均壽命延長也主要表現(xiàn)為一種亞健康、不健康壽命的延長，這意味著需要更多的人為老人提供各種服務。

以為有套房子或多買一套房子就可以保障自己老年無憂，那就太天真了。