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日前，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)(行情 專區(qū))研究中心主任董藩發(fā)表言論稱，照北京現(xiàn)在的房價增增速度，25年后，每平米房價超過80萬元非常容易。隨后人民日報刊文，稱從來沒有暴漲不跌的樓市神話。作為嚴謹?shù)闹螌W(xué)者，出此言論是無知，“只會被公眾笑話”。昨天凌晨，董藩發(fā)布萬言長微博，回復(fù)人民日報批判。

對此，9月27日，知名地產(chǎn)評論員吳其倫表示，董藩通篇試圖以假設(shè)成立的條件來印證其觀點的正確性。而其假設(shè)條件均難以成立，其觀點也就不攻自破。

吳其倫對董藩的假設(shè)條件進行了逐條批駁之。

董藩的假設(shè)條件一是社會穩(wěn)定、金融體系不崩潰、不進行幣制改革、收入隨著經(jīng)濟發(fā)展而繼續(xù)增長。對此，吳其倫表示，在董藩設(shè)定的假設(shè)條件中，諸多條件都將難以持續(xù)存在：一是在畸高房價下，社會矛盾已然激發(fā)，各地群體事件已然頻現(xiàn)，一旦房價繼續(xù)上漲，若干年后，社會動蕩將是大概率事件；二是目前的金融體系已經(jīng)暴露出諸如相對壟斷、效率低下、秩序混亂等弊端，其改革勢在必行，盡管金融體系不會出現(xiàn)崩潰，可也將出現(xiàn)巨大的變革，而在變革后的金融體系，萬難支撐房價持續(xù)上漲；三是幣制改革已經(jīng)在進行當中；四是民眾收入一定會隨著經(jīng)濟發(fā)展而波動，可難言持續(xù)增長，因為在國際經(jīng)濟形勢持續(xù)低迷的態(tài)勢下，中國經(jīng)濟很難保持持續(xù)增長。

“可見，董藩用這些難以成立前提條件來保障其觀點成立是非?；闹嚨?！”吳其倫說。

董藩的另一假設(shè)條件為：未來25年內(nèi)，房價以一定的年均漲幅增長。而對此假設(shè)，吳其倫認為，首先，以1987年的房價數(shù)據(jù)和今天的房價數(shù)據(jù)進行合并測算極為荒唐。吳其倫指出，我國的房改是從1998年開始的，也就是，真正意義上的商品房是從1998年才開始有的。1987年的房價數(shù)據(jù)及房改之前房價增幅，不能用來和近年來的房價數(shù)據(jù)及增幅進行合并測算。其次，目前房價已然畸高，已經(jīng)遠遠超出民眾承受力范圍，并且，在投資炒作的推動下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴重透支了未來的需求，房價不僅無上漲動能，還將產(chǎn)生回調(diào)的動力，未來25年以一定的年均漲幅增長更是癡人說夢。

“可見，董藩用完全不在相同歷史時期的房價數(shù)據(jù)及增幅，用不完全歸納法來預(yù)測未來25年后的房價，是萬難成立的?！?/p>

此外，董藩還假設(shè)推動房價上升的因素仍大量存在，對此，吳其倫指出，第一，董藩把大拆大建作為推動房價上漲的首要因素，可見其功課做得不到家。所謂的大拆大建，在未來的25年內(nèi)根本不會發(fā)生。

“首先，目前的商品房都是近十多年尤其是近幾年建成的，按業(yè)界普遍公認的商品房使用壽命，也將達到30—40年，也就是說，未來20—30年內(nèi)，這些新建商品房不會被拆除重建。其次，目前，各地舊城改造已接近尾聲，董藩所稱之90年代以前的房子已經(jīng)被拆得差不多了，在未來25年內(nèi)，這樣的拆、建會越來越少。第三，拆、建不能成為推動房價上漲的必然理由。2008年、2010年房價下跌時，各地拆、建依然在進行?！?/p>

吳其倫指出，董藩既不懂我國的人口政策，也不懂我國的人口增長現(xiàn)狀，更不懂人口與房價之間的邏輯關(guān)系。他認為，董藩之“10年內(nèi)肯定會修改計劃生育法規(guī)，放松管制”是不成立的。近年來，我國人口自然增長率幾乎呈逐年下降態(tài)勢。各地尤其是大中城市，人口已呈負增長態(tài)勢，即便是農(nóng)村，很多青年也不愿意多生。

吳其倫強調(diào)，董藩把推高房價的希望寄托在城市化過程中的農(nóng)民身上，實在荒唐！因為，無論是過去，還是在未來，進城農(nóng)民都買不起所在城市的商品房。而隨著公租房供應(yīng)的逐步增加，農(nóng)民租房需求對于推動房價上漲的力量幾乎可以忽略不計。

吳其倫還認為，家庭裂變不一定導(dǎo)致住房需求增加。因為在目前的城市家庭中，擁有兩套以上商品房的家庭占據(jù)多數(shù)，很多父母都為子女買了房，拋卻投資因素，僅從居住角度考量，其家庭無論怎么裂變，都不會增加住房需求。

吳其倫稱，董藩羅列的所謂生活方式的變化，都不能直接導(dǎo)致購房需求增加。

“誠然，人口整合與人口遷移，確實會導(dǎo)致購房需求增加，可這些遷移的人口，其在買進房屋的同時，也會把原有住房賣掉，前后相抵并沒有導(dǎo)致購房需求增加。對于那些引進單位能夠提供住房的人來說，其原住地住房賣了之后就不會買房。這將在一定程度上導(dǎo)致購房需求的減少。在需求降低的情況下，希望房價上漲顯然是不現(xiàn)實的?！眳瞧鋫愓f。

吳其倫表示，我國改革開放以來，尤其是近年來的經(jīng)濟增長速度是驚人的。可在經(jīng)濟快速增長的同時，也出現(xiàn)了諸如環(huán)境惡化、經(jīng)濟泡沫嚴重、文化建設(shè)滯后于經(jīng)濟建設(shè)等弊端。鑒于此，中央已適時調(diào)整經(jīng)濟增長目標并強調(diào)重視經(jīng)濟增長的質(zhì)量而不是數(shù)字。加之，國際經(jīng)濟持續(xù)低迷，基于全球經(jīng)濟一體化的我國經(jīng)濟，不可能繼續(xù)保持高速增長。在缺乏經(jīng)濟高速增長作為保障的情況下，房價高速增長也是不可能的。

吳其倫認為，在未來25年及更長的時間內(nèi)，進城務(wù)工的農(nóng)民數(shù)量將大幅減少，城市租房需求也將大幅減少，房租及房價都將在需求減少的情況下出現(xiàn)下跌。

而針對董藩提出的城鄉(xiāng)階層意識，吳其倫表示，首先，未來25年及相當長的時間內(nèi)，城市人涌向鄉(xiāng)村的要比鄉(xiāng)村涌向城里的會多?，F(xiàn)在的農(nóng)村戶口，已經(jīng)是稀缺資源。其次，農(nóng)村的居住、生活條件已顯著提高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)、娛樂、教育等配套資源也日趨完善。

“這樣，在未來相當長的時間內(nèi)，城市購房需求將會逐步減少，房價只會下跌不會上漲。”吳其倫說。

最后，針對董藩提出的群居意識，吳其倫指出，目前，我國城市化布局已基本完成，新型城鎮(zhèn)化也是在原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上推進，所謂的“群居”已經(jīng)實現(xiàn)好多年，在未來的25年及相當長的時間，我國不會出現(xiàn)新增的所謂“群居”需求?！翱梢姡谖磥?5年及相當長的時間內(nèi)，董藩的群居意識推動房價上漲是不成立的?！眳瞧鋫愓f。