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“一年4萬套，如此大的推盤數(shù)量，已大大超越當(dāng)?shù)爻惺苣芰Α！敝袊C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對本報(bào)記者表示，惠東樓市主要存在的問題就是結(jié)構(gòu)性失衡，以及開發(fā)商之間的無序競爭。

“這一兩年的供應(yīng)量太大了，是階段性過剩和供大于求”，宋丁稱，今年以來惠東度假物業(yè)明顯出現(xiàn)了囤積、消化不良等現(xiàn)象?；輺|樓市，尤其是旅游地產(chǎn)存在一定程度的泡沫，局部的“空城”亦比較常見。

深層次的原因在于，惠東政府對巽寮灣區(qū)的定位與規(guī)劃一直非常模糊，導(dǎo)致眾多開發(fā)商在此盤踞和無序競爭。據(jù)宋丁估計(jì)，當(dāng)前惠東市場的房地產(chǎn)投資額在1200億左右?！爸饕膯栴}出在惠東政府身上。只想著一門心思賣地，不懂整體經(jīng)營?！彼味》Q。

在惠東，旅游產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，這是其賴以生存、發(fā)展的根基。宋丁指出，在第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景有限的情況下，政府急切需要依托旅游地產(chǎn)來增加財(cái)政收入。賣地，成為最直接，也最實(shí)際的方式。

然而，“惠東政府，是名副其實(shí)的"弱政府"”。宋丁透露，惠東在惠州各區(qū)縣中排名尷尬，財(cái)政收入也一直不見起色?；葜萁y(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年，惠東縣GDP為325.8億元，在惠州七個(gè)區(qū)縣中排名倒數(shù)第三。

為了吸引開發(fā)商入駐，惠東政府不得不多方面放寬條件。例如，土地供應(yīng)上給予諸多優(yōu)惠，大面積地價(jià)低頻繁推出，在進(jìn)入該區(qū)域時(shí)，房企也享有優(yōu)先規(guī)劃權(quán)。

惠東國土局資料顯示，2011年，碧桂園惠東公司在亞婆角度假區(qū)競得總價(jià)為1.96億的五塊商住用地，經(jīng)本報(bào)記者測算，樓面地價(jià)僅615元每平方米。同年開盤的碧桂園十里銀灘一期，均價(jià)至少在5000元每平方米。

“這樣一來，巽寮灣區(qū)開發(fā)就成為一個(gè)純經(jīng)濟(jì)行為，根本就不會(huì)考慮到配套建設(shè)?！彼味≌J(rèn)為，當(dāng)?shù)卣倪@種做法非常短視。

開發(fā)商都是利益導(dǎo)向型的，他們看中的是巽寮灣區(qū)廣闊的旅游市場，這里臨近廣深，同時(shí)有天然良港，旅游資源豐富，有巨大開發(fā)空間。顯然，沒有一位開發(fā)商是把眼光放在惠州本地人口，而是希望吸引廣州深圳的度假和投資資金。地價(jià)便宜，規(guī)劃美好，廣深市場龐大的投資潛力，誘得一批開發(fā)商急急拍馬趕到。

宋丁指出，政府賣地，企業(yè)得利，看上去兩全其美，但是在缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃的前提下，開發(fā)商蜂擁而至只會(huì)造成無序競爭與資源浪費(fèi)。其中的關(guān)鍵是配套不完善，也難以完善。因?yàn)樯虡I(yè)、生活配套，商家必定是跟著客流走，但旅游地產(chǎn)項(xiàng)目決定了客流是間歇性和季節(jié)性的，這些客流的消費(fèi)很難支撐住任何大型的商業(yè)項(xiàng)目?！傲魉挠慰?，鐵打的惠東”，既是惠東的寫照，也是幾乎所有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的寫照。

“已經(jīng)錯(cuò)過了亡羊補(bǔ)牢的最佳時(shí)機(jī)?！彼味》Q，現(xiàn)在政府再要去修公路，建配套，難度比從前大大增加。而被優(yōu)惠政策招商而來的開發(fā)商，擁有一定的話語權(quán)，它們也不愿意為政府承建公共設(shè)施與基礎(chǔ)配套義務(wù)。

當(dāng)?shù)卣鴩L試做出改變。今年7月，惠州市住建局發(fā)布《巽寮濱海旅游度假區(qū)總體規(guī)劃（2011-2030）》（草案），首次明確了巽寮灣的遠(yuǎn)景目標(biāo)是成為國際化的濱海度假共享點(diǎn)，南海風(fēng)情、生態(tài)優(yōu)勢和“拼貼城市”的風(fēng)貌，將成為巽寮灣未來的主要特色。

不過，宋丁對此并不太認(rèn)可。“地方政府必須意識到問題真正出在哪，然后集中全力去解決，才是最關(guān)鍵。否則，只可能是概念堆砌，窘境還會(huì)繼續(xù)?！?/p>

宋丁表示，盡管要付出很大代價(jià)，但是惠東政府必須盡快做出改變，“未來五年惠東政府的任務(wù)，就是要厘清巽寮灣區(qū)的發(fā)展思路，設(shè)計(jì)出切合實(shí)際的區(qū)域總體規(guī)劃，切不可再以房地產(chǎn)為導(dǎo)向?！?/p>

“單單靠房地產(chǎn)支撐的城市肯定走不遠(yuǎn)。巽寮灣區(qū)要發(fā)展，政府必須將其當(dāng)做一個(gè)城市來經(jīng)營。教育、醫(yī)療、交通配套跟上了，才能吸引到人，才能給當(dāng)?shù)卦鎏砘盍?。”宋丁指出?/p>