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8月14日，“改革時代的地產(chǎn)新力量”--2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南開幕，觀點地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場采訪了住建部政策研究中心主任秦虹女士。

過去幾個月，關(guān)于新型城鎮(zhèn)化等熱點話題，業(yè)內(nèi)見仁見智。在這些觀點中，秦虹以其住建部學(xué)者的身份，可以說更引人關(guān)注。

在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中不免出現(xiàn)的一些問題，秦虹認(rèn)為，建設(shè)城市不叫城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化都是圍繞著人來談的。城鎮(zhèn)化只有一個定義，就是農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民改變了過去從事的第一產(chǎn)業(yè)和自給自足的生活方式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵诔鞘欣飶氖碌诙?、第三產(chǎn)業(yè)和以消費商品的方式生活，這種生產(chǎn)方式和生活方式的改變過程才叫城鎮(zhèn)化。

城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)發(fā)展有什么影響？秦虹直言：“有需求就有供應(yīng)，哪里有需求哪里就有投資。這是很正常的，任何一個產(chǎn)業(yè)都是有挑戰(zhàn)、有機遇、有需求、有供給，沒有什么特殊性。”

此外，對于還未擴圍就已經(jīng)就引來數(shù)度討論房產(chǎn)稅，秦虹的觀點是，房產(chǎn)稅早就應(yīng)該開征了，當(dāng)確立了房地產(chǎn)市場發(fā)展的時候，和房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的制度就應(yīng)該同步建設(shè)。

秦虹補充說：“房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個基礎(chǔ)性制度，但房地產(chǎn)市場發(fā)展始終缺失這個制度。”

在采訪過程中，秦虹多次強調(diào)，調(diào)控政策是相機決策，是根據(jù)情況的變化、形式的變化做出決策的政策?，F(xiàn)在根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)本身有調(diào)控政策，而貨幣政策、財政政策，也對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生影響。

對于政策表象不明的問題，秦虹說：“從2011年到現(xiàn)在，調(diào)控政策始終堅持一致的方向、原則、核心，沒有變化，一脈相承，都是要抑制投機和投資性需求，滿足合理的住房需求?！?/p>

秦虹補充：“抑制投機和投資性需求，保護(hù)合理的住房需求，這個調(diào)控方向始終沒有任何改變。”

并且，在調(diào)控過程中，供與需相結(jié)合進(jìn)行調(diào)控是非常重要的。秦虹說：“政策的目的是調(diào)整供求關(guān)系，供求關(guān)系是市場走向的一個決定性因素?！逼渲?，在供給有限的市場條件下，就要優(yōu)先支持合理的住房需求，比如“十二五”期間建3600萬套保障性住房，就是優(yōu)先解決最困難、最基本的住房需求；而同時，采取限購、限貸等政策控制不合理的需求，其它的主要靠市場配置資源來解決。

秦虹還認(rèn)為，增加供給是實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的一個非常重要的方面，開發(fā)企業(yè)沒有錢，不去拿地、不去開工，就無法增加供給。

對于政策調(diào)控的作用，秦虹稱“現(xiàn)在在北京、廣州有兩套房子，可以再買嗎？也就是媒體只把房價這一個目標(biāo)作為調(diào)控是不是有效的唯一依據(jù)，我認(rèn)為是非常不全面的?！?/p>

秦虹認(rèn)為，中國的房價現(xiàn)在差異很大，有的地方房價在下跌，有的地方房價在上漲，有的地方是不漲不跌，保持平穩(wěn)，“房價從來都是地域性的，以中國之大，房價是不可能用一個詞來回答”。

以下是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士在2013博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：最近一直說要開征房產(chǎn)稅，現(xiàn)在是不是房產(chǎn)稅推行的一個好的契機？

秦虹：我認(rèn)為早就應(yīng)該開征房產(chǎn)稅了，當(dāng)確立了要建立和發(fā)展房地產(chǎn)市場的時候，和房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的制度就應(yīng)該同步建設(shè)。

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個基礎(chǔ)性制度，但目前房地產(chǎn)市場發(fā)展始終缺失這個制度。

觀點地產(chǎn)新媒體：如果要進(jìn)行制度建設(shè)，除了房產(chǎn)稅這方面，還有其它制度補充嗎？

秦虹：制度建設(shè)的內(nèi)容很多。

第一，要健全法律制度。關(guān)于住房住有所居方面的法律的建設(shè)現(xiàn)在并不完善，比如，我們目前還沒有住宅法，也沒有住房保障法，只有房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)法律條文，但是保證人人有住房權(quán)的這樣一些法律，現(xiàn)在還相當(dāng)?shù)娜笔?。只有一些政策性的文件，比如說要建保障性住房的通知和規(guī)定，這些還都沒有上升到法律，我們?nèi)弊》糠?，缺住房保障法，法律制度建設(shè)是不完善的。

第二、稅收制度的建設(shè)。稅收制度的建設(shè)不僅僅是要開征房產(chǎn)稅一個稅種，有關(guān)住房的稅費政策應(yīng)該有系統(tǒng)梳理和整合，這包括到底哪些環(huán)節(jié)應(yīng)該征什么稅費，應(yīng)該占的比重有多大，哪些環(huán)節(jié)應(yīng)該加重，哪些環(huán)節(jié)應(yīng)該減輕。稅費制度建設(shè)是一個系統(tǒng)的而不是一個單向的事，比如說整個房地產(chǎn)和住房有關(guān)的稅，在土地環(huán)節(jié)就收了很多稅費，在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)又收了很多稅費，在購買環(huán)節(jié)又有一些稅費，在持有環(huán)節(jié)現(xiàn)在沒有，但是今后應(yīng)該有稅費，這是一個系統(tǒng)的建設(shè)，這個系統(tǒng)的建設(shè)并不是指哪一個稅。

比如說房產(chǎn)稅，是整個系統(tǒng)里面重要的一環(huán)，但是從制度建設(shè)上來講，應(yīng)該把和住房有關(guān)的一些稅和費系統(tǒng)地梳理，把缺的補上，把重的減去，這是一個系統(tǒng)性的建設(shè)，這就是制度建設(shè)。

第三，金融制度建設(shè)需要加強?，F(xiàn)在沒有政策性住房金融制度，世界各個國家在支持居民購房過程中，政策性住房金融政策都發(fā)揮了非常重要的作用。比如說日本的住宅金融公庫是專門向低收入家庭提供低息貸款，幫助建房、改造以及購買住房；韓國、新加坡、美國、德國以及歐洲不少國家都有這種政策性的住房金融以及機構(gòu)來支持居民買房，提供低息貸款、貼息貸款，構(gòu)建住房方面政策支持，而我們國家現(xiàn)在有的這些政策主要靠商業(yè)銀行來執(zhí)行，但由于商業(yè)銀行有自身的利益，也沒有一個強制性的監(jiān)管要求，所以在實施時，政策力度難以保證。比如，現(xiàn)在首套房利率打七折，但是誰給打七折？實際上是商業(yè)銀行在實施，但是商業(yè)銀行是有自身利益的，錢緊了就難保證了。

觀點地產(chǎn)新媒體：未來如果出臺長效機制的政策，是不是需要對這三個方面進(jìn)行一個補充？

秦虹：這是制度建設(shè)，長效機制應(yīng)該體現(xiàn)制度建設(shè)，當(dāng)然制度建設(shè)是個比較復(fù)雜的過程。因為涉及到立法，但是立法也不是政府部門就能出的，立法必須經(jīng)過全國人大討論和通過。政策和法律還是有區(qū)別，比如建設(shè)部的各種通知、規(guī)定，那都是屬于部門規(guī)章，而法律由全國人大制定，法規(guī)由國務(wù)院頒布。

觀點地產(chǎn)新媒體：跟以往相比，調(diào)控的關(guān)鍵有什么改變？

秦虹：從2011年到現(xiàn)在，調(diào)控政策始終堅持一致的方向、原則、核心，沒有變化，一脈相承，都是要抑制投機和投資性需求，滿足合理的住房需求。

從2011年1月的“國八條”到今天，國家抑制投機和投資性的調(diào)控政策始終沒有任何改變。也即，抑制投機和投資性需求，保護(hù)合理的住房需求，這個調(diào)控方向始終沒有任何的改變。

觀點地產(chǎn)新媒體：市場可以與政策相結(jié)合，從而起到一個比較好的調(diào)節(jié)作用嗎？

秦虹：現(xiàn)在每年商品房銷售面積已經(jīng)超過10億平方米，交易量非常大。一方面要發(fā)揮市場的作用，來滿足豐富多樣的住房需求，另一方面，還要將那些無法靠市場渠道解決住房困難的家庭，政府給予政策救助和支持，兩個方面要形成合力。中國目前城鎮(zhèn)常住人口超過7億人，收入差別很大，地區(qū)發(fā)展也不平衡，所以需要政策支持的空間還是很大的。就是中國到了成為發(fā)達(dá)國家那一天，需要住房保障和支持的群體也還會存在，所以這是一個長期性的任務(wù)。最終就是要形成市場配置資源、政府保障、兩者的結(jié)合的住房供應(yīng)體系，覆蓋整個城鎮(zhèn)住房需求。

觀點地產(chǎn)新媒體：上半年70個大中城市房價依然同比有所上漲，這樣來看，調(diào)控效果似乎沒有預(yù)想中的大。

秦虹：媒體只把房價這一個目標(biāo)作為調(diào)控是不是有效的唯一的依據(jù)，我認(rèn)為是非常不全面的。本輪調(diào)控在抑制投機和投資性需求方面還是取得了成效。當(dāng)前，市場新增需求的主體是自住性的需求，在自住性需求為主的地方，房價仍然上漲，主要還是與需求量相比，供應(yīng)相對不足。一方面還要在需求量大的地方增加供應(yīng)，另一方面也要反思，大中小城市不能協(xié)調(diào)發(fā)展，和導(dǎo)致了人口過度向大城市流動，還應(yīng)該大力發(fā)展次中心城市，以分流壓力過大的中心城市人口。

調(diào)控政策是相機決策的政策，根據(jù)情況的變化做出決策的政策。房地產(chǎn)不僅行業(yè)本身有調(diào)控政策，貨幣政策、財政政策都對這個行業(yè)會產(chǎn)生影響，盡管貨幣政策與財政政策并不是以房地產(chǎn)為標(biāo)的出臺的。

觀點地產(chǎn)新媒體：政策調(diào)控是不是已經(jīng)有演變成短期抑制房價過快上漲的趨勢？

秦虹：房地產(chǎn)調(diào)控政策是相機決策的，是短還是長，要根據(jù)市場變化而定。市場短期大幅度波動，當(dāng)然應(yīng)對變化的政策就會短，如果說政策出臺后，市場基本穩(wěn)定，相對來說變化就不會大。如果市場出現(xiàn)了差異，就應(yīng)該主要地由地方政府因地制宜地出臺管理性政策。

觀點地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)在變化得大不大呢？

秦虹：從2011年到今天，新增購買需求里面的投資性和投機性需求已經(jīng)得到了極大的抑制，房地產(chǎn)調(diào)控最重要的目的就是抑制投機和投資。當(dāng)前的市場是分化的格局。

2011年國八條到現(xiàn)在，49個城市限購，如果有了兩套房以上就沒有資格買了，外地人不納稅是沒有資格買的，現(xiàn)在新增的買房主體80%以上都是真正自住的，而不是投機炒房的，是剛需，首次置業(yè)，或者是改善。

從我們掌握的各個開發(fā)企業(yè)銷售的數(shù)據(jù)來看，全國大部分買房子用于投資和炒房的需求占比只有百分之十幾；而同一個口徑，在國八條出臺之前，這個數(shù)字大概達(dá)到了40%多。

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得現(xiàn)在房價合理嗎？

秦虹：中國的房價現(xiàn)在差異很大，有的地方房價在下跌，有的地方房價在上漲，有的地方是不漲不跌，保持平穩(wěn)，房價從來都是地域性的，以中國之大，房價是不可能用一個詞來回答的。

觀點地產(chǎn)新媒體：比如說現(xiàn)在北京的房價。

秦虹：北京房價確實比較高。我認(rèn)為政府始終在調(diào)整供求關(guān)系，通過供求關(guān)系來控制房價的過快上漲，這個目標(biāo)是非常清楚的。

觀點地產(chǎn)新媒體：因為棚戶區(qū)改造的問題，業(yè)界熱議房企再融資窗口重啟，您怎么看這個問題？

秦虹：開發(fā)企業(yè)需要資金來增加供給，而增加供給是實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的一個非常重要的方面。開發(fā)企業(yè)沒有錢，如果不去拿地，不去開工，就無法增加供給。

觀點地產(chǎn)新媒體：對房企的融資調(diào)控是不是未來的一個大的方向？

秦虹：房地產(chǎn)的融資會發(fā)生很大的變化，從過去的間接融資為主，擴張并加大直接融資的比重，這幾年這個變化趨勢非常明顯。

現(xiàn)在還沒有看到比較利于房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的政策出臺，各個企業(yè)都在積極的嘗試融資創(chuàng)新。

觀點地產(chǎn)新媒體：新型城鎮(zhèn)化是最熱的一個話題，什么才是城鎮(zhèn)化？

秦虹：城鎮(zhèn)化就是農(nóng)民進(jìn)城，衡量城鎮(zhèn)化水平高低的唯一指標(biāo)是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厥嵌嗌佟?/p>

建設(shè)城市叫城鎮(zhèn)化嗎？城鎮(zhèn)化應(yīng)該圍繞著人來談，城鎮(zhèn)化只有一個定義，就是農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民改變了過去從事的第一產(chǎn)業(yè)和自給自足的生活方式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵诔鞘欣飶氖碌诙?、第三產(chǎn)業(yè)和以消費商品的方式生活，這種生產(chǎn)方式和生活方式的改變過程才叫城鎮(zhèn)化。

觀點地產(chǎn)新媒體：城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)企業(yè)是機遇大些還是挑戰(zhàn)大些？

秦虹：有需求就有供應(yīng)，哪里有需求哪里就有投資，這是很正常的，任何一個產(chǎn)業(yè)都是有挑戰(zhàn)、有機遇、有需求、有供給，沒有什么特殊性。

觀點地產(chǎn)新媒體：城鎮(zhèn)化有沒有演變成房企的土地盛宴的趨勢？

秦虹：如果開發(fā)商不拿地的話，拿什么去供應(yīng)房子？開發(fā)企業(yè)拿地，開發(fā)企業(yè)開工，開發(fā)企業(yè)增加供給，這對調(diào)整房地產(chǎn)供求關(guān)系是有利的，而不是相反。如果開發(fā)企業(yè)都不拿地，都不開工，那么供求關(guān)系會更惡劣。我們要把握住基本的原理，不要看表面現(xiàn)象。

觀點地產(chǎn)新媒體：很多開發(fā)商表示看不懂現(xiàn)在的調(diào)控政策，該如何把握政策？

秦虹：沒聽說那個開發(fā)商看不懂政策。把握政策就是要認(rèn)真學(xué)習(xí)政策，了解形勢，不學(xué)習(xí)政策、不了解整體環(huán)境和形勢，連基本問題和基本規(guī)律都不清楚，就很難把握政策。

觀點地產(chǎn)新媒體：今年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資重心有所轉(zhuǎn)移，比如說商業(yè)綜合體方面的投資比例比較大，您認(rèn)為這方面是什么原因？

秦虹：商業(yè)綜合體的發(fā)展有以下背景，一是隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，大城市越來越多，城市從小到大以后，有多中心發(fā)展的需要；二是產(chǎn)業(yè)結(jié)合升級和消費結(jié)構(gòu)提升對商業(yè)產(chǎn)生的需求；三是越來越多的成熟的投資人對資產(chǎn)配置的需求。當(dāng)然，有需求也需要有合理發(fā)展節(jié)奏，商業(yè)地產(chǎn)必要與產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展才有前途。