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房產稅調控作用之辯

經濟觀察報：房產稅對抑制房價有作用嗎？其作用的機理是什么？

賈康：有一種觀點強調房產稅對房價影響不大校友錄，不是“定海神針”，這種說法有一定道理，但如果講房產稅對房價沒有影響，就過于絕對化了。房產稅通過影響供需雙方的選擇，自然而然地使房價具有沉穩(wěn)效應。

對這幾年的“調控新政”，我們應肯定調控中還有很多需要完善的東西，但不能否定調控的作用。“越調越高”這個命題是有誤導的，如果不調控，房價不知道要發(fā)展成什么樣子，如果不調控就會更高。通過調整壓抑里面的泡沫，使這個曲線的傾斜率降低了，所以，不能簡單地否定調控。正因為有了宏觀調控，一些城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制，但更有長效的機制建設、更合理的房產稅制度設計還有待推進。

在住房保有環(huán)節(jié)征稅，第一，對于想買房自住的人，這實際上會改變他的預期，傾向于更實惠一點買戶型相對小點的房子，收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平；第二，買房為囤在手里做自己的“商業(yè)性社會保險（放心保）”的人，會考慮買了房以后不再空置，而是租出去，于是，在社會沒有增加投入的情況下，增加了租房市場的供給，緩和了供需之間的矛盾；第三，對不動產投機炒作的行為會收斂。隨著整個社會氛圍和利益相關者的心態(tài)和預期的改變，炒房者們考慮到轉手時小戶型的需求增多，自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方整體結構變了，開發(fā)商拿了地皮以后當然也要考慮提供更多中小戶型，而且在參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)上不能像原來想的利潤空間那么大，要謹慎一點。

許善達：首先我想問一下：上海、重慶高檔房價格降下來了嗎？

主張對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產稅的人認為，這個政策措施可以抑制需求、降低房價。他們認為，這個稅出臺以后，如果消費者想到以后持有房產要繳納很多稅，就會打消購買意愿，或是選擇購買一套小房子。對高檔房的需求就會受到抑制，房價自然就會降低。但是，這個目的能達到嗎？

現行“房價”統(tǒng)計指標非常不科學。它是一個地區(qū)一個時期（比如一個月）內銷售的總收入與銷售總面積之比。如果這個時期銷售的住宅檔次發(fā)生變化，現行“房價”指標可能表現出與實際完全不同的信息。比如實際“房價”上升了，但這個時期銷售的高檔房少而低檔房多，統(tǒng)計的“房價”卻表現為下降；如果實際“房價”下降了，而這個時期銷售的低檔房少而高檔房多，而統(tǒng)計的現行“房價”卻表現為上升了。

如果學者根據這樣的指標提出政策建議，決策層根據這樣的指標做決策，其實施結果就不可能實現預期目標。弄不好還可能反向操作。

經濟觀察報：房產稅能成為地方財政的主要來源嗎？

賈康：土地財政導致的地方政府短期行為，不能完全歸責于地方政府，完善的分稅分級體制將有利于所謂土地財政問題的解決。沒有不動產保有環(huán)節(jié)的稅收，土地財政就只能來自于土地批租的交易環(huán)節(jié)，也促成了地方政府的短期行為。從交易環(huán)節(jié)中一次性盡可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績，但長期看，地皮批光了，財源就完全沒了著落。

而有了不動產保有環(huán)節(jié)的稅收，地方政府籌資的內在動力，會驅使其盡心盡力地優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務水平，這就會使得轄區(qū)內的不動產進入升值軌道校友錄，每隔幾年要重評一次稅基，這樣，不動產稅收就成為地方政府與其合理職能互為依賴的支柱財源。

我們不要只看試點開始時的年度增收額，房產稅有更深更長遠的意義。房地產調控應該追求的高水準，必然包括制度的建設，而建設制度必須先建框架。

在住房保有環(huán)節(jié)無稅的情況下，不僅不利于房地產業(yè)的健康發(fā)展，也制約全國省級以下財政體制的完善。地方稅體系的構建和其他方方面面的配套改革，都有對稅收方面的要求，已形成了一個愈益明顯的制度供給的空缺。

許善達：主張對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產稅的人期望通過這個新稅為地方政府創(chuàng)造一個新的較大的稅源，以平衡中央和地方失衡的財政分配關系。這個愿望很好，但是，不可能實現。

就這兩年的試點情況來看，2011年是重慶市房產稅改革試點第一年，其第一年征收房產稅涉及9400余套住宅，總計近1億元，應稅率99.1%。但相對于重慶市去年2900億的財政收入，房產稅的增量幾可忽略。2012年重慶征收的房產稅比第一年略有增加，但也只有1.4億元。

其實房地產業(yè)對地方政府來說，已經是而且將來也仍然是地方稅收收入的主要來源之一。因為開發(fā)商繳納的營業(yè)稅是地方稅，企業(yè)所得稅也有地方分成，契稅和土地增值稅雖然并未十分嚴格地征收，也算一筆可觀的地方政府收入，再加上遠比上述稅收收入多的賣地的收入，實際上地方政府在房地產行業(yè)里取得的各種形式的收入是很多的。而這些收入從某種角度說都取決于房價。

退一步講，如果開征房產稅抑制了需求使房價下跌，雖然房產稅多收了一些錢，但是房價下跌會使營業(yè)稅減少、所得稅減少、契稅減少、土地增值稅減少，如果從地方收入的角度算總賬，可以肯定，地方政府的總收入不但不會增加反而會減少。出臺房產稅為地方政府提供新稅源的愿望一定會落空。

房產稅征收依據之辯

經濟觀察報：在國外房產稅有其歷史淵源，但中國的土地只有使用權，征收房產稅合適不合適？

賈康：我國城鎮(zhèn)土地都為國有土地，有人認為這迥異于國外在私有土地上可開征房地產稅的情況而形成了我國特有的法理沖突。其實國有土地終極所有權與對房地產使用權持有者開征房地產稅并無硬沖突，不存在法理障礙。

從國際經驗看，房地產稅可以對私有土地、公有土地一視同仁地全覆蓋。比如，英國的土地可區(qū)分為中央政府持有、地方政府持有、公共組織持有以及私人持有等。然而，無論土地所有權存在怎樣的區(qū)別，保有環(huán)節(jié)的房產稅對英國國土范圍內土地的全覆蓋是毫無疑義的。

此外，我國改革實踐中，國有企業(yè)“利改稅”的自身經驗也可援引：雖然終極產權是國有的，但掌握使用權的主體（不論企業(yè)或個人）是具有自身相對獨立物企利益的主體，根據客觀需要完全可以在通過立法程序后，以稅收手段對利益主體的利益情況施加調節(jié)，以利公平競爭或優(yōu)化再分配。當時的改革要求國有企業(yè)與其他企業(yè)一樣上繳所得稅，邏輯上同樣面臨自身財產所有權屬于國家而在此基礎上仍要向國家繳納所得稅的問題。國家為主體的稅收分配，并不會因為其納稅主體的財產終極所有權屬于國家而放棄其在市場經濟體制下對該納稅主體進行的調節(jié)。

當時chinaren，要發(fā)展商品經濟，就必須拋開所有權終極歸屬而正視“所有權與經營權的分離”，將所有不同性質的企業(yè)放入一樣的環(huán)境里去公平競爭，企業(yè)自身畢竟有相對獨立的物質利益和運營機制，這與企業(yè)姓“公”姓“私”無關，只要是在市場經濟條件下運行，就應當一視同仁地進行稅收調節(jié)。不應以土地所有權不同為由而予以否定，在土地不同所有權的基礎上，該稅種面臨的應當是“如何設定權變因子而區(qū)別對待”的問題，而不是“是否開征”的問題。

許善達：中國城鎮(zhèn)土地是國有的，我們有土地使用稅而沒有土地稅，只對國有土地使用者征收使用稅而不是對土地所有者征收的財產稅。一座房產的建筑物的產權和土地產權不是一個所有者，對分別擁有房屋產權和土地產權的兩個所有者如何征收一座房屋的財產稅？

主張房產稅的依據，無一例外都是仿效發(fā)達國家的成功經驗。這個主張無論從理論上、還是從發(fā)達國家的實踐上，或是從政策的目標上，應該說都是有一定道理。但是，這種在中國對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產稅的理由都是不能成立的。

世界各國稅收大體分三部分，流轉稅（間接稅）、所得稅（直接稅）和財產稅。這三部分的構成比例和經濟發(fā)展水平有很強的相關性。發(fā)展水平越低的經濟體，間接稅比重越大，所得稅比重越小，財產稅比重就更?。欢S著經濟發(fā)展，間接稅的比重下降，所得稅的比重上升；再發(fā)展到一定階段，財產稅的比重才會上升。

這個全世界普遍的稅制發(fā)展路徑不是偶然形成的，中國不可能例外。僅僅憑良好的愿望是不可能使中國走出一條新路徑的，簡單地依靠復制某些發(fā)達國家目前的稅制來改革中國的稅制也是不可能成功的，因為不符合現階段國情。美國、日本、香港在發(fā)展初期并沒有房產稅，房產稅是發(fā)展到一定的富裕程度以后才設立的。與發(fā)達國家比，我們現在處于發(fā)展水平很低的階段。而且，直到現在，并不是所有發(fā)達國家都有房產稅。

一個國家的稅制結構不是國家立法機構可以隨意決定的。雖然國家立法機構可以實施稅制改革，但改革方案必須順應這個稅收歷史發(fā)展的趨勢才有可能取得成功。

我認為，唯一可行的方案是對高檔住宅在銷售環(huán)節(jié)開征“消費稅”，也就是在住房的保有環(huán)節(jié)不收稅，在銷售環(huán)節(jié)，征一定比例的稅，這樣的稅可以使地方政府和住房所有者之間處于“增量分享”狀態(tài)。只要自己擁有，而不是投機、投資賺錢就不收稅。我認為這比較符合中國的實際。