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記者昨日從有關(guān)渠道獲悉，恒大地產(chǎn)近期擬發(fā)行30億元類優(yōu)先股產(chǎn)品，籌集資金用于恒大地產(chǎn)4個(gè)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)。該份資產(chǎn)管理計(jì)劃委托諾亞財(cái)富發(fā)行，首年預(yù)期年化收益率8.2%-9%，后續(xù)預(yù)期年化收益逐年遞增，恒大地產(chǎn)擔(dān)保本息。

類優(yōu)先股，與永續(xù)債性質(zhì)相近，是一種沒(méi)有固定到期還款日的債券，卻可以不計(jì)入有息負(fù)債。由于《公司法》明文禁止出售無(wú)固定期限的債券，這種在境外資本市場(chǎng)并不鮮見的融資工具，在境內(nèi)至今未有突破。不過(guò)，這種制度上的約束，正在市場(chǎng)層面被悄然突破。

恒大30億類優(yōu)先股產(chǎn)品

擬本月完成發(fā)售

據(jù)介紹，該產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是以“股”的形式進(jìn)行永續(xù)債的發(fā)行。募集資金用于購(gòu)買幾個(gè)項(xiàng)目公司超過(guò)40%的股權(quán)，成為項(xiàng)目公司股東方。待項(xiàng)目進(jìn)行清算后，本息全部結(jié)清。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售周期為3至5年。也正因?yàn)橛辛?年期限等模糊界定，該產(chǎn)品被冠以“類優(yōu)先股”的名稱。 另外，因優(yōu)先股屬于公司股本，不計(jì)入企業(yè)有息負(fù)債，雖然恒大集團(tuán)本質(zhì)上借款30億元，但這30億并不計(jì)入公司有息負(fù)債，這就會(huì)大大降低公司有息負(fù)債率，扮靚財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)大大增加公司現(xiàn)金流

據(jù)了解，恒大地產(chǎn)該產(chǎn)品的還款來(lái)源是4個(gè)項(xiàng)目公司的銷售回款，這4個(gè)項(xiàng)目分別是重慶（樓盤）恒大名都、長(zhǎng)沙（樓盤）恒大翡翠華庭、石家莊（樓盤）恒大御景半島，以及沈陽(yáng)恒大綠洲。四個(gè)項(xiàng)目的樓板價(jià)分別為1982元/平方米、1170元/平方米、2571元/平方米和544元/平方米。而上述項(xiàng)目前銷售均價(jià)分別為12500元/平方米、6500元/平方米、7700元/平方米，和6500元/平方米。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目還款來(lái)源似乎相當(dāng)有保障。

問(wèn)題是：一個(gè)貌似信托的理財(cái)產(chǎn)品，為什么被稱為類優(yōu)先股產(chǎn)品？這30個(gè)億的資金對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，到底是債還是股？實(shí)質(zhì)上，一字之差，對(duì)上市公司而言卻是意義非凡。在目前中國(guó)資本市場(chǎng)積極探索優(yōu)先股試點(diǎn)的大背景下，恒大此次嘗試，尤其值得關(guān)注。

資料顯示，優(yōu)先股是相對(duì)于普通股而言，主要指在利潤(rùn)分紅及剩余財(cái)產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)先股的索償權(quán)先于普通股，而次于債權(quán)人。本質(zhì)上，優(yōu)先股股票是一種類似舉債集資的形式，其股東不能按股權(quán)比例享受收益分紅，而是事先設(shè)定固定的股息率。優(yōu)先股股東一般沒(méi)有選舉權(quán)和對(duì)公司重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投票權(quán)。這種形式，本質(zhì)上更像一個(gè)沒(méi)有約定還本付息期限的永續(xù)債。但目前國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行的大多數(shù)優(yōu)先股股票都附有贖回條款，以規(guī)避所謂永續(xù)債券帶來(lái)的部分風(fēng)險(xiǎn)。

今年5月，有媒體報(bào)道稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召集相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、交易所、證券公司、基金公司、商業(yè)銀行等探討在進(jìn)行優(yōu)先股試點(diǎn)的相關(guān)問(wèn)題。證監(jiān)會(huì)主席肖鋼提出，優(yōu)先股試點(diǎn)方案將上報(bào)國(guó)務(wù)院。未來(lái)上市公司可以通過(guò)發(fā)行優(yōu)先股的方式，實(shí)質(zhì)上做到以較低利率發(fā)行永續(xù)債券。

從諾亞財(cái)富承銷的恒大類優(yōu)先股產(chǎn)品來(lái)看，企業(yè)層面的探索已經(jīng)展開。一位了解該業(yè)務(wù)的人士介紹，這一產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是以“股”的形式進(jìn)行永續(xù)債的發(fā)行。募集資金用于購(gòu)買幾個(gè)項(xiàng)目公司超過(guò)40%的股權(quán)，成為項(xiàng)目公司股東方。但財(cái)務(wù)投資人不享受按比例分紅待遇，而是以固定利息獲得回報(bào)。待項(xiàng)目進(jìn)行清算后，本息全部結(jié)清。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售周期為3至5年。也正因?yàn)橛辛?年期限等模糊界定，產(chǎn)品被冠以類優(yōu)先股的名稱，有效地保證了投資人的本息回收時(shí)間?！皼](méi)有哪個(gè)債是會(huì)永遠(yuǎn)展期存在下去的，因此永續(xù)債多數(shù)都有贖回約定。另外，這種以股權(quán)方式存在的債券，最大的魅力還在于它不計(jì)入企業(yè)有息負(fù)債。”方正信托一位業(yè)務(wù)主管稱。

據(jù)了解，優(yōu)先股屬于公司股本，不計(jì)入企業(yè)有息負(fù)債。也就是說(shuō)，雖然恒大集團(tuán)本質(zhì)上借款30億元，但這30億不計(jì)入公司有息負(fù)債，這就會(huì)大大降低公司有息負(fù)債率，扮靚財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)大大增加公司現(xiàn)金流。

消息人士稱，如果這30億類優(yōu)先股產(chǎn)品發(fā)行順利，恒大未來(lái)將通過(guò)這一模式融資百億元，把更多項(xiàng)目公司超過(guò)40%的股權(quán)讓渡給機(jī)構(gòu)投資人，而受益于持有資金的大增，恒大操盤規(guī)模將有新一輪大幅增長(zhǎng)。

當(dāng)然，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這一本質(zhì)是債券的股權(quán)投資也有一定風(fēng)險(xiǎn)，由于優(yōu)先股的股利不是發(fā)行公司必須償付的一項(xiàng)法定債務(wù)，如果公司財(cái)務(wù)狀況惡化時(shí)，企業(yè)可以不付股利。為了規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，很多產(chǎn)品在設(shè)計(jì)時(shí)增加了息率遞升條款。即債券到期未被贖回，投資者可以獲得更高的回報(bào)率，即息率“遞升”。比如恒大產(chǎn)品就規(guī)定，如果項(xiàng)目公司及恒大地產(chǎn)任何一年不宣布分紅導(dǎo)致恒大一方不承擔(dān)當(dāng)年付息的義務(wù)，則當(dāng)年資金成本上浮50%，并遞延至下一年支付。如果當(dāng)年分紅后，項(xiàng)目公司不支付資金成本，則為違約行為，發(fā)行方有權(quán)要求項(xiàng)目公司清算使得貸款到期，本金及利息的償還可以主張擔(dān)保方履行義務(wù)。

實(shí)際上，無(wú)論是優(yōu)先股還是永續(xù)債，在海外資本市場(chǎng)并不鮮見。摩根大通除日本外的亞洲高評(píng)級(jí)債券資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人Mark Follett曾表示，尋求高收益率的債券投資者通常有兩個(gè)選擇，一是買入低評(píng)級(jí)公司發(fā)行的普通債券，或者買入高評(píng)級(jí)公司發(fā)行的永續(xù)債券。

今年初，包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、雅居樂(lè)在內(nèi)的四家公司在海外發(fā)行了總計(jì)25億美元的永續(xù)債券，以滿足投資者對(duì)高收益投資機(jī)會(huì)的需求。2012年亞洲市場(chǎng)永續(xù)債券發(fā)行總規(guī)模達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的105億美元，較2011年增長(zhǎng)近一倍。

有消息稱，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)將批準(zhǔn)中國(guó)首只永續(xù)債券標(biāo)售，發(fā)行企業(yè)為招商局集團(tuán)，發(fā)行規(guī)模10億元。此舉有望正式為境內(nèi)市場(chǎng)帶來(lái)新的融資工具。

房企融資模式進(jìn)入“百花齊放”時(shí)代

資金實(shí)力意味著拿地能力，也意味著在開發(fā)資金杠桿率下降，銷售回款周期不確定性增強(qiáng)的情況下，企業(yè)可以具有相對(duì)持久的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。于是，為找到錢，房地產(chǎn)企業(yè)各顯其能、百花齊放。到今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，其中國(guó)內(nèi)貸款僅8051億元，企業(yè)自籌資金高達(dá)16588億元。而在企業(yè)自籌資金中，信托與基金的權(quán)重日益加大。民間資金量大量涌入的同時(shí)，也令房企負(fù)債率高居不下，融資成本日益提升。類優(yōu)先股，很可能成為未來(lái)企業(yè)融資的主要模式之一

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)正越來(lái)越呈現(xiàn)金融化趨勢(shì)，融資能力的強(qiáng)弱將直接影響房企生存能力和擴(kuò)張實(shí)力。包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、恒大、綠城等越來(lái)越多的房企開始探索多樣融資模式。因?yàn)橘Y金實(shí)力意味著拿地能力，意味著房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的生產(chǎn)資料——土地資源的獲取能力，同時(shí)，也意味著在開發(fā)資金杠桿率下降，銷售回款周期不確定性增強(qiáng)的情況下，企業(yè)可以具有相對(duì)持久的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。于是，為找到錢，房地產(chǎn)企業(yè)各顯其能、百花齊放。

2012年，房地產(chǎn)信托余額總量6800多億元，房地產(chǎn)私募基金也如雨后春筍般出現(xiàn)，大量民間資金通過(guò)購(gòu)買基金和信托的方式，變相參與房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)盛宴。到今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，其中國(guó)內(nèi)貸款僅8051億元，企業(yè)自籌資金高達(dá)16588億元。而在企業(yè)自籌資金中，信托與基金的權(quán)重日益加大。

只是，民間資金量大量涌入的同時(shí)，也令房企負(fù)債率高居不下，融資成本日益提升。目前，房企發(fā)行信托和基金產(chǎn)品，10%左右的年息是相當(dāng)普遍的情況，尤其是中小企業(yè)和資金量需求比較大的民營(yíng)企業(yè)。動(dòng)輒70%至80%的資產(chǎn)負(fù)債率，也常常令房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)質(zhì)疑。在這種情況下，明股實(shí)債的融資模式開始受到企業(yè)青睞。類優(yōu)先股，很可能成為未來(lái)企業(yè)融資的新模式。

另外，受困于單方拿地能力的不足，越來(lái)越多企業(yè)選擇合作開發(fā)，以快速擴(kuò)充項(xiàng)目總量。6月24日，旭輝控股公告稱，與綠地集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，以成立合營(yíng)企業(yè)的方式開發(fā)旗下公司以35.65億競(jìng)得的杭州（樓盤）奧體博覽城地塊。由此，旭輝與綠地平攤項(xiàng)目土地成本及開發(fā)成本，并分享未來(lái)收益。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，類似合作方式正越來(lái)越多，對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要掌握住51%股權(quán)或董事會(huì)多數(shù)席位，項(xiàng)目仍可并入財(cái)務(wù)報(bào)表，成為其總資產(chǎn)的一部分。

“一個(gè)可以預(yù)見的未來(lái)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金資源和土地資源，都將日益向大型企業(yè)集中。房企手中的項(xiàng)目越多，還款能力就越有保障，融資就越容易，擴(kuò)張也會(huì)更快。這是一個(gè)封閉的循環(huán)圈，今天已經(jīng)被排除在這個(gè)循環(huán)之外的企業(yè)，再想進(jìn)來(lái)，會(huì)非常難。”一位房地產(chǎn)界資深人士稱。