久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

2013年4月邯鄲寫字樓市場詳調(diào)

一、在售項目概況

2013年一季度邯鄲在售寫字樓總數(shù)為15個，總建筑面積約為110萬平米（含底商面積），具體項目如下：

                                                                                                                                                                                                                                                                二、邯鄲寫字樓表述特征

一、層高設(shè)計：多數(shù)層高為3.5－3.6米，但也有部分層高底于3.3米，如江泉大廈、卓昱大廈 層高僅為3米。

二、容積率：容積率多集中在6－8之間，個別寫字樓容積率較高，如融通國際，容積率高達10。

三、底商定位：多數(shù)寫字樓1－7層定位于商場、商務(wù)酒店、銀行及快餐等行業(yè)，但整售難度較大，多為整體出租。

四、暖氣配套費用：多數(shù)寫字樓暖氣配套費用包含在房價之內(nèi)，但也有部分項目暖氣配套另行收費。

五、價格集中區(qū)間：多集中在5500－7500元每平米之間，單價超出8000元的僅為個例。

六、交工與銷售完成率關(guān)系：從在售項目來看，邯鄲在售寫字樓交工時銷售率基本都能達到75%以上。

三、邯鄲寫字樓投資回報分析

2005年起國貿(mào)中心作為邯鄲第一個寫字樓面世，時到2013年，國貿(mào)中心同區(qū)域?qū)懽謽琼椖肯嗬^推向市場，其項目當(dāng)年銷售價格如下：

以上統(tǒng)計2005年至2012年，邯鄲寫字樓不動產(chǎn)投資回報年平均增長率為20%，實現(xiàn)資產(chǎn)價值平均五年番一翻，投資回報率遠遠高于其它行業(yè)。

寫字樓租金年平均增長率分析：以金世紀(jì)商務(wù)中心為例：

以上數(shù)據(jù)表明，寫字樓市場四年租金增長一倍，年平均遞增25%，明顯高于住宅行業(yè)租金增長速度。

四、現(xiàn)行國家政策對寫字樓市場的影響

從2002開始，國家政策層面就有了對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，十年來針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策層出不窮，但所有的調(diào)控政策均指向住宅行業(yè)，無一例是針對商業(yè)地產(chǎn)，其中重要原因是住宅 行業(yè)涉及民生問題，住宅價格的高低關(guān)乎社會及政局的穩(wěn)定，但商業(yè)地產(chǎn)價格的高低與這些敏感性問題關(guān)聯(lián)度不大，這就是為什么中央高層可以放任商業(yè)地產(chǎn)隨意增長的最主要原因，另外，央行貨幣的超發(fā)使國內(nèi)十年間貨幣流通量增長一倍，2012年社會貨幣流通量高達將近100萬億元，如此高的貨幣流通量，在還沒有使人民幣國際化之前，使國內(nèi)通貨膨脹的可能性大增，所以政府在對房地產(chǎn)住宅行業(yè)投資嚴(yán)控的同時，必須疏導(dǎo)社會資金向其它方面沉淀，這樣才能降低通貨膨脹的風(fēng)險，而商業(yè)地產(chǎn)則是社會資金沉淀的其中一個方向。

從現(xiàn)有執(zhí)行政策來看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)沒有限購限貸的限制，個人購買商業(yè)地產(chǎn)的貸款與其購買住宅是否貸款毫于關(guān)聯(lián)，也就是說購買商業(yè)地產(chǎn)無論投資者手中持有多少住宅及有多少筆貸款均不相干，首付及利率均按恒定比例執(zhí)行。

從國家宏觀經(jīng)濟層面及現(xiàn)有執(zhí)行政策分析，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，將會在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)有著非常寬松的投資環(huán)境。

五、寫字樓客戶群體分析

從走訪多個寫字樓售樓部來看，購買寫字樓的客戶多為自用，約占客戶群體的70%以上，且定價越高、定位越高端的項目自用比例越高;購買寫字樓用于投資出租的客戶比例呈現(xiàn)下降趨勢，主要原因為：

一 .寫字樓租金年增長率較高，為節(jié)省經(jīng)營成本，多數(shù)有實力的企業(yè)經(jīng)營業(yè)主已意識到辦公用房租不如買。

二 .由于寫字樓相對于住宅其寬松的政策導(dǎo)致寫字樓價格增長速度較快，而且一些寫字樓設(shè)計面積較大或者僅整層對外出售，使購買寫字樓的門檻大大提高，從而導(dǎo)致個人購買寫字樓的空間大大縮小。

從購買寫字樓客戶群體經(jīng)營行業(yè)來看，經(jīng)營行業(yè)廣泛，沒有行業(yè)集中度，但購房群體有個較為明顯的特征是購買寫字樓的客戶群體在該安區(qū)域居住的比例偏高，預(yù)計這與業(yè)主便于經(jīng)營企業(yè)有一定的關(guān)系。

六、寫字樓面積控制及設(shè)計

位置越優(yōu)越、定位越高端的寫字樓越傾向于半層或整層為單位出售的比率較高，如錦霖大廈、中道國際等項目。而位置一般的寫字樓其分割銷售的比率較高，通常情況下，寫字樓公開出售時一般都標(biāo)出哪個樓層整體出售哪個樓層分割銷售，以方便最大限度的幅射到各個層次的潛在購買群體。
購買群體從事的行業(yè)不同，實力不同，其購買的寫字樓面積也有差異，雖然邯鄲很多寫字樓最小銷售單位面積為40－70平米，但很少有購房客戶僅要一個這樣的小面積單位，主要是寫字樓公灘面積較大，造成的實際使用面積偏小有關(guān)，所以多為兩個或多個單位購買然后打通使用，因此在寫字樓產(chǎn)品設(shè)計時并不建議面積單位越小越好，應(yīng)該從寫字樓的產(chǎn)品定位及市場定位出發(fā)，根據(jù)市場需求設(shè)計出最小面積單位，從而降低建筑成本，減少能源消耗。

七、天客隆超市周邊商業(yè)價格預(yù)計

寫字樓價格：以天客隆為原點，半徑1公里范圍內(nèi)有3個定位相同的競爭性樓盤，分別是邯臺大廈、金業(yè)國際、及時代廣場，其銷售價格、工程進度及其它詳情可參考調(diào)研表。從競爭性樓盤的定價及銷售進度分析，天客隆周邊寫字樓部分預(yù)計開盤價格為6000元每平米左中較為合理；商業(yè)部分因1、2層聯(lián)體商鋪位置不同則價格差距較大，建議面向中華大街部分的聯(lián)體商 鋪售價為25000元－30000元每平米，南北側(cè)商鋪售價為15000－20000元每平米。（李彥）