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客正文 2013年中國(guó)房?jī)r(jià)必先漲而后“暴跌” 原創(chuàng)于: 2013-02-22 00:24:43 標(biāo)簽： 房地產(chǎn),大跌 2013年中國(guó)房?jī)r(jià)必先漲而后“暴跌”——過完春節(jié)趕快賣房子 劉忠良 2011年中國(guó)房?jī)r(jià)形成溫和下跌趨勢(shì)，但2012年下半年中國(guó)房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，一直到近期仍顯示溫和上漲。雖然2013年開頭是房?jī)r(jià)上漲，但這只是回光返照，意味著更大的下跌——因?yàn)檫@會(huì)促使中央政府采取更嚴(yán)厲更有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)跌的更慘！ 溫家寶總理在2月20日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，研究部署了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出“新國(guó)五條”，包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地的供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等。上述政策中提到要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，以抑制投機(jī)購房。 中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，過于脫離普通民眾購買力。中國(guó)近年來的房?jī)r(jià)泡沫，三大因素功不可沒：一是由于國(guó)有土地壟斷制度，二是貨幣發(fā)行持續(xù)高速增長(zhǎng)，三是保障房建設(shè)不足（可參見筆者新著《大國(guó)危途——民族興衰與人口政策再思考》）。這些都是中央政府可控的。在房?jī)r(jià)泡沫階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)就像吹的很大的氣球一樣，是非常脆弱的，只要中央下定決心采取有效措施調(diào)控房?jī)r(jià)，2013年房地產(chǎn)泡沫破裂是非常容易的事。溫家寶總理能在任期結(jié)束前給房地產(chǎn)泡沫一刀，相信習(xí)近平總書記和李克強(qiáng)總理會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控采取更有力度的措施，2013年房?jī)r(jià)大跌勢(shì)在必行。 筆者依然堅(jiān)持認(rèn)為：由于中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，此泡沫必然破裂，房?jī)r(jià)必有一大跌，大約在2013年左右開始；由于“80后”和城市化的買房支撐及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)在近幾年不會(huì)跌到底部，或許在大跌后有小幅反彈；等到2025年左右或更早，由于購房年輕人口大幅減少，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已大為下跌，中國(guó)房地產(chǎn)將如日本一樣跌入底部；中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)2013-2015年左右和2025年左右形成兩次大跌，在后一次永不翻身，中國(guó)房?jī)r(jià)最終會(huì)呈現(xiàn)兩次階梯崩潰的局面；不要相信“以房養(yǎng)老”，已經(jīng)購房準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人盡量在2020年之前拋售房子。 根據(jù)這樣的預(yù)計(jì)，我的建議是：對(duì)于房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)商，在2013年“兩會(huì)”前盡快售房，越快越好；對(duì)于準(zhǔn)備購房者，建議2013年盡量不要買房。比如一套現(xiàn)價(jià)200萬的房子，如果房?jī)r(jià)下跌5%那就節(jié)約10萬，下跌10%就節(jié)約20萬，下跌20%就節(jié)約40萬，下跌50%就節(jié)約100萬（如在偏遠(yuǎn)郊區(qū)和泡沫嚴(yán)重地區(qū)）！多等一兩年節(jié)約N個(gè)萬，你等不等？特別是，現(xiàn)在新房多在郊外，郊外房?jī)r(jià)下降空間最大，多等一兩年甚至有可能省去一半錢。 比如鄂爾多斯，鄂爾多斯新城康巴什在2010年樓市均價(jià)為10000元，在2011年高利貸危機(jī)之后，康巴什房?jī)r(jià)至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果說鄂爾多斯缺乏人居住，那外來人口云集的溫州呢？2011年8-12月溫州房?jī)r(jià)慢慢下跌了起來，到2012年初溫州房?jī)r(jià)基本跌去30%-40%，許多房子價(jià)格跌去50%。 鄂爾多斯房?jī)r(jià)大跌，鄂爾多斯完蛋了嗎？沒有，除非鄂爾多斯的煤礦挖完了。溫州房?jī)r(jià)大跌，溫州完蛋了嗎？沒有，溫州人照樣生活，只不過是晚接手的投機(jī)客和買房房貸者大倒霉了。 房?jī)r(jià)大跌是有可能的，比如20%-30%左右或嚴(yán)重地區(qū)40%-50%左右。房?jī)r(jià)大跌也沒有那么可怕。既然官方說中國(guó)銀行業(yè)可以承受50%的房?jī)r(jià)大跌，那大跌20%-30%是不會(huì)有多大危害的。中國(guó)以國(guó)有大銀行為主體，房?jī)r(jià)大跌根本不會(huì)像某些人說的那么可怕。 筆者在新著《大國(guó)危途——民族興衰與人口政策再思考》中指出，房?jī)r(jià)可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房?jī)r(jià)慢跌的情況下，房?jī)r(jià)仍較高，多數(shù)有住房需求的人仍買不起。購房出租的投資者而言，房地產(chǎn)投資仍缺乏意義。由于“買漲不買跌”的心里，在房?jī)r(jià)慢跌的情況下，無論是真正的房屋需求者和房地產(chǎn)投資者，還是投機(jī)者，多數(shù)都不愿出手買房。沒有人買房，誰來愿意繼續(xù)建房？不繼續(xù)建房，那房地產(chǎn)的GDP、就業(yè)、稅收、土地出讓金哪里來？還怎么帶動(dòng)相關(guān)的行業(yè)？所以房?jī)r(jià)慢跌危害最大。政府所做的不應(yīng)該在房?jī)r(jià)下跌的情形下去救市，而應(yīng)該更有力度更有效果的推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，一次性的將房?jī)r(jià)暴跌至合理位置（好處見下面的分析）。 對(duì)于我認(rèn)為2013年房?jī)r(jià)會(huì)大跌的觀點(diǎn)，有些人認(rèn)為我不懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)。是的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)問題向來不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，而是經(jīng)濟(jì)規(guī)律加政治需要。但經(jīng)濟(jì)規(guī)律終究是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府或者說一些地方政府是拗不過經(jīng)濟(jì)規(guī)律的大腿的，地方官員也不會(huì)在中央要求把房?jī)r(jià)降低到合理水平的政策尺度下大越界。 有人問我，你知道房地產(chǎn)的后臺(tái)老板是誰嗎？土地出讓金最高時(shí)（2010年）接近地方財(cái)政收入的7成，不少政府人員也直接是高房?jī)r(jià)獲益者，據(jù)此有人認(rèn)為地方政府就是房地產(chǎn)的后臺(tái)老板。 不過我不這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)的最終后臺(tái)老板不是地方政府，而是中央。關(guān)于地方政府的財(cái)政收支問題，這最終還是中央政府的問題，因?yàn)榈胤秸绻麩o法償還，中央總要承擔(dān)一部分。土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比例過大，這跟中央與地方的收入項(xiàng)目分配相關(guān)，同樣在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罷了。房?jī)r(jià)大跌，銀行壞賬增加，這主要在國(guó)有銀行，也是中央政府的問題。影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵的土地政策，這主要也在中央要什么養(yǎng)的土地政策。在高房?jī)r(jià)高物價(jià)高民生壓力及發(fā)展穩(wěn)定方面與短暫房地產(chǎn)泡沫下的GDP增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)政收入，中央如何取舍，由此決定房?jī)r(jià)調(diào)控的力度與方式，這還是中央政府的問題。所以，中國(guó)房地產(chǎn)的最終后臺(tái)老板是中央。 高房?jī)r(jià)對(duì)民生與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展危害極大。房?jī)r(jià)高，地價(jià)高，房租、租金高，那經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和居民生活成本必然高，危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展、創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。 比如街道兩旁的商店，房租高，商品價(jià)格被迫太高，同時(shí)利潤(rùn)和員工工資受到擠壓，危害就業(yè)和民眾收入增長(zhǎng)，降低內(nèi)需，拉大貧富差距。同樣，租用寫字樓的創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)新者，由于房租成本高，必然危害創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新。商店或?qū)懽謽呛竺娴木用穹?，不是購房時(shí)價(jià)格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內(nèi)需。由于過多資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過多透支消費(fèi)購買力，則危害經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。高房?jī)r(jià)的必然結(jié)果是高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本、高創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新成本、高生活成本、低就業(yè)、低收入、經(jīng)濟(jì)低端化和貧富差距的持續(xù)擴(kuò)大。 這時(shí)候，高房?jī)r(jià)的危害持續(xù)，同時(shí)高房?jī)r(jià)創(chuàng)造的利益卻大幅下滑，作為房地產(chǎn)的最終后臺(tái)決策者，面對(duì)持續(xù)的高房?jī)r(jià)危害和民生抱怨，應(yīng)該痛殺已經(jīng)被榨干利益的房地產(chǎn)泡沫，所以中央的房?jī)r(jià)調(diào)控力度只會(huì)越來越大。 實(shí)際上，對(duì)中國(guó)來說，房?jī)r(jià)最好是在短時(shí)間內(nèi)完成暴跌見底，然后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通貨膨脹慢慢反彈，這樣對(duì)中國(guó)最有利。此時(shí)，房?jī)r(jià)回到合理水平，購房能力提高，且害怕房?jī)r(jià)上升過多，會(huì)有更多的人去購房自??；居住價(jià)格降低，人們的住房面積擴(kuò)大，無論是購房自住還是租房，都會(huì)選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產(chǎn)成本降低，且沒有再下跌的風(fēng)險(xiǎn)，真正的房產(chǎn)投資者就可以買更多的房子出租；那些投機(jī)房地產(chǎn)的人，也即吃房地產(chǎn)價(jià)格差的人，由于房地產(chǎn)在價(jià)格底部只會(huì)升值，投機(jī)者會(huì)再次進(jìn)入房地產(chǎn)；由于房?jī)r(jià)降低，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本降低，生活壓力降低，有利于縮小貧富差距、拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。這個(gè)時(shí)候，非泡沫的實(shí)際房地產(chǎn)需求增加，建筑業(yè)農(nóng)民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求，經(jīng)濟(jì)也獲得了轉(zhuǎn)型升級(jí)和進(jìn)一步發(fā)展是機(jī)會(huì)（可參見筆者新著《大國(guó)危途——民族興衰與人口政策再思考》）。 對(duì)于新一屆政府，由于房地產(chǎn)泡沫的利益已經(jīng)被榨干，而高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和發(fā)展穩(wěn)定的危害持續(xù)存在或持續(xù)增加，調(diào)控力度只會(huì)更強(qiáng)。到2013年的“兩會(huì)”，由于中央換屆前的穩(wěn)定訴求結(jié)束，“新官上任三把火”，為了表示對(duì)民生的重視，房?jī)r(jià)調(diào)控手段將更具火力。 對(duì)于新一屆政府，我相信會(huì)更努力調(diào)控房?jī)r(jià)，也相信會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)控的更好。 習(xí)近平總書記在不到16歲時(shí)下鄉(xiāng)，從那時(shí)就和貧苦的農(nóng)民一起生活過。相信有這樣的經(jīng)歷，對(duì)中下層人民的利益會(huì)更照顧。比如他要求增加工人和農(nóng)民代表的比例。對(duì)于對(duì)民生危害極大的高房?jī)r(jià)，估計(jì)習(xí)近平副主席更具有調(diào)控的決心。 李克強(qiáng)總理出身基層干部家庭，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢業(yè)。對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調(diào)控調(diào)控房?jī)r(jià)，如何讓房?jī)r(jià)降低，相信經(jīng)濟(jì)學(xué)博士總理應(yīng)該更有對(duì)策。現(xiàn)在李克強(qiáng)總理已經(jīng)負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，那今年“兩會(huì)”后，中央政府應(yīng)該會(huì)更給力的解決民生住房問題，房?jī)r(jià)調(diào)控只會(huì)更強(qiáng)。 從政治方面看中國(guó)房?jī)r(jià)將在2013年有一大跌，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上看也更是如此。 從土地制度來看，雖然國(guó)有土地壟斷制度雖然不會(huì)立即改變，但中央會(huì)通過某些變革減少對(duì)房地產(chǎn)的扭曲，以促使房?jī)r(jià)不過于扭曲。特別是房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，可以部分抵消由壟斷土地導(dǎo)致的房產(chǎn)稀缺所引發(fā)的房地產(chǎn)投機(jī)。 從貨幣供給來看，由貨幣膨脹帶來的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期已經(jīng)結(jié)束。中國(guó)外匯儲(chǔ)備從2000年底的1655.74億美元，快速增長(zhǎng)到2011年底的3.181萬億美元，11年增長(zhǎng)至原來的19.21倍，年均增長(zhǎng)率高達(dá)30.82%。推動(dòng)外匯占款從2000年底的14291.14億元上升到2011年底的253587.01億元，是同期中國(guó)狹義貨幣M1增量的1.01倍。但是，自2011年底，由外匯儲(chǔ)備推動(dòng)的貨幣被動(dòng)的高速增長(zhǎng)已經(jīng)結(jié)束。 雖然目前通貨膨脹有所抬頭，但新一屆中央政府很快就會(huì)采取政策。2012年第四季中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始結(jié)束下跌勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)走出谷底，所以中央已經(jīng)不會(huì)繼續(xù)放松貨幣政策了，接下來的可能是緊縮貨幣政策，因此房地產(chǎn)商別指望中央像2009年那樣大發(fā)貨幣導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲！ 李克強(qiáng)總理一直負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，相信在2013年“兩會(huì)”后，保障房建設(shè)力度更大。有了保障房，尤其是廉租房，許多人可以選擇租房而不是買房，所謂的房?jī)r(jià)剛需就難以維持了。 或許還有人傻乎乎的人，中國(guó)人口多，房?jī)r(jià)不會(huì)低。這純粹胡扯，筆者在《大國(guó)危途——民族興衰與人口政策再思考》中有詳盡分析。比如，中國(guó)農(nóng)村也屬于人口多的中國(guó)，但農(nóng)村高房?jī)r(jià)了嗎？荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國(guó)少許多，但荷蘭為什么沒高房?jī)r(jià)呢？歐美國(guó)家發(fā)展歷程長(zhǎng)而慢，中小城市發(fā)展充分，人口沒有向少數(shù)城市過度集中。后來的東亞等國(guó)家發(fā)展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數(shù)城市過度集中，結(jié)果導(dǎo)致高房?jī)r(jià)和相對(duì)擁擠。比如北京，壟斷了許多全國(guó)資源，那全國(guó)年輕人不向北京跑嗎？為什么年輕人要離開中小城市和農(nóng)村？因?yàn)橹行〕鞘泻娃r(nóng)村實(shí)際上在無形中被拋棄了，中國(guó)高房?jī)r(jià)在很大程度上就是城鄉(xiāng)及大中小城市嚴(yán)重不平衡發(fā)展所造成的。 有人說中國(guó)城市化“80后”結(jié)婚買房會(huì)使高房?jī)r(jià)繼續(xù)持續(xù)下降。什么是城市化？從人口上講就是農(nóng)村人口進(jìn)城而變成城市人，除了山西的煤老板和浙江的農(nóng)民企業(yè)家等少數(shù)人外，有多少農(nóng)村人或者說農(nóng)村的年輕人能買得起大城市這么貴的房子？同樣，在年輕的 “80后”中，有多少可以買得起這么貴的房子？隨著觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴(kuò)大，“80后”剛性需求在未來會(huì)逐步降低。或許到明年，房地產(chǎn)商應(yīng)該換換心里，“80后”不再是高房?jī)r(jià)的理由，應(yīng)該是合理的價(jià)格把房子能賣給“80后”。否則，房地產(chǎn)商這么多庫存的房子和房地產(chǎn)投機(jī)者手中那么多房子，賣給誰?。恐欣夏耆?，還是少年兒童？ 2012年清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究結(jié)果推算，我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比為12.07，一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25。相比其他國(guó)際大城市，房?jī)r(jià)高到離譜。倫敦房?jī)r(jià)收入比6.9，首爾為7.7，紐約為7.9，悉尼為8.5。 2012年3月29日據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，全球知名的民意測(cè)驗(yàn)咨詢公司蓋洛普發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，和過去相比，中國(guó)低收入群體的吃住條件有顯著的改善，但富人卻比過去更買不起房子。蓋洛普的調(diào)查說，最富有的中國(guó)人也存在“買房難”的問題，在這些占中國(guó)人口五分之一的高收入人群中，同樣有14%的人說買不起房，而這個(gè)數(shù)字在2009年時(shí)只有6%。中國(guó)高房?jī)r(jià)是富人推動(dòng)起來的，但富人的房地產(chǎn)購買力也因房?jī)r(jià)泡沫而大幅透支，泡沫難以為繼。 上述報(bào)告說明，中國(guó)房?jī)r(jià)過高，嚴(yán)重超過中國(guó)普通居民的收入水平，同時(shí)又說明高房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了富人的購買力，富人的下一步應(yīng)該是拋售房產(chǎn)——富人人均3.3套房，在房?jī)r(jià)下跌或不具有投資價(jià)值的情況下，不拋出兩套房子就是等著被割肉！而對(duì)中國(guó)絕大多數(shù)居民來說，這樣的房?jī)r(jià)與他們購房不相干，因?yàn)樗麄兏緵]有相應(yīng)的購買力。在沒有相應(yīng)購買力的情況下，無論是待進(jìn)城的農(nóng)民或待購房的“80后”再多，是支撐不起這樣的高房?jī)r(jià)的。所以中國(guó)房?jī)r(jià)必須降低到合理水平，才能消化掉房地產(chǎn)企業(yè)的海量庫存房和富人手中的多余待售房產(chǎn)。 在2015年左右，中國(guó)房?jī)r(jià)大概會(huì)降低到比較合理的水平。經(jīng)過價(jià)格下降，在消化一定房地產(chǎn)庫存和泡沫削去之后，政府也會(huì)支持購房以促進(jìn)房地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展。到2023年左右，中國(guó)會(huì)進(jìn)入下一輪經(jīng)濟(jì)的谷底。又由于城市化、“80后”的結(jié)婚買房和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，房?jī)r(jià)不會(huì)跌到“白菜價(jià)”。所以在2015年至2023年左右，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)維持在合理但又略偏高的位置。對(duì)于已經(jīng)買房而準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，則建議在2020年之前拋出房產(chǎn)。 中國(guó)高房?jī)r(jià)在2013-2015年左右第一次大跌后，然后在2025年左右再由于購房年輕人口的迅速下滑和經(jīng)濟(jì)因低生育率危機(jī)陷入“失去的十年”而導(dǎo)致房地產(chǎn)二次大跌，有些房產(chǎn)為此跌得一文不值，就像已經(jīng)報(bào)廢的俄羅斯遠(yuǎn)東小城鎮(zhèn)一樣。 自1990年后，中國(guó)總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國(guó)近年來1.2左右的總和生育率，會(huì)使新生兒童每過一代（二三十年）減少45%，或者說年輕人口每過二三十年減少45%，這必然導(dǎo)致未來購房的年輕人口面臨崩潰式的長(zhǎng)期減少。 據(jù)2010年人口普查資料，到2025年，中國(guó)25至29歲年齡段人口將比2015年下降41%，這決定中國(guó)的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過剩危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然陷入長(zhǎng)期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國(guó)房?jī)r(jià)必然有第二次大跌，而且是跌到底。當(dāng)然，不同地方的房?jī)r(jià)下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會(huì)進(jìn)一步向這些地區(qū)流動(dòng)。與此同時(shí)，人口流出地區(qū)的房?jī)r(jià)將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢了。 未來年輕人口和總?cè)丝诘谋罎⑹綔p少，必然導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值如房地產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，甚至為此成為廢物，所以不能指望什么“以房養(yǎng)老”，也別繼續(xù)持有多余房子等待升值，趁過完春節(jié)，趕快賣掉多余房子。