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2013年1月最后一天，恒隆地產(chǎn)披露2012年全年業(yè)績(jī)。公告顯示，截至2012年12月31日，恒隆地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額及股東應(yīng)占基本純利為73.72億港元及61.78億港元，分別增長(zhǎng)29%和98%，集團(tuán)應(yīng)占純利增長(zhǎng)72%至83.95億港元。

對(duì)于純利的大漲，恒隆地產(chǎn)表示，集團(tuán)之所以能夠取得出色的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，主要是由于物業(yè)租賃收入持續(xù)增長(zhǎng)，加上銷售住宅單位及出售部分非核心投資物業(yè)。

租賃業(yè)務(wù)方面，2012年恒隆地產(chǎn)租金收入及溢利分別增長(zhǎng)10%及11%，至60.98億港元和48.96億港元。若不計(jì)入已出售的非核心投資物業(yè)的影響，恒隆地產(chǎn)的總體租金增長(zhǎng)14%。其中來(lái)自香港投資物業(yè)的租金收入及溢利分別增長(zhǎng)3%及4%，至30.16億港元及25.25億港元；中國(guó)內(nèi)地業(yè)務(wù)的租金收入及溢利分別上升18%，至30.82億港元及23.71億港元。

業(yè)績(jī)的大漲與其在內(nèi)地業(yè)務(wù)的拓展不無(wú)關(guān)系。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在2012年全年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，旗下無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)將于2013年開業(yè)，而沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)的超高層寫字樓部分，預(yù)計(jì)延時(shí)至2014年底甚至2015年初開業(yè)。

而就城鎮(zhèn)化問(wèn)題，陳啟宗稱，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有利好，特別是二三線城市綜合體在當(dāng)前趨勢(shì)下發(fā)展加快，給許多房地產(chǎn)開發(fā)商提供了機(jī)會(huì)。

不過(guò)，恒隆不會(huì)涉足三四線城市。陳啟宗這樣解釋：“現(xiàn)在去的這七八個(gè)城市也都差不多了，吃飽了，再想吃也吃不下?！逼淅m(xù)稱，目前恒隆已在內(nèi)地落子七個(gè)城市，這些城市都是一二線城市，恒隆只會(huì)繼續(xù)在一二線城市發(fā)展。

以下是恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在2012年全年業(yè)績(jī)會(huì)上的問(wèn)答實(shí)錄：

媒體提問(wèn)：內(nèi)地有新規(guī)定說(shuō)嚴(yán)禁三公消費(fèi)，基于此，我們留意到公司在內(nèi)地有很多高檔的商業(yè)，那么這方面對(duì)于公司的營(yíng)業(yè)額有沒(méi)有影響？

陳啟宗：

我真的不知道有多少人是用公款來(lái)買東西，而又有多少人是用私人款來(lái)買東西，所以很難回答這個(gè)問(wèn)題。

雖然沒(méi)辦法回答嚴(yán)禁三公消費(fèi)對(duì)恒隆商場(chǎng)的影響，不過(guò)有一個(gè)現(xiàn)象可以體現(xiàn)：即使去年中國(guó)的零售消費(fèi)都在下降，但是在下半年恒隆所有商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額都比上半年高。在整體消費(fèi)市場(chǎng)放緩之時(shí)，雖然上半年只有2%的增長(zhǎng)，但是下半年有相當(dāng)好的業(yè)績(jī)，從而保證全年有4%的增長(zhǎng)，總體上來(lái)說(shuō)增幅下半年比上半年好。

媒體提問(wèn)：去年昆明的恒隆廣場(chǎng)開業(yè)了，2013年恒隆在內(nèi)地的布局計(jì)劃是什么？另外，恒隆在內(nèi)地的項(xiàng)目很多，有一些也分布于二、三線城市，就城鎮(zhèn)化而言，您認(rèn)為對(duì)于二、三線城市商業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)什么呢？這種城市綜合體在二、三線城市的空間和發(fā)展機(jī)會(huì)有多少？

陳啟宗：

城鎮(zhèn)化，無(wú)可否認(rèn)對(duì)于別墅的銷售應(yīng)該是非常好的事情。歷史證明，在農(nóng)村里面的人有錢就會(huì)買東西，這對(duì)于零售業(yè)務(wù)的發(fā)展是一件好事情。恒隆除了在香港之外，目前在中國(guó)內(nèi)地布局了7個(gè)城市，其中上海是一線城市，其他6個(gè)城市都屬于二線城市。

我們也沒(méi)有機(jī)會(huì)跑到三線城市去了，因?yàn)檫@7個(gè)城市項(xiàng)目的投入已經(jīng)用了700個(gè)億的資金，所以在中國(guó)的大市場(chǎng)相對(duì)之下，任何公司都頂不住，因?yàn)槭袌?chǎng)是太大了。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，只會(huì)去一二線城市，現(xiàn)在我們?nèi)サ倪@七八個(gè)城市也都差不多了，吃飽了，再想吃也吃不下。

關(guān)于城鎮(zhèn)化，就中國(guó)全局來(lái)看，中國(guó)的城市數(shù)不勝數(shù)，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，對(duì)于中國(guó)很多做商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，是發(fā)展公司規(guī)模的一件好事。

至于2013年的計(jì)劃，無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)部分會(huì)開業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目整體是一個(gè)很大的項(xiàng)目，商場(chǎng)部分大概投資了13個(gè)億。無(wú)錫也是一個(gè)二線城市，現(xiàn)在人口已超過(guò)700萬(wàn)，在這樣的城市里發(fā)展商業(yè)，就要找到最好的地塊，蓋最好的商城，這就是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，要抓住這樣的機(jī)會(huì)。

另外還有就是沈陽(yáng)項(xiàng)目的寫字樓部分盡量爭(zhēng)取能快點(diǎn)開業(yè)，本來(lái)是打算今年開業(yè)，但由于目前在內(nèi)地超高型的寫字樓的落成，技術(shù)上有一定的挑戰(zhàn)，所以只能分階段完成，可能會(huì)分兩次，最早會(huì)在2014年年末或2015年年初入市。

媒體提問(wèn)：沈陽(yáng)跟上海的收益率的比較是怎么樣呢？

陳啟宗：

沈陽(yáng)最大的項(xiàng)目開業(yè)到現(xiàn)在，時(shí)間還是比較短的，至今開業(yè)還不到兩三年。這一類型業(yè)務(wù)，投資周期比較長(zhǎng)，所以整體在國(guó)內(nèi)的租金收入是占18%左右。

媒體提問(wèn)：去年恒隆突然有一些高層離開，幾年來(lái)看有幾個(gè)高層走了，大家都有一些揣測(cè)，公司高層的接班是怎么樣呢？

陳啟宗：

相對(duì)來(lái)說(shuō)，我們的高層同事都是比較講情的，除非有特別的原因。

“只選好的，只做對(duì)的”，這是恒隆一貫秉承的營(yíng)運(yùn)理念，我們?cè)趺礃尤ダ斫膺@句話的含義？只做對(duì)的比只做好的更重要。很多事情，要只做對(duì)的就是要改革，有時(shí)候一些事情是需要做的，這個(gè)事情是對(duì)的我們就要堅(jiān)持，而不是我們個(gè)人能夠決定這件事的對(duì)與錯(cuò)，就我個(gè)人而言，比較強(qiáng)調(diào)對(duì)錯(cuò)原則，所以有一些事情是對(duì)的就去做，就去堅(jiān)持它。

媒體提問(wèn)：香港的房屋政策大家都覺(jué)得沒(méi)有什么變化，而樓價(jià)還是升得很厲害，現(xiàn)在很多分析師和市場(chǎng)高級(jí)管理人員都在討論，有什么方法可以達(dá)到房?jī)r(jià)下降？

陳啟宗：

關(guān)于樓價(jià)漲價(jià)，事實(shí)上不是香港獨(dú)有的一個(gè)現(xiàn)象，全世界有很多地方的房?jī)r(jià)都在上漲，原因未必一定知道，但是結(jié)果都是無(wú)法控制。

大家不要忘記，為什么香港今天的樓價(jià)升得這么厲害，特別是以往三兩年，香港的樓市是極端地在上漲。

基本上可以說(shuō)，2010年前的十年香港沒(méi)有賣過(guò)地，說(shuō)實(shí)話，頭幾年是可以理解，因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響，整個(gè)市場(chǎng)處于很不好的狀態(tài)，不過(guò)差市之后有一段時(shí)候慢慢恢復(fù)。但是無(wú)論如何，任何一個(gè)城市，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，十年不賣地，這種情況讓當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)歪曲到什么樣子？因此，今天的樓市房?jī)r(jià)如此高漲，身處在這樣的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，是難得一見(jiàn)的“奇跡”。

市場(chǎng)極度被歪曲，要扭過(guò)來(lái)是需要時(shí)間的，但政府也沒(méi)有做過(guò)任何事情。當(dāng)時(shí)香港幾家大的房地產(chǎn)公司一直都建議政府買地，十年的問(wèn)題要什么時(shí)候可以解決？這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，政府出的報(bào)告的方法沒(méi)一招是正確的。

十年做錯(cuò)的事情在幾個(gè)月之內(nèi)可以抹干凈？這是不可能的。所以就要開始賣樓，并且政府開始需要土地的儲(chǔ)備，當(dāng)然這兩樣?xùn)|西都不是馬上可以做到的。因?yàn)橐酝臧四昴暾疀](méi)有一個(gè)土地政策是儲(chǔ)地的，所以今天想要樓價(jià)能夠短期內(nèi)下降是不可能的事情。

因此，大家要明白一件事情，今天香港人要共同承擔(dān)以往十年犯的錯(cuò)誤，這個(gè)痛苦是今天大家要共同承擔(dān)的，如果太過(guò)于追究誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，意義并不大。

媒體提問(wèn)：近期內(nèi)地地產(chǎn)商來(lái)香港買地打破香港地產(chǎn)商的壟斷市場(chǎng)情況，買地的金額也高于預(yù)期，您是怎么看待這種想象？

陳啟宗：

從香港的整體角度來(lái)看，歡迎任何人來(lái)香港發(fā)展，只要是正正經(jīng)經(jīng)的人，應(yīng)該歡迎，香港沒(méi)有理由不歡迎任何一個(gè)地方來(lái)香港發(fā)展，包括外地的。

根本的問(wèn)題就是要等市場(chǎng)慢慢回到正常的環(huán)境，有了政府的支持后就會(huì)有動(dòng)力，有很多地產(chǎn)商都會(huì)希望給多一點(diǎn)地，可能就會(huì)有更多的回報(bào)。

但是香港因?yàn)槭甑腻e(cuò)誤，所以我們的環(huán)境還沒(méi)有走上正軌，現(xiàn)任的政府也是知道不是一下子就能夠全部推出的。今天，全世界的錢很多，不止是內(nèi)地，全世界各地都有。大家都知道，這么多錢在市場(chǎng)上，也有一些人擔(dān)心長(zhǎng)遠(yuǎn)的前景。所以這些東西是需要去根治，怎么樣進(jìn)行根治？需要政府賣地以及補(bǔ)充市場(chǎng)。

媒體提問(wèn)：之前您提到在沈陽(yáng)的辦公樓會(huì)如期開業(yè)，不過(guò)現(xiàn)在延遲，聽說(shuō)之前兩位離職高層都是管理內(nèi)地的項(xiàng)目，有傳聞?wù)f他們離職的原因是涉及項(xiàng)目建設(shè)的問(wèn)題？

陳啟宗：

沈陽(yáng)項(xiàng)目商場(chǎng)的部分已經(jīng)開業(yè)，而寫字樓還沒(méi)有開業(yè)的原因是在內(nèi)地還沒(méi)有試過(guò)超高層的寫字樓是可以分段完成的案例，這個(gè)要做的話涉及到很多技術(shù)性的問(wèn)題，包括建筑以及安全上的問(wèn)題。因?yàn)閮?nèi)地沒(méi)有做過(guò)這方面的事情，所以公司很多同事都要去跟進(jìn)。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的寫字樓，由于各方面原因，加上預(yù)計(jì)開頭的租金不會(huì)太多，財(cái)政方面不會(huì)有太多的影響，所以就安全起見(jiàn)，等全部建完之后再開業(yè)。

媒體提問(wèn)：業(yè)績(jī)報(bào)告當(dāng)中提到增長(zhǎng)88%，那今年有沒(méi)有個(gè)比較完善的計(jì)劃來(lái)推貨？?jī)?nèi)地租金增長(zhǎng)是怎么樣？今年公司的主要增長(zhǎng)率在哪里？會(huì)不會(huì)繼續(xù)保持這么好的成績(jī)？

陳啟宗：

我們會(huì)繼續(xù)出售一些非核心物業(yè)，但就算有也不會(huì)太多。

年初，預(yù)計(jì)如果市場(chǎng)情況好的話，準(zhǔn)備賣三、四百個(gè)單位，誰(shuí)知道特區(qū)政府出臺(tái)樓市政策，打亂了我們的部署。如果不是去年5月份不幸運(yùn)遭到歐洲的金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)就賣出三百個(gè)，說(shuō)不定還不止。

今年有沒(méi)有機(jī)會(huì)呢？有，但也不一定，主要是看市場(chǎng)的承受能力，比如說(shuō)去年2月份，我們估計(jì)整個(gè)市場(chǎng)可以承受400個(gè)單位左右，當(dāng)時(shí)也有400多人入市，這個(gè)結(jié)果我很開心。所以，怎樣去預(yù)計(jì)？我們一路就這樣走下去，這樣賣。