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今日網(wǎng)上有一則關(guān)于房價(jià)的微博，說出了房價(jià)高漲的真實(shí)原因。微博原文如下：2012年末中國M2余額￥97.42萬億，貨幣存量居世界第一，占全球1/4，1.5倍于美國，比整個(gè)歐元區(qū)的約￥75.25萬億多出不只一個(gè)英國(￥19.97萬億)。年增房地產(chǎn)總值=(GDP-全社會投資總額)*0.3＋(M2-GDP*1.5)*0.3。第一部分是正常增值，第二部分是資產(chǎn)通脹。高房價(jià)不是炒出來的，而是印出來的，這個(gè)觀點(diǎn)可謂一針見血，撕開了高房價(jià)的真實(shí)面紗，找出了貨幣超發(fā)這個(gè)幕后推手。

但很多人看了這則微博后，對文中的M2不知所云，在這里稍微做一個(gè)常識普及。按照國際貨幣基金組織（IMF）的要求，現(xiàn)階段我國貨幣供應(yīng)量劃分為如下三個(gè)層次：M0=流通中的現(xiàn)金，即我們通常所稱的現(xiàn)金。M1（狹義貨幣量）=M0＋活期存款M2（廣義貨幣量）=M1＋定期存款＋儲蓄存款＋其他存款＋證券公司客戶保證金。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受的廣義貨幣定義，是米爾頓?弗里德曼的貨幣定義，即貨幣是指公眾持有的通貨加上公眾在商業(yè)銀行的所有存款。弗里德曼的貨幣定義一般用符號M2表示，有時(shí)也稱為廣義貨幣。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，人們通常用廣義貨幣供應(yīng)量/國內(nèi)生產(chǎn)總值（M2/GDP）的比例來說明貨幣與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的量化比例關(guān)系，反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體金融深化的程度。促使M2/GDP維持在一個(gè)相對合理的比例，對一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的健康發(fā)展意義重大。一般而言，M2/GDP越大，貨幣超發(fā)越嚴(yán)重。那么截止到2012年年底，全球貨幣供應(yīng)量余額已超過人民幣366萬億元。其中，超過100萬億元人民幣即27%左右，是在金融危機(jī)爆發(fā)的2008年后5年時(shí)間里新增的貨幣供應(yīng)量。期間，每年全球新增的貨幣量逐漸擴(kuò)大，2012年這一值達(dá)到最高峰，合計(jì)人民幣26.25萬億元，足以抵上5個(gè)俄羅斯截止2012年末的貨幣供應(yīng)量。

從存量上看，中國貨幣量已領(lǐng)先全球。截止到2012年末，中國M2余額達(dá)到人民幣97.42萬億元，居世界第一，接近全球貨幣供應(yīng)總量的四分之一，是美國的1.5倍，比整個(gè)歐元區(qū)的貨幣供應(yīng)量(約75.25萬億元人民幣)多得多。國內(nèi)M2余額逼近百萬億大關(guān)，全年GDP達(dá)到51.93萬億，M2/GDP比例再度創(chuàng)下1.88倍的歷史新高。而同期美國的M2余額為10.04萬億美元，截至2012年三季度，GDP為15.81萬億美元。

從中美這組枯燥的數(shù)據(jù)可以讀出什么？在這里向大家做個(gè)解釋：中國一塊錢的貨幣供應(yīng)，只撬動(dòng)了五毛錢GDP，只生產(chǎn)出五毛錢的商品，而同期美國是一美元產(chǎn)生1.5美元GDP。根據(jù)貨幣供應(yīng)量等于商品總價(jià)值與貨幣流通速度之比的公式原理，即另外五毛錢的貨幣發(fā)行是沒有商品保證和價(jià)值支撐的。正常情況下，M2與GDP之比不能高于1.5倍，那么目前75萬億的貨幣總量就完全足夠。但現(xiàn)在國內(nèi)貨幣總量已超出22萬億。巨額多余貨幣就猶如高原上的大水庫，早晚要破堤噴涌向下。貨幣流向那，那個(gè)行業(yè)的價(jià)格暴漲就極其正常。

那么貨幣超發(fā)會帶來什么后果？答案顯而易見，貨幣超發(fā)，購買力必然下降，這是一個(gè)規(guī)律。有專家測算，1990年1月至2009年12月間，我國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）的月平均值為4.81% 。如果在1978年改革開放之初時(shí)擁有100萬元，到現(xiàn)在只值當(dāng)年的15萬元。舉個(gè)最簡單的例子，如果今天你是一名百萬富翁，你現(xiàn)在的購買力還不如上個(gè)世紀(jì)80年代的一個(gè)“萬元戶”。因?yàn)?981年的“萬元財(cái)富”相當(dāng)于當(dāng)時(shí)人均儲蓄的200倍，折算到現(xiàn)在差不多是255萬元。對于普通百姓，最直觀的就是錢“毛了”。

那么這些多余的貨幣都流向哪里？很多人會問這個(gè)問題。凡是全世界貨幣超發(fā)的國家，都在拼命為貨幣找出路。因?yàn)橹挥形{掉這些貨幣，才能避免通脹之火熊熊燃燒，點(diǎn)燃起民眾難以遏制的憤怒。打個(gè)形象的比喻，超發(fā)貨幣就像懸在大眾頭頂上的巨大堰塞湖，由于堤壩不牢，早晚會決堤，因此在下游必須找到一個(gè)巨大的蓄水池，將超量貨幣像海綿一樣吸收干凈。這方面美元做的比較到位，首先美元是世界性貨幣，其蓄水池分布在全球各國，同時(shí)貨幣化、證券化、債券化道路，以及金融衍生品市場的擴(kuò)張，為美元找到了充足的海綿。否則，美國多年低通脹的狀況早就被惡性通脹所吞沒。

以上啰嗦了這么多，現(xiàn)在該說問題的關(guān)鍵了。如此巨大的超額貨幣，中國的海綿在哪兒？一是樓市;二是股市。大量投放的貨幣主要是通過房地產(chǎn)和股市兩大領(lǐng)域吸納，這兩大領(lǐng)域的吸納能力一旦受到限制，就必然促使貨幣流向農(nóng)產(chǎn)品等領(lǐng)域，就會出現(xiàn)“蒜你狠”“豆你玩”這樣的局面。因此，為了避免民眾對農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲反應(yīng)過于強(qiáng)烈，會小心翼翼地尋求某種平衡。比如，當(dāng)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，CPI漲速較快時(shí)，對房地產(chǎn)的調(diào)控就會放松。同時(shí)房地產(chǎn)的調(diào)控與股市的打壓，在貨幣超發(fā)的今天，一般也很難再同步進(jìn)行，政府必須小心地為貨幣流向找尋出口。當(dāng)然如今股市已經(jīng)徹底陽痿，樓市成為貨幣超發(fā)的最后一塊海綿，也是通脹的“遮羞布”。

物價(jià)上漲是紙幣超發(fā)的結(jié)果，是貨幣貶值的信號，也因此，當(dāng)CPI持續(xù)上漲且漲速加快時(shí)，很多人出于對財(cái)富縮水的恐懼心理，會積極買房，把紙幣換成資產(chǎn)。在這種情況下的購房行為，實(shí)際上相當(dāng)于被動(dòng)的投機(jī)，這時(shí)候的房屋其實(shí)已經(jīng)變成了存款的一種存在形式，確切地說，就是一種金融產(chǎn)品。這個(gè)時(shí)候，沒有人關(guān)心房屋的實(shí)用價(jià)值，沒有人關(guān)心收入房價(jià)比、沒有人關(guān)心租售比，這些都是房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的事兒，和房地產(chǎn)金融一毛錢關(guān)系都沒有，買房純屬金融投資。

當(dāng)越來越多的人出于避險(xiǎn)、增值的需求把資金投入到房地產(chǎn)時(shí)，住宅的金融屬性便越來越明顯、越來越醒目、越來越突出。當(dāng)房地產(chǎn)的金融屬性取代商品屬性，其功能由相應(yīng)的居住為主導(dǎo)變成以財(cái)富的另一種存在形式為主導(dǎo)。在這種情況下，決定房價(jià)的根本性力量，就不再是實(shí)際的供求關(guān)系，嚴(yán)格地說，不僅僅局限于實(shí)際供求關(guān)系，而是取決于貨幣政策的寬松程度。貨幣政策越寬松，流動(dòng)性越充足，簡而言之，貨幣供應(yīng)量越大，房價(jià)的上漲速度越快、幅度越大。房屋銷售量也突然快速上升。民眾出于對貨幣貶值的恐懼，再次蜂擁入市，推動(dòng)原本已經(jīng)畸高的房價(jià)繼續(xù)上行。其實(shí)，中國的房價(jià)一直都是在這種恐懼心理下推動(dòng)的，它已經(jīng)完全脫離了傳統(tǒng)意義上的供需理論。

1996年M2是5萬億，2000年M2是13萬億，而到了2009年，M2已經(jīng)到了60萬億，最恐怖的是到了2012年，M2已經(jīng)到了20萬億，不到20年時(shí)間，貨幣翻了20倍。而此期間，2000年全國房價(jià)平均不到2100元/平方米，2011年商品房平均銷售價(jià)格為5381元/平方米，十年房價(jià)上漲了兩倍多，當(dāng)然這是全國數(shù)據(jù)，如果分析單一的一線城市如北京、上海，房價(jià)上漲的倍數(shù)和貨幣倍數(shù)基本持平，貨幣十年上漲了8倍，而一線城市的房價(jià)也在6-8倍左右，這就是房價(jià)上漲的真正動(dòng)因。

寫到此想起一句老話：哥抽的不是煙，是寂寞。而對于房地產(chǎn)，漲的不是房價(jià)，而是貨幣。各位買的房子，其實(shí)房屋本身并沒有出現(xiàn)多少增值，漲的只是鈔票。