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樓市調(diào)控會(huì)否升級(jí)？

樓市成交火爆，價(jià)格也有所上漲。不少機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲將成為大概率事件。在市場(chǎng)持續(xù)回暖的背景下，有關(guān)調(diào)控升級(jí)的擔(dān)憂(yōu)之聲又起。有專(zhuān)家稱(chēng)，一線城市樓市調(diào)控不升級(jí)，房?jī)r(jià)將失控。

專(zhuān)家論調(diào)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭

春節(jié)還沒(méi)到，一線城市樓市溫度好像已入夏。二手房東跳價(jià)、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、連夜排隊(duì)購(gòu)房等現(xiàn)象越來(lái)越多。市場(chǎng)的鬧騰勁兒，出乎絕大部分人以及政府的意料。購(gòu)房者愁，監(jiān)管層煩，這事該咋辦？

筆者早就預(yù)測(cè)過(guò)了，如果調(diào)控不升級(jí)，一線城市的房?jī)r(jià)將失控。且看近日京滬官員表態(tài)。剛當(dāng)選北京市長(zhǎng)的王安順表示，北京將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖，確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)，相信一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施還會(huì)出臺(tái)。上海市委書(shū)記韓正表示，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房?jī)r(jià)反彈，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持。另外，北京兩會(huì)確定調(diào)控目標(biāo)：保持房屋交易量與交易價(jià)格的穩(wěn)定，對(duì)于價(jià)格上漲過(guò)快項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門(mén)完善差別化稅收政策，增加交易成本。

北京有點(diǎn)摩拳擦掌的味道了，且明顯指向稅收加碼。然而，我并不看好單個(gè)城市新政的效果。主要是地方政府調(diào)控權(quán)限太小，信貸、稅收皆由中央部門(mén)說(shuō)了算。若想抑制一線城市房?jī)r(jià)加速上漲的勢(shì)頭，還需中央統(tǒng)籌安排政策與措施。

不妨預(yù)測(cè)五個(gè)層面的中央政策走向。其一，行政干預(yù)從緊，限購(gòu)、限貸、限價(jià)皆從嚴(yán)。其二，房貸進(jìn)一步收緊，三套當(dāng)然繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠減少或取消，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率；另外，據(jù)傳的針對(duì)一線城市的二套停貸，也不是沒(méi)有可能性。其三，稅收加碼，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、土地增值稅，其中之一或之二可能提高稅負(fù)，房產(chǎn)稅或?qū)⒍葦U(kuò)容。其四，增加土地供應(yīng)，尤其是普通住宅用地，以及壓制地王。其五，更加強(qiáng)調(diào)地區(qū)差異化，部分政策將增強(qiáng)一線城市的針對(duì)性。

調(diào)控新政出臺(tái)后，效果如何？一般規(guī)律是，重要新政出臺(tái)后，住宅成交量都會(huì)有所降溫（三個(gè)月左右的環(huán)比下滑）。但價(jià)格具有一定的滯后性，漲幅會(huì)有所收窄。至于成交量和價(jià)格會(huì)否持續(xù)下滑，從而進(jìn)入新的下行周期，主要取決于政策力度。個(gè)人感覺(jué)，2013年仍將振蕩上行，2014年下行壓力較大。