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市場(chǎng)壓抑了許久，2012年以來(lái)的政策微調(diào)定向?qū)捤梢咽箻鞘谢久嬷鸩胶棉D(zhuǎn)，在此市場(chǎng)背景下，“暖冬”與“翹尾”行情出現(xiàn)。這得以讓開(kāi)發(fā)商有喘息的機(jī)會(huì)。有實(shí)力的高周轉(zhuǎn)企業(yè)、央企地產(chǎn)企業(yè)早已開(kāi)始融資、拿地提前布局下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，局部“日光盤”、“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)，又讓市場(chǎng)多了一些色彩。

從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一旦政策面出現(xiàn)“微調(diào)”松動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)便會(huì)想法設(shè)法讓市場(chǎng)活躍起來(lái)。從當(dāng)前來(lái)看，“炒房?jī)r(jià)”、“炒地價(jià)”成為當(dāng)前市場(chǎng)成交量逐漸回暖的背景下兩大炒作主題，通過(guò)這樣的市場(chǎng)炒作讓市場(chǎng)重新回歸熱鬧的氣氛。

從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)不斷堅(jiān)挺并且保持微幅上漲已成為現(xiàn)實(shí)。2013年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況顯示：與上月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有54個(gè)。與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有40個(gè)。房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。

從房?jī)r(jià)上漲的背后因素來(lái)看，政策微調(diào)定向?qū)捤墒欠績(jī)r(jià)上漲前提，市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)與回暖是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)，企業(yè)資金面不再緊張是驅(qū)動(dòng)性因素。從企業(yè)角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)商“炒房?jī)r(jià)”的營(yíng)銷動(dòng)作主要還是促成自住需求購(gòu)房者達(dá)成成交，以改觀2012年“以價(jià)換量”導(dǎo)致的企業(yè)利潤(rùn)率下滑的現(xiàn)狀。

從個(gè)案價(jià)格變化情況來(lái)看，2012年上半年全國(guó)市場(chǎng)尚有10-20%甚至更大幅度的降價(jià)的現(xiàn)象，但到下半年已基本沒(méi)有。從當(dāng)前來(lái)看，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，政策面不再?gòu)?qiáng)調(diào)促使房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)在2013年鼓勵(lì)改善型需求入市，在市場(chǎng)基本面開(kāi)始出現(xiàn)逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。2013年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)。基本面的好轉(zhuǎn)與CPI的通脹因素，將進(jìn)一步影響未來(lái)房?jī)r(jià)向小幅上漲的道路邁進(jìn)。

從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)，今年上半年仍然會(huì)保持這樣的趨勢(shì)，但是到了下半年，如果政策面沒(méi)有發(fā)生變化，在基本面回暖、通脹預(yù)期不斷加大的市場(chǎng)背景下，那么有可能就很難再出現(xiàn)促銷降價(jià)的現(xiàn)象了，房?jī)r(jià)會(huì)走上持續(xù)上漲這樣的通道。

盡管短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)為小幅上漲的跡象，但是并不代表房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面急需解決的問(wèn)題。

從政策面變化趨勢(shì)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。但是，從政策或制度走向來(lái)看，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”行政化的調(diào)控措施不為長(zhǎng)久之計(jì)，必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的稅費(fèi)政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的。

回顧過(guò)去幾年，樓市調(diào)控政策一旦略有松動(dòng)，市場(chǎng)基本面在之后幾個(gè)月里馬上就會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會(huì)減輕，房?jī)r(jià)隨即也會(huì)面臨反彈的壓力。

從經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)面對(duì)的問(wèn)題來(lái)看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房?jī)r(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的機(jī)制。

從這個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期倒逼政府相關(guān)部門盡快研究、出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。