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中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者 陳廣新 海泉 澳門報(bào)道

買樓按揭、特別印花稅，面對(duì)飛漲的樓價(jià)，澳門憑借“新八招”也加入了樓市調(diào)控的大軍。

澳門財(cái)政局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月至6月，房屋均價(jià)從每平方米41201澳元漲至58976澳元的歷史新高，4個(gè)月就瘋漲4成。為抑制樓價(jià)，澳門特區(qū)政府于近日推出八項(xiàng)穩(wěn)定樓價(jià)措施。

“這一輪新措施主要是為了有效鞏固金融業(yè)的穩(wěn)定性?！卑拈T運(yùn)輸工務(wù)司司長(zhǎng)劉仕堯在接受記者采訪時(shí)表示。

然而，鑒于之前的經(jīng)驗(yàn)，部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)新舉措的效果頗為懷疑，“不可能僅憑‘十招’、‘八招’即可解決。”房地產(chǎn)資深人士、房交匯網(wǎng)站總裁張文杰認(rèn)為。

屢出招抑投機(jī)

數(shù)據(jù)顯示，澳門回歸后樓價(jià)直線上升。1999年澳門房?jī)r(jià)每平方米5000~6000澳元，現(xiàn)時(shí)已至5萬(wàn)~6萬(wàn)澳元，升值10倍。但與此同時(shí)，澳門人的工資漲幅則遠(yuǎn)遜于房?jī)r(jià)漲幅，從回歸時(shí)的月均3000~4000澳元到如今的18000澳元，澳門人工資僅漲4至5倍。

早在2010年，澳門特區(qū)政府成立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展工作小組，運(yùn)輸工務(wù)司司長(zhǎng)劉仕堯任組長(zhǎng)，陸續(xù)推出10項(xiàng)措施，俗稱“劉十招”，但成效不大。日前，澳門特區(qū)政府再出“新八招”，從四個(gè)方面著手，遏止過(guò)度投機(jī)，但效果有待驗(yàn)證，“不排除會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化現(xiàn)行措施或推出新措施”。

“新八招”包括收緊買樓按揭，澳門居民購(gòu)買樓價(jià)330萬(wàn)元以下的樓宇，最高按揭九成，非澳門居民則按揭七成；330萬(wàn)澳元至600萬(wàn)澳元樓宇，澳門居民最高可做七成按揭，非澳門居民六成；600萬(wàn)澳元至800萬(wàn)澳元樓宇，澳門居民最高按揭六成，非澳門居民則降至五成；800萬(wàn)澳元以上樓宇，澳門居民最高按五成，非澳門居民則四成。另外，征收特別印花稅由住宅延伸至商鋪及車位。非澳門居民購(gòu)買物業(yè)，一律增加額外印花稅10%。

樓市飆漲五因

就澳門樓市飆升的原因，本報(bào)記者走訪了數(shù)十位市民和學(xué)者，歸納起來(lái)原因有五點(diǎn)：

一是歷史的原因。澳門地?。▋H29.5平方公里），人口密集（居民55萬(wàn)），這是地理?xiàng)l件所限。上世紀(jì)七八十年代約十多萬(wàn)移民進(jìn)入澳門，住房根本無(wú)法滿足，因此北區(qū)、西北區(qū)出現(xiàn)大量鐵皮屋、木屋，容納大量新移民。

二是勞工涌入。1999年澳門回歸祖國(guó)，開(kāi)放博彩業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人力資源缺乏。近十萬(wàn)外地勞工進(jìn)入澳門，加劇了澳門樓市（租賃）的需求。這是社會(huì)發(fā)展的一個(gè)必然現(xiàn)象。

三是剛性需求加大。隨著居民生活水平的提高，大批木屋、鐵皮屋居民逐漸遷出，尋覓條件較好的房屋，這增加了房屋需求的壓力。上世紀(jì)90年代，澳門政府雖然興建多幢經(jīng)濟(jì)型房屋及租賃給貧困者的社會(huì)房屋，但杯水車薪，這是政府房屋政策的滯后。

四是投資客的青睞。澳門經(jīng)濟(jì)以驚人的速度上升，吸引了大批海內(nèi)外投資者，不少財(cái)團(tuán)到澳門置業(yè)投資，資金大量涌入。一些財(cái)團(tuán)在澳門買樓不是以一個(gè)單位計(jì)算，而是整層整棟樓成交，直接推動(dòng)了澳門的樓價(jià)。同時(shí)，內(nèi)地居民亦看好澳門的前景，早兩年就掀起了投資澳門的移民熱潮。澳門樓宇愈發(fā)搶手，地產(chǎn)商乘機(jī)抬高樓價(jià)。

五是數(shù)十個(gè)大型的地產(chǎn)交易公司，幾乎同時(shí)登陸于澳門樓市，在澳門發(fā)展大型的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用香港成熟的地產(chǎn)交易手段在澳門大展拳腳，同時(shí)為澳門的樓價(jià)升溫推波助瀾。

新政效果待考

10月26日，澳門立法會(huì)以緊急程序表決通過(guò)“關(guān)于移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的特別印花稅”法案，法案建議收到印花稅由首筆撥至商鋪、寫字樓、車位；法人自然人、商業(yè)企業(yè)主或非本澳居民購(gòu)買首筆時(shí)，需款多繳納一成印花稅。法案最快會(huì)在10月30日生效。

張文杰認(rèn)為，樓市已成為一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)支柱和寒暑表。它涉及民生的基本生活要素，關(guān)系到政府施政水平，其錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系不可能僅憑“十招”、“八招”即可解決。澳門經(jīng)濟(jì)正處于成長(zhǎng)高峰期，樓市提升乃理所當(dāng)然，不干預(yù)或純壓抑都不行，只有看清形勢(shì)，摸清情況，增加土地、制定出合理措施引導(dǎo)樓市走上正常發(fā)展之路才是上策。

劉仕堯則表示，政府這次推出新一輪措施，可進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，并加重投機(jī)炒賣成本，降低資本泡沫化的潛在風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，促進(jìn)澳門房地產(chǎn)的健康發(fā)展。