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南京市民政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2011年底，南京市60歲及以上戶籍老人已達(dá)111.16萬，人口老齡化率達(dá)20%。到2015年，南京60歲及以上常住老年人口預(yù)計將超過150萬人。家庭結(jié)構(gòu)小型化與空巢化加劇，失能老年人大幅增加等特征日益凸顯。如何養(yǎng)老？在眾多傳統(tǒng)養(yǎng)老方式之外，“以房養(yǎng)老”這個幾度被擺上桌面但又聲音微弱的話題無疑可以拿出來再次探討。

以房養(yǎng)老試水難有果

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。這是百度對以房養(yǎng)老的解釋。

“以房養(yǎng)老”的話題曾屢次被提及，但屢次試水都無疾而終。2005年，南京“溫泉留園”老年公寓率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，但早已停止。2007年，上海公積金管理中心推出的“住房自助養(yǎng)老”模式，因改變房屋產(chǎn)權(quán)、符合條件的申請人過少，兩年后該業(yè)務(wù)即停辦。北京“養(yǎng)老房屋銀行”由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立，社會認(rèn)可度很低。2010年，一家銀行推出 “養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，設(shè)置了嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻，該業(yè)務(wù)在全國推開后，雖得到廣泛關(guān)注，但未發(fā)生實際業(yè)務(wù)。

今年，《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》中首次以官方的身份，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)，使老年人基本生活有切實可靠的收入保障，不斷提高老年人的生活質(zhì)量。但如同寬闊的湖面被丟進(jìn)一粒小石子，層層漣漪很快消失無形。

銀行申請門檻高

作為以房養(yǎng)老的重要一環(huán)，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度能夠直接決定這個理念的成敗。

現(xiàn)代快報曾報道，目前國內(nèi)一家銀行正在北京和長沙試點推出經(jīng)過改良的“養(yǎng)老按揭”模式。該業(yè)務(wù)規(guī)定，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價值和養(yǎng)老人合理需要的資金確定。累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。養(yǎng)老貸款的用途包括各類日常消費、生活費用支出、醫(yī)療保障支出等。

據(jù)介紹，為控制風(fēng)險，銀行要求申請養(yǎng)老按揭的老人最好有兩套或以上的住房，且抵押給銀行房產(chǎn)不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。在還款方式上，該模式有按月償還息或約定部分本金兩種方式，貸款到期后一次性償還剩余本金。如到期不能償還，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還。

“我自己有兩套房子的話，還需要去貸款以房養(yǎng)老啊？”66歲的南京市民張先生表示，他覺得申請“以房養(yǎng)老”的應(yīng)該都是經(jīng)濟(jì)條件一般的老人，而在高房價的當(dāng)下，有兩套住房意味著老人的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)肯定不差。

“從控制風(fēng)險角度考慮，銀行抬高門檻有一定的道理，但是這樣一來勢必增加了難度，很難讓老人選擇這種模式?！币患曳康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士表示，在諸多難點的困擾下，銀行小心謹(jǐn)慎并不難理解。

四大難點，讓“以房養(yǎng)老”難以接近現(xiàn)實

目前，“以房養(yǎng)老”在美國、加拿大、新加坡等國家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。而國內(nèi)一些城市，已經(jīng)將這種養(yǎng)老方式作為一個方向，并開始了一些試點。但是在短時間內(nèi)，“以房養(yǎng)老”條件還不成熟，真正實現(xiàn)還有待時日。

難點一：70年產(chǎn)權(quán)期滿后，怎么辦？

70年的住宅產(chǎn)權(quán)被公認(rèn)為以房養(yǎng)老的另一個“命門”。

2007年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期。這意味著，住宅使用滿70年后產(chǎn)權(quán)仍然歸原產(chǎn)權(quán)人所有，但是對于自動續(xù)期是否需要支付錢款，如果需要又該支付多少錢款，目前尚無法律規(guī)定。因此，到期后存在房產(chǎn)因支付較高續(xù)期費用而貶值的風(fēng)險。

假設(shè)老人王先生現(xiàn)在擁有一套房齡為30年的房子，他將房子用于出租，并將租金用于支付養(yǎng)老院的生活費用。那么，如果在40年后70年產(chǎn)權(quán)到期而王先生依然在世，可能產(chǎn)生的“續(xù)費”該怎么辦？

難點二：房價波動、貨幣貶值，怎么辦？

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華指出，房價的波動和貨幣貶值也是困擾以房養(yǎng)老的因素。“這些年來中國的房價總體上經(jīng)歷了飆升，在調(diào)控時房價也曾經(jīng)出現(xiàn)過幅度不小的回落，而房價的變動大會困擾房屋本身的價值評估。如果一套房子現(xiàn)在值100萬，如果10年后值500萬的話，那么現(xiàn)在抵押貸款無疑對老人不劃算?！?/p>

他覺得，以房養(yǎng)老還需要貨幣價值能夠保持較為穩(wěn)定，這樣財富不至于縮水，因為這種方式時間越長風(fēng)險越大，隨著老年人壽命的延長，財富縮水如果越嚴(yán)重，這種模式是無法推廣的。

難點三：老人壽命難預(yù)期，怎么辦？

老人的壽命預(yù)期問題同樣會給金融機(jī)構(gòu)帶來困惑。隨著醫(yī)學(xué)的日益發(fā)達(dá)和人們生活水平的不斷提高，人均壽命越來越長，很多老人僅僅抵押貸款10年、20年顯然是不夠的，這會給銀行、保險部門和個人確定支付的年限以及支付金額帶來一定難度?！百J款時間越長，銀行的風(fēng)險就越大?！眳窍枞A表示，如何預(yù)期老人的壽命，銀行顯然不是專家，而目前銀行也沒有這方面的經(jīng)驗積累。

難點四：與養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念沖突，怎么辦？

“以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補充形式，但作為主要方式肯定不可取，會存在很大的社會問題。南京市老齡辦副主任陳斌認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”只是一種模式，不是所有家庭都能實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會把房子傳給子女，這是中國的傳統(tǒng)，要給后代留下一些東西?！耙苑筐B(yǎng)老”等于自己把房子消費掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個轉(zhuǎn)變。而對于大量低收入階層，沒有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來說，他只有一套房子，而且自己還要住，要靠這個房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實的。而對于那些收入相對較高一些的，擁有幾套房產(chǎn)的人來說，“以房養(yǎng)老”對他們的作用可能會更大一些。

對話專家

“以房養(yǎng)老”只是

養(yǎng)老體制的補充答案

看上去“以房養(yǎng)老”是個不錯的養(yǎng)老解決方案，可理想?yún)s與現(xiàn)實差距巨大。阻礙以房養(yǎng)老的這些原因究竟有沒有解決方案？南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為，以房養(yǎng)老只是養(yǎng)老體制的“補充答案”，而非“標(biāo)準(zhǔn)答案。即使“補充答案”答得再完美，如果標(biāo)準(zhǔn)答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？因此，在法律法規(guī)缺失，制度設(shè)計缺失的前提下，“以房養(yǎng)老”還很難談起；另外，人們觀念上的轉(zhuǎn)變以及房價變化，都會制約進(jìn)程，由此可見，“以房養(yǎng)老”還有很長的路要走。

觀念被接受仍需要時間

柒周刊：“將來老了，把房子一賣就住養(yǎng)老院去！”經(jīng)常聽到一些年輕的“丁克”這么說，好像年輕人很能接受“以房養(yǎng)老”嘛。

吳翔華：說起來容易做起來難。就我們的國情而言，“以房養(yǎng)老”至少在相當(dāng)長的時間里不會普及。與國外人不同，中國人自古就有“養(yǎng)兒防老”一說，老人與子女生活在一起的現(xiàn)象很普遍，子女為老人養(yǎng)老送終是社會廣泛認(rèn)知的孝行。如果子女健在，老人卻抵押房產(chǎn)去養(yǎng)老院，子女可能背負(fù)道德的壓力，而老人也可能受到“房子不給子女給銀行”的輿論壓力。

因此現(xiàn)行情況下，符合條件的最有可能是孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人大多不存在繼承問題。但事實上，即使是他們也會擔(dān)心，房子被抵押后可能存在的風(fēng)險，所以現(xiàn)實當(dāng)中愿意這么做的老人仍然是鳳毛麟角。

只有隨著時間的推移，老齡化的現(xiàn)象越來越明顯，政府適當(dāng)加強(qiáng)引導(dǎo)，“以房養(yǎng)老”的觀念才可能慢慢地被更多的人所接受。

現(xiàn)行的法律法規(guī)仍缺失

柒周刊：是不是如果觀念變了，“以房養(yǎng)老”就會普及開來？

吳翔華：在相關(guān)法律法規(guī)健全之前，“以房養(yǎng)老”絕對不可能成為主流，頂多只是小部分人和機(jī)構(gòu)的小范圍探索而已。

柒周刊：主要會涉及哪些方面的法律法規(guī)？

吳翔華：“以房養(yǎng)老”涉及的部門可能有：民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險公司等，這些部門必須在一起制定以房養(yǎng)老的相關(guān)法律法規(guī)，這當(dāng)中不僅僅有政府部門的職能，還應(yīng)該涉及相關(guān)金融領(lǐng)域、資產(chǎn)管理領(lǐng)域等方面。如果沒有這些法律法規(guī)，“以房養(yǎng)老”就很難推行下去。

今年《老年人權(quán)益保障法》修訂草案中并未涉及“以房養(yǎng)老”。有觀點認(rèn)為，在將來修訂老年人權(quán)益保障法時應(yīng)當(dāng)加入這一內(nèi)容。但事實上沒這么簡單，“以房養(yǎng)老”牽涉面比較廣，不宜在這個法律中作出具體規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)著重從金融、房產(chǎn)的法規(guī)角度入手。

政策應(yīng)對銀行和養(yǎng)老院扶持

柒周刊：已經(jīng)試水的銀行出臺“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，但是無人問津，也與缺乏法律法規(guī)有關(guān)嗎？

吳翔華：這里仍然有制度設(shè)計原因。比如目前正在試水的銀行規(guī)定，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的6成，貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。我想這些苛刻的條件很難引起老人的興趣。

假設(shè)貸款金額能提高到8成，貸款期限能延長到20年以上，利率能夠像剛需人群購買首套房那樣打個8折呢？這樣一來的話可操作性一下子就大了不少，感興趣的人肯定會多了。

柒周刊：可銀行畢竟是逐利的，你這樣假設(shè)的話，“以房養(yǎng)老”風(fēng)險較大，銀行積極性肯定不高。

吳翔華：所以需要政策扶持。對于銀行承擔(dān)的高風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)由政府出面，對銀行承擔(dān)的風(fēng)險要提供一定程度的擔(dān)保。在美國，政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”有多種形式，其中不少都是由政府進(jìn)行擔(dān)保。

柒周刊：政府還該做些什么？

吳翔華：給養(yǎng)老院相應(yīng)的政策扶持。比如說，有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能會出于貶值可能、子女反對、變現(xiàn)困難等風(fēng)險考慮，不太愿意接受“以房養(yǎng)老”的形式，這也會阻礙老人選擇“以房養(yǎng)老”。而有的老人可能對養(yǎng)老院有心理上的排斥，擔(dān)心自己住進(jìn)養(yǎng)老院之后，房子到了養(yǎng)老院手里，自己的“根”就沒了，因而也難下決心。這就要求政府部門應(yīng)該采取一些措施來打消這樣的顧慮，比如對于“以房養(yǎng)老”這種形式，給予養(yǎng)老院一些政策扶持，從制度上給老人一個安定感。

房價減小波動也是前提

柒周刊：制度設(shè)計的確重要。只要制度和法律法規(guī)到位了，“以房養(yǎng)老”就可以真正上路了嗎？

吳翔華：如果不讓房價平靜下來，“以房養(yǎng)老”依然難以施行。

柒周刊：房價的因素這么重要？

吳翔華：幾年前你可能會覺得河西賣一萬一個平方太貴，但是現(xiàn)在賣兩萬的都不少；2010年江北的房價曾經(jīng)逼近萬元，但是去年江北一度只有7000多元。這些年，房價的上漲和下跌經(jīng)常超出我們的預(yù)期，也會給“以房養(yǎng)老”帶來麻煩。很多人只會看到房價下跌帶來的麻煩，比如你購買總價100萬的房子，貸款70 萬，如果房價不久下跌貶值到70萬，就很可能引發(fā)斷供風(fēng)險。事實上房價上漲也有風(fēng)險，比如二手房交易中的違約行為。

因此，對于銀行來說，一般會要求用于抵押的房屋價值在較長一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定，這樣才能有效降低抵押風(fēng)險，否則市場的大起大落會降低“以房養(yǎng)老”的吸引力，恐怕銀行也要購買保險或者由第三方來擔(dān)保才行。

以 “限貸”、“限購”為手段的調(diào)控，在一定程度上打擊了樓市的投資客，擠壓出了不少投資人群，但是仍然沒有改變他們投機(jī)的想法。今年樓市成交量回升后，不少投資客又回來了。因此，只能對樓市采取長效的有效的精準(zhǔn)調(diào)控，回歸住宅本身的消費而不是投機(jī)屬性，防止樓市的大起大落，才能促成“以房養(yǎng)老”的施行。

(現(xiàn)代快報)