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近日，來自北京的看房考察團(tuán)來到了邯鄲，一場專業(yè)性小型講座在江城地產(chǎn)邯鄲義烏小商品批發(fā)城營銷大廳舉行，北京中視藍(lán)海企業(yè)策劃有限公司程學(xué)軍總經(jīng)理、北京工商大學(xué)策劃中心鄭世平教授、北京工商大學(xué)營銷中心王立功教授就邯鄲商業(yè)地產(chǎn)走勢、中國小商品市場的發(fā)展前景以及新形勢下投資理念的轉(zhuǎn)變等進(jìn)行了獨(dú)到的分析和闡述，為廣大購房者和江城地產(chǎn)企業(yè)員工清晰解讀了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間及投資理念。

收益更多體現(xiàn)在買入和賣出

一直以來，不少人認(rèn)為，購買底商、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)用于出租收取的租金高低是判斷其升值與否的最直接方式，由此判斷一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)優(yōu)劣。

程學(xué)軍總經(jīng)理肯定這一慣常思維模式的同時(shí)，對商業(yè)地產(chǎn)的升值空間及收益判斷進(jìn)行了獨(dú)到和仔細(xì)的講解。對未來邯鄲商業(yè)地產(chǎn)的走向，也發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)用于出租僅僅是回收投資的一種長期方式，商業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值更應(yīng)該體現(xiàn)在“買入和賣出”過程中。程學(xué)軍舉例說，3年前投資100萬元在邯鄲購入一套60余平方米的商鋪，租金以50元/平方米計(jì)算三年收益大約是11萬元，如果忽略租金短期上漲因素的話，那么收回100萬元投資需要?dú)v時(shí)9年。9年后收益才能顯現(xiàn)。但是如果在三年后以目前的市場價(jià)格轉(zhuǎn)手，收益大概在180萬元，甚至更高。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)最理想的辦法就是同時(shí)購買兩套房產(chǎn)，一套用于出租實(shí)現(xiàn)長期固定收益，一套轉(zhuǎn)手套現(xiàn)實(shí)現(xiàn)短時(shí)巨額收益。

程學(xué)軍認(rèn)為，在住宅市場低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)正在成為投資市場最熱的產(chǎn)品。北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)的成功發(fā)展模式已經(jīng)預(yù)示了未來三四線城市的發(fā)展趨勢。

地段是稀缺性資源

“看一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來的價(jià)值不只是價(jià)格和質(zhì)量，最主要的是看資源?！焙愂泻推铰穮^(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于稀缺性資源，在類似區(qū)域復(fù)制一個(gè)同質(zhì)性的項(xiàng)目的可能性是不存在的。因此，地段是決定一個(gè)投資項(xiàng)目升值空間的首要因素。程學(xué)軍說，比如在北京購買住宅，在城市中心或商業(yè)中心的住宅項(xiàng)目每平方米售價(jià)4萬元是可以被消費(fèi)者接受的，要是在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，每平方米售價(jià)2萬元也屬于價(jià)格偏高，因?yàn)轫?xiàng)目附近可能還有農(nóng)田，基礎(chǔ)配套設(shè)施沒有完全到位。周邊可開發(fā)資源還有很多，價(jià)格上漲只能是逐步遞增。但是在城市中心就沒有這種可能性，資源的稀缺性決定了中心地段的產(chǎn)品數(shù)量和價(jià)值。

鄭世平教授也認(rèn)同地段的重要性這一觀點(diǎn)，他認(rèn)為，和平路有不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，各有特色。作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以讓消費(fèi)者在一個(gè)場所滿足十個(gè)消費(fèi)需求，而不是以往在十個(gè)場所滿足十個(gè)消費(fèi)需求，這是城市綜合性商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。北京的建材市場由排檔式發(fā)展成現(xiàn)在的宜家等大型綜合性商業(yè)市場，是綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最早期的成功范例。

“綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期都會(huì)對項(xiàng)目周邊十里以內(nèi)人群構(gòu)成和消費(fèi)能力進(jìn)行考察和調(diào)研，據(jù)我了解，和平路周邊近幾年興建了不少大型綜合型社區(qū)，構(gòu)建了這一區(qū)域良好的消費(fèi)結(jié)構(gòu)?！编嵔淌诮ㄗh消費(fèi)者在投資此類項(xiàng)目時(shí)，要考察項(xiàng)目周邊三十公里以內(nèi)有無同質(zhì)類項(xiàng)目。一個(gè)無同質(zhì)類產(chǎn)品的項(xiàng)目決定了未來早期的發(fā)展過程中不存在競爭者。

談到經(jīng)營個(gè)體的發(fā)展前景。程學(xué)軍認(rèn)為，勞動(dòng)力成本提升的最大特點(diǎn)就是將出現(xiàn)大量失業(yè)人員，綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以滿足閑置人員的創(chuàng)業(yè)需求。邯鄲義烏小商品批發(fā)城近2000個(gè)商鋪可以滿足4000至6000人創(chuàng)業(yè)和就業(yè)?！敖?000個(gè)商鋪的競爭會(huì)帶給邯鄲人更多價(jià)廉物美的商品?！?/p>

通過此次講座，一些購房者解除了對當(dāng)前樓市的困惑，同時(shí)也看到了未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。

座談后，程學(xué)軍總經(jīng)理當(dāng)即定下了2套商鋪+2間寫字樓，按照其投資理念，其中1套商鋪+1間寫字樓作為配套用于買賣實(shí)現(xiàn)短期收益，另1套商鋪+1間寫字樓作為配套用于出租實(shí)現(xiàn)長期收益。