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2011年底地方政府部分"松綁"跡象

2011年，對于房地產(chǎn)業(yè)而言注定是有分水嶺意義的特殊一年。

這不僅是一個(gè)“政策年”經(jīng)歷了限購令、利率調(diào)整、首付提高、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等一系列調(diào)控政策的洗禮，樓市前景變得撲朔迷離；這還是一個(gè)“轉(zhuǎn)折年”供需關(guān)系的徹底逆轉(zhuǎn)，讓原本排隊(duì)搶房的盛況不再，取而代之的是促銷也賣不動(dòng)的愁眉苦臉，信托、高利貸四處騰挪的資金壓力，全面貓冬謹(jǐn)慎拿地的亦步亦趨……一年間，風(fēng)光無限的開發(fā)商恐慌了，弱勢無奈的購房者淡定了，紅火熱鬧的中國樓市寂靜了。

有人說，2011年終結(jié)了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金十年。樓市上半場結(jié)束，下半場開始。那么，2011年的中國樓市究竟發(fā)生了什么？是誰終結(jié)了房地產(chǎn)業(yè)黃金十年？飛速發(fā)展十年之后，中國樓市何去何從？

帶著這些問題，讓我們一起來解讀2011年的中國樓市。

拐點(diǎn)到來

明年1月全國房價(jià)或現(xiàn)同比下降

時(shí)至年終，房地產(chǎn)論壇扎堆召開。論壇上，從未有過的悲觀情緒籠罩在房地產(chǎn)商周圍，恐慌和忐忑，揮之不去?！拔以诜康禺a(chǎn)業(yè)做了十幾年了，從未感覺到房地產(chǎn)的冬天像今天這樣冷?！敝袊谝环康禺a(chǎn)代理品牌易居中國一位高層向記者表示。

“現(xiàn)在我們怕的是降價(jià)也賣不動(dòng)，那企業(yè)就一點(diǎn)辦法也沒有了。購房者已經(jīng)形成預(yù)期，就是房價(jià)還要降。這一點(diǎn)最可怕。”黑龍江一家大型民營企業(yè)負(fù)責(zé)人在中國經(jīng)濟(jì)論壇2012房地產(chǎn)盤點(diǎn)與展望活動(dòng)上稱。據(jù)他介紹，即便是泡沫不大，市場購買力有限的哈爾濱樓市，現(xiàn)在的成交量也已經(jīng)急劇萎縮，價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入到下行周期。

降價(jià)，已經(jīng)不再是一、二線城市的小范圍動(dòng)作，開始成為全中國樓市的主旋律。

中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，30個(gè)監(jiān)測城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下跌，7個(gè)城市跌幅超過30%。其中廈門環(huán)比跌幅甚至達(dá)到59.95%。價(jià)格方面，30個(gè)監(jiān)測城市中有四成城市均價(jià)環(huán)比下跌。其中上海降幅最大，環(huán)比降幅達(dá)9.16%。

據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱介紹，根據(jù)中房網(wǎng)一手房價(jià)格指數(shù)，全國房價(jià)在9月份其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下降。按照目前趨勢，明年1月份或出現(xiàn)同比下滑。而房價(jià)同比下降，是樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)的重要標(biāo)尺。

樓市拐點(diǎn)的另一個(gè)標(biāo)志是土地市場趨冷。每年年底都是土地市場傳統(tǒng)的旺季，但今年年底卻顯得格外冷清。開發(fā)商“棄購”愈演愈烈，流拍、終止或延遲出讓等情況使土地成交量持續(xù)下滑。11月份全國133個(gè)城市共成交土地1537宗，成交面積5581萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少43%；其中住宅類用地472宗，成交面積2057萬平方米，環(huán)比減少19%，同比減少55%。

“開發(fā)商哪有錢買地啊。”SOHO中國董事長潘石屹稱。而開發(fā)商沒錢買地的直接后果是地方土地收入的銳減。地方政府開始不斷降低底價(jià)，以吸引開發(fā)商入市。到11月份，全國133個(gè)城市住宅類用地的樓板價(jià)同比下跌7%，至1539元/平方米。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，2012年住宅類用地慘淡成交的狀況不會(huì)好轉(zhuǎn)。隨著各地流拍地塊的增加，年度土地出讓計(jì)劃完成率的壓力以及近期北京、上海郊區(qū)的部分地價(jià)已明顯松動(dòng)的示范效應(yīng)，使地價(jià)下行成為大勢所趨。

牛市終結(jié)者

限購與保障房

2011年哪項(xiàng)政策是壓倒房價(jià)的最后一根稻草？限購令，無疑是史上最猛的“樓市速凍劑”。

限購與限貸起源于去年4月，以“新國四條”和國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》為標(biāo)志，三套以上購房被暫停發(fā)放貸款。不過，這一政策并未起到調(diào)控樓市的作用。

易居中國董事局主席周忻回憶，那時(shí)候市場就判斷，數(shù)月后一定會(huì)有一個(gè)銷售窗口期的出現(xiàn)?！霸蚝芎唵危谝徊ㄕ咧皇翘Ц吡速彿砍杀?，卻沒有叫停交易。比如提高二套房的首付比例和利率等。但因?yàn)橛?萬億的刺激政策，我們預(yù)測，樓市成交一定會(huì)再現(xiàn)高潮?！?/p>

果不其然，到去年10月，商品房銷售量和房價(jià)再次直線上沖，到12月達(dá)到最高峰。無論多高的門檻，總有資金入市搶房。在這種局面下，開發(fā)商對調(diào)控開始麻木。

今年1月26日，房地產(chǎn)市場的一記炸雷拉開了全年調(diào)控大幕：中央確定了八大樓市調(diào)控政策，簡稱新“國八條”，其中明確提出對擁有多套房產(chǎn)的購房人實(shí)行“禁購”。民間盛傳已久的第三次樓市調(diào)控就此坐實(shí)。

雖然也有不少聲音認(rèn)為，限購政策本身含有太多行政干預(yù)的色彩，然而就效果來看，限購的確是市場速凍劑。北京等地商品住宅成交量逐月下降，甚至已經(jīng)不足最高點(diǎn)時(shí)的四成。此后，“快賣房、緩建房、不拿地、現(xiàn)金為王”成為很多企業(yè)的戰(zhàn)略，恒大、碧桂園等企業(yè)率先降價(jià)跑量，龍湖、萬科等隨后加入降價(jià)大軍。

除了限購之外，保障房的“建設(shè)元年”也對樓市預(yù)期產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響?！捌鋵?shí)，在今年上半年，單一的限購政策還未得到開發(fā)商的足夠重視，導(dǎo)致限購令出臺數(shù)月后，開發(fā)商仍然樂觀，認(rèn)為仍可打擦邊球。直到保障房建設(shè)任務(wù)出臺，以及為抑制通脹而采取的緊縮性貨幣政策被一再強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商才意識到，這次的危機(jī)無論從周期上還是強(qiáng)度上，可能都不同以往?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士回憶道。

今年1月份住建部正式宣布，2011年我國將開建保障性住房1000萬套，比2010年的580萬套增長70%，其面積大體相當(dāng)于2010年全年商品房的供應(yīng)量，創(chuàng)歷年之最。到今年11月10日，住建部發(fā)布消息稱，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo)任務(wù)。

2011年又被稱為中國保障房“建設(shè)元年”。作為樓市調(diào)控一攬子政策的重要一項(xiàng)，增加保障房供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，是搞好本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵。

不過，時(shí)至年終，業(yè)內(nèi)對未來樓市最大的擔(dān)憂也恰恰就在保障房?！氨Ｕ戏抗芾頇C(jī)制的建立還是后話，2012年，800萬套保障房建設(shè)資金如何籌措將是最大問題。地方政府的土地出讓金大減，根本沒有錢建保障房。2011年已經(jīng)開工的保障房也將在2012年建設(shè)周期中需要大量資金投入。2012年如果籌措到了保障房建設(shè)資金，商品房調(diào)控一定會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行，但如果資金不到位，中央或許會(huì)開始考慮為商品房松綁吧?！币患掖笮头科筘?fù)責(zé)人表示。

除了限購與保障房，房產(chǎn)稅也被視為樓市“達(dá)摩克利斯之劍”。與史上最嚴(yán)的“國八條”橫空出世僅隔一天，房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于在上海、重慶兩地正式登臺。雖然滬渝兩地的試點(diǎn)不論征稅范圍還是稅率，都還不能算是真正意義上的房產(chǎn)稅，但就其試點(diǎn)意義和對市場的震懾力來看，不容小覷。

2012年

中央仍將嚴(yán)控房地產(chǎn)

到了2011年底，當(dāng)房價(jià)不可逆轉(zhuǎn)地向下調(diào)整時(shí)，地方政府最先扛不住了?！耙粋€(gè)城市的財(cái)政收入有一半靠房地產(chǎn)貢獻(xiàn)，說這個(gè)產(chǎn)業(yè)不影響地方政府決策是不可能的。2011年，我們政府工作的重要目標(biāo)就是不要被列入限購名單中。”一位地方政府官員表示。

而已經(jīng)被限購的地方政府開始各種試探性的救市(見表)。比如佛山在10月份嘗試為限購令松綁；成都嘗試放寬購房人的資格審核；北京放寬普通住宅認(rèn)定的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出臺員工首次購房享受20萬元補(bǔ)貼政策等等。

同樣因?yàn)榈胤绞杖朐?，盡管中央不斷提示，新一批限購擴(kuò)容城市卻最終未能大量出現(xiàn)。僅有珠海等個(gè)別城市加入其中。

然而，中央對這一輪調(diào)控的態(tài)度卻仍然堅(jiān)定。中央高層近日在考查河北省廊坊市保障房建設(shè)時(shí)指出，在房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效的關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房價(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。與此同時(shí)，中央將調(diào)控政策的執(zhí)行周期具體強(qiáng)調(diào)在2012年。

“我們原來還對2012年政策轉(zhuǎn)向有所期待?，F(xiàn)在看來是不可能了。盡管有提高存準(zhǔn)率這樣信貸放松的信號，但就樓市本身來說，緊縮性調(diào)控不會(huì)改變?！币晃婚_發(fā)商直言。

中長期

調(diào)控博弈高房價(jià)將是主旋律

對于樓市的未來，近日，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松撰文稱，中國房地產(chǎn)市場將迎來第一次大調(diào)整。如果房地產(chǎn)銷售同比增速從當(dāng)前10%左右大幅回落甚至負(fù)增長，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動(dòng)，則2012年二季度房地產(chǎn)投資變成個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長的概率變大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯行業(yè)洗牌的可能性在加大。

巴曙松表示，短期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入消化庫存階段：目前的周轉(zhuǎn)期即從拿地到銷售回款的周期約為40個(gè)月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)45個(gè)月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無幾。

這決定了2012年的一大趨勢是降價(jià)，其中一線城市的平均房價(jià)降幅在20%至30%之間，二線城市則在10%至20%之間。開發(fā)商將更多地向三、四線城市布局。產(chǎn)業(yè)外資本也將不再涌入房地產(chǎn)業(yè)。

不過，度過了2012年至2013年的中國樓市，又將是另一番景象。“未來的10至15年，中國經(jīng)濟(jì)和城市化仍將高速推進(jìn)，僅這兩點(diǎn)就會(huì)為住房市場提供巨大的新增需求體量和需求能量。所以房價(jià)長期緩慢上漲的趨勢難以改變，那么政府保持對房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢也就不會(huì)改變。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。

城市時(shí)間地方樓市年底新動(dòng)向

佛山2011年10月直接松綁限購，稱滿5年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不被限購。政策出臺當(dāng)天即被暫停。

成都2011年11月在繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行限購的大背景下，成都口徑暗松，即將新房網(wǎng)簽時(shí)對購房人的資格審核轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行，政府只在辦理房產(chǎn)證時(shí)再對購房人資格進(jìn)行審查。地方執(zhí)行“限購”的操作空間進(jìn)一步增強(qiáng)。

北京2011-11-16定向安置房“按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理”，交易時(shí)間不受5年的限制

2011-11-9首宗地塊取消配建要求

近期掛牌土地不再公告截止日期

杭州自2011年10月以來對土地配建條件避而不談

近期在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊、納稅和經(jīng)營的企業(yè)員工(主要是企業(yè)管理層)首套購房發(fā)放補(bǔ)貼

重慶2011-11-15重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對首次置業(yè)補(bǔ)貼

長春11月29日即日起，吉林省將放寬在長春的購房落戶條件，對要求落戶者的購房面積和金額不再要求，此舉雖沒有明確觸及“限購”，但在“長吉一體化”的背景下，亦可視為對外地購房需求(主要來自吉林市)的促進(jìn)措施。