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作為樓市春天派掌門人，陳寶存向來以“平實文字寫地產(chǎn)真相”活躍在公眾視野中。在當下樓市兵荒馬亂的敏感時期，他用“白銀三十年”來概括房地產(chǎn)未來的走勢，“房地產(chǎn)黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求?！?/p>

無論贊同或排斥他的觀點，無可否認的是，陳寶存是一個很好的交談對象，他對房地產(chǎn)看好的堅持和追尋地產(chǎn)真相的努力，讓人肅然起敬。不同于任志強的“大嘴”麻辣風格，陳寶存給自己加了一味孜然，“加點孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好?！笔聦嵣?，這樣確實還不錯。

關于樓市走勢——

房地產(chǎn)白銀三十年

大武漢地產(chǎn)：您堅持認為樓市沒有泡沫，以房地產(chǎn)市場50年的欠債為依據(jù)，可否詳細解答一下？

陳寶存：樓市沒有泡沫，這不光是我說的，包括很多了解房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的人士都這么認為。房地產(chǎn)如果是一個球，那就是一個鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。

咱們國家從1949年開始土地改革，實際上中國所有的老百姓都有土地有房。建國開始的前40年，中國基本上在做工業(yè)化，從一盤散沙的農業(yè)大國變成一個工業(yè)化國家的局面，這個時間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始，人們逐漸有錢了，而且錢越來越多，一直到1998年才開始房地產(chǎn)市場化的改革。改革開放1978—1998這個中間，居住是改善了很多，但相對來講，面還是比較窄。比如城市的福利分房，這個根本就不是工廠能夠做到的，機關行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢？

1998年房地產(chǎn)市場化改革，但真正開始是2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率農村占93%多，城市88.2%，水平相對比較低的。房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。

實際上真正消費商品房市場的，通過市場渠道買房的就是富裕人群，原來給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設做了很大的貢獻，這部分人應該絕對是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現(xiàn)。

大武漢地產(chǎn)：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認為未來發(fā)展的趨勢怎樣的？

陳寶存：整體的中國樓市，我認為還有三十年的高速增長時期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求。

但現(xiàn)在成交慘淡，這種情況是錯誤的政策壓力下的表現(xiàn)，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會造成未來兩年房價的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動，拆遷的成本超過增長的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大空間，這是政府也左右不了的。

大武漢地產(chǎn)：最近您有了一個新的身份——豪宅研究院副院長，您認為豪宅是未來城市發(fā)展趨勢，但據(jù)了解，今年下半年豪宅和別墅市場成交都很低落，您如何看待眼下的這些現(xiàn)象？

陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級的意思是，原來住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨棟。所以，現(xiàn)在我擔任豪宅通網(wǎng)的總編輯，豪宅研究院的副院長。

1997年我有單位的福利分房，2002年自購了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購房者消費心理的轉變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規(guī)律，所以，豪宅必然是未來城市的發(fā)展趨勢。關于豪宅的定義，主要是以價格論、品質論，低容積率，毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。

目前出現(xiàn)豪宅和別墅賣不動的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒得賺了。我們這個豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質與發(fā)展，推進中國豪宅發(fā)展的進程。

大武漢地產(chǎn)：您說商品房自產(chǎn)生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個我們聽起來挺泄氣的，就沒有工薪階層的活路了嗎？

陳寶存：我一直都說，從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因為有大規(guī)模的拆遷改造、補償收入，根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對的，這種保障房實際上就是商品房。

工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供。或者35歲以后去買房，奮斗到我這個年紀，什么都有了?，F(xiàn)在是不理性需求，造成了供需的嚴重失衡。四億80、90后都想買房，而且都想到京滬買房本身就是癡人說夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才樂業(yè)。