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自1998年住房體制改革開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，這個階段被稱為房地產(chǎn)的“黃金十年”。隨著市場的起伏，對“黃金十年”是否結(jié)束的討論集中出現(xiàn)過兩次。一次是房地產(chǎn)投資加速下滑的2008年；第二次就是今年，不少業(yè)內(nèi)人士認為，中國房地產(chǎn)整體生態(tài)環(huán)境已驟然變化，行業(yè)或?qū)⒏鎰e“黃金十年”，迎來“白銀時代”。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示：“房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代，在2008年就應(yīng)該開始了，但是國際金融危機打斷了這一進程，今天的轉(zhuǎn)型正是接續(xù)2008年那場未完成的變革。”

行業(yè)發(fā)展速度下降

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強將房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”的發(fā)展模式概括為，企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上；長期寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低，房企財務(wù)杠桿比較高。

2008年，第一次出現(xiàn)了“黃金十年”是否結(jié)束的討論。在國家調(diào)控政策的主導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場由2007年的過熱回歸到理性。

據(jù)當年國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年標志著房地產(chǎn)市場活躍程度的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較2007年回落近10%，增速回落持續(xù)六個月。當時，有不少開發(fā)商擔憂房地產(chǎn)投資的回落會使整個行業(yè)后勁乏力。當年眾多房地產(chǎn)論壇以“房地產(chǎn)行業(yè)的變革”為主題，探討行業(yè)和企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路?！包S金十年已經(jīng)結(jié)束”的討論正是在這種情況下出現(xiàn)的。

然而，2008年發(fā)生國際金融危機，在國家“保增長”任務(wù)的要求下，刺激房地產(chǎn)的政策出臺。由此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式得以繼續(xù)。

2010年4月份以來，一系列調(diào)控政策之后，市場仿佛回到了2008年的局面，土地市場低迷，投資增速回落。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，增速連續(xù)3個月下滑。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將出現(xiàn)明顯下滑。不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為，中國房地產(chǎn)發(fā)展將告別“黃金時代”迎來“白銀時代”。

陳晟認為：“白銀時代的特征之一表現(xiàn)為，我國GDP增速將會下降2個百分點，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也會隨之下降2個百分點。”

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也認為，隨著政府主動調(diào)整經(jīng)濟增長速度，城市化進程逐步放緩，未來十年中國房市發(fā)展速度一定會有所下降。

房企加快轉(zhuǎn)型

顯然，在“白銀時代”，房企以往的發(fā)展模式已經(jīng)難以適應(yīng)新的形勢，轉(zhuǎn)型已成為必然的趨勢。而對于處在行業(yè)第一線的房企來說，也意識到此次的變化與2008年的不同。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖向記者表示：“這次的變化不是地震。地震是很長時間才會出現(xiàn)一次，而且震過之后，相當長的時間內(nèi)都不會再出現(xiàn)。而這次的變化是過去的游戲規(guī)則的結(jié)束。2008年，房企都在等著熬到下個發(fā)展周期的到來，再繼續(xù)原來的模式。而如今，房企不再是簡單的‘貓冬’，游戲規(guī)則的改變促使房企已經(jīng)開始積極轉(zhuǎn)型。”

“所謂的‘白銀’不僅僅是成色的變化，而且是房地產(chǎn)行業(yè)的使用功能發(fā)生變化，房企的轉(zhuǎn)型是必然的。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將成為旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體，不再單純地體現(xiàn)為投資屬性，更多的表現(xiàn)為去投資化。”陳晟表示。

事實上，房企的轉(zhuǎn)型從2010年就開始顯露出來。萬科宣布在2010年正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗，并將進軍商業(yè)地產(chǎn)。2011年，招商地產(chǎn)整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，成立深圳招商商置投資有限公司。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在“金地仰山熱銷，限購下理性置業(yè)價值觀”論壇上表示，在嚴厲的限購政策下，降價也未必是個好辦法，目前是考驗開發(fā)商策略的關(guān)鍵時刻。房企在明年的業(yè)績分化將更明顯。

“未來房企的優(yōu)勢更主要的是體現(xiàn)在資源的運營上，即使如萬科這樣規(guī)模的房企，如果不能在這方面取得一定的優(yōu)勢，發(fā)展的前景也是不容樂觀的?！标愱杀硎?，據(jù)其所知，現(xiàn)在不少房企十分注重對資源的爭奪，未來只有在這方面有優(yōu)勢的企業(yè)才可以拿到更多的地，才有與地方政府合作的資本。

和暴利說“再見”

事實上，一些敏感的投資者在2010年就撤出房地產(chǎn)市場。

一位深圳的房地產(chǎn)投資人在2010年就撤出了房地產(chǎn)市場，此前這位投資者專門尋找合適的住宅、商業(yè)項目。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入夕陽。他向記者表示，經(jīng)過一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)所有的杠桿都消失了。以前開發(fā)一個項目只需要35％的自有資金就可以了，用一年時間就可以開發(fā)完畢。如果說以前一個項目需要3000萬資金啟動，那么現(xiàn)在上升到了6000萬，開發(fā)商利潤大大降低。

據(jù)上市房企今年第三季度報告顯示，雖然今年上市房企前三季度凈利潤同比增長17.18%，好于去年。但是僅第三季度，房企凈利潤環(huán)比下降幅度達到了52.72%。

“這一輪調(diào)控過后，土地快速升值不復(fù)存在，融資成本上升，土地帶來的快速增值空間受到擠壓，房地產(chǎn)行業(yè)遠高于其它行業(yè)的投資收益將成為過去。出現(xiàn)這種情況的首要因素是政策?！标悋鴱姳硎?，同時，經(jīng)過十年的發(fā)展，行業(yè)競爭加劇，過去更多的是企業(yè)與政府之間的博弈，今后更多的是企業(yè)之間的競爭。

同時，根據(jù)上市房企歷年年報數(shù)據(jù)進行平均值估算后，2008、2009、2010年100家上市商品房開發(fā)商的平均銷售毛利率分別為36.88%、35.83%以及37.60%；銷售凈利潤分別為10.45%、18.71%以及16.76%。

陳晟表示：“在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的前幾年，房企的平均利潤率超過30%，有的甚至更高。今后，房企的利率將會回歸到正常水平。房企的毛利率大約會為20%，接近一般行業(yè)的水平?！?

一些房企負責人已經(jīng)意識到利潤的下降趨勢，他們表示已經(jīng)調(diào)低了盈利目標。同時，利潤的降低也使得不少公司退出房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)的集中度進一步提高，這從今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)井噴便可見一二。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，房企股權(quán)變動頻繁，規(guī)模股權(quán)交易已經(jīng)達到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也首次達到了368.3億，遠遠超過2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模，預(yù)計年內(nèi)將首次突破400億。而前11個月的交易額同比去年全年已經(jīng)上漲122.8%。截至10月份，對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進行不完全統(tǒng)計顯示，總數(shù)超過600宗。而去年同期則不足一半。

建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森認為，房地產(chǎn)商的格局將會出現(xiàn)明顯的調(diào)整，預(yù)測今后600多個城市當中的地產(chǎn)商從現(xiàn)在的一兩萬家會減少到五千家之內(nèi)。市場格局調(diào)整的結(jié)果將會由規(guī)模較大、發(fā)展較專業(yè)的地產(chǎn)商承擔起城市市場發(fā)展主體的作用。