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“購房滿三年的業(yè)主，不論房價是漲是跌，只要提出申請，我們都以簽訂合同價回購原售物業(yè)”。11月24日，總部位于深圳的地產開發(fā)商綠景集團祭出了本輪調控以來最激進的銷售策略。

綠景地產副總裁張梧峰對本報表示，正是因為看好市場，才敢推出這么大膽的計劃。

上海成全機構董事長全忠把現(xiàn)在的開發(fā)商分為：主降派、主僵派、主守派和觀望派。因此在降價的問題上，不同的開發(fā)商也就各懷心思，各自為戰(zhàn)。

綠景在跟時間賭博，賭的是房價只漲不跌，而萬科則在跟“面子”對賭，在網下賣房困難之時，把大批房源搬到網上，為降價找更合理的理由，而中海、龍湖則跟機會對賭，堅持直接降價快消，現(xiàn)金為王。

綠景回購

11月24日，總部位于深圳的綠景集團宣布其旗下的綠景香頌項目，在12月3日的開盤當天，購房者可以自愿與開發(fā)商簽署一份“三年原價回購”協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，購房者可在三年后提出申請，綠景將以合同原價對房產進行回購。

不過，綠景并沒有公布協(xié)議的具體內容，綠景集團副總裁張梧峰在接受本報記者采訪時表示：保值回購只有開盤當天的客戶才能享受，具體條款要等到12月3日開盤公布。

綠景香頌位于深圳龍華新城布龍路與民治大道交匯處，住宅總套數(shù)為1176戶，項目共8棟，2棟純居住高層建筑以88平方米的戶型為主；其余6棟為商住混合居住高層建筑。此次推出回購的綠景香頌項目開盤均價為16500元/平方米，而其周邊樓盤的價格在21000元/平方米左右。

11月29日下午，由于三年原價回購的鼓動作用，原本冷清的綠景香頌售樓處擠滿了人。一對首次置業(yè)的夫妻在看了一個小時的房后，對樣板房表示滿意，但他們可接受的房價為12000元/平方米，最后決定還是不買房。據(jù)悉，由于前來看房的多為首次置業(yè)者，因此這種現(xiàn)象在29日的售樓現(xiàn)場頗為多見，對他們而言，買與不買，還是價格說了算。

綠景香頌提供的數(shù)據(jù)稱，截至11月29日，綠景香頌的誠意客戶達1200批，到場參觀人數(shù)突破了2萬人。

在宏觀調控政策影響下，綠景香頌的目標客戶群定位為剛需族?！睆埼喾宸Q，綠景香頌項目是低于限價開盤，且不會再降價。綠景在“鐵底”保本的基礎上再做出“三年原價回購”的承諾也是讓購房者更有信心。

深圳知名房地產律師張茂榮指出，開發(fā)商承諾的回購在本質上是二手房交易，回購不太具有可操作性，其中涉及購房者供樓利息損失、貸款、二手房交易稅支付等，回購成本或達房價的20%左右。

在張茂榮看來，回購的高成本決定了購房者基本不可能申請，除非房價暴跌，因此，綠景此舉更大意義上只是一個營銷策略。

事實上，在深圳打出原價回購賣房的并非綠景一家，計劃在12月3日開盤的十二橡樹莊園宣布，將推出“3年回購，5%增值計劃”。開發(fā)商承諾，如3年后房產低于購買原價，開發(fā)商原價購回，并多給予總房款5%的增值補償。

據(jù)鏈家地產統(tǒng)計，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中城市的20余樓盤已經將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定。

賭法各異

綠景跟時間賭博，賭的是房價只漲不跌，而萬科則在跟“面子”對賭，把大批房源搬到網上，為降價尋找更合理的理由。

11月29日，萬科宣布旗下的“萬科V購”華南在線購房中心將在網上銷售房源。其中廣東地區(qū)的珠海、佛山、東莞、惠州、中山也悉數(shù)在列，涉及的樓盤有24個，共計10億元房源，將以在線專賣的形式，實行全程網絡銷售。

萬科對外稱，此次網銷中除了提供“億元優(yōu)惠”外，還包括一元起拍、一年免費住等多項優(yōu)惠。

在萬科的該網絡銷售平臺上，購房者可以按照項目、城市、價格、面積等各類別進行樓盤搜索。而在網頁銷售平臺的最下面，則是4個優(yōu)惠區(qū)。分別是1萬—10萬元、10萬—20萬元、20萬—30萬元以及1元起拍區(qū)。

事實上，一向對房地產市場先知先覺的萬科早已在全國范圍內全面降價。

對外全國范圍內價格的大幅調整，萬科并不認為是降價，萬科稱，全線提價或全線降價都不符合萬科的風格。房屋價格是由供求關系決定的，企業(yè)只能為商品標價，而不能定價。

事實上，不論是綠景還是萬科，盡管手法各異，但本質還是一種營銷手段。本輪調控以來，眾開發(fā)商的營銷手段層出不窮，有的直接降價，有的則通過特價房、拍賣房、團購房等形式，或明或暗的進行“半捂半降”的降價策略。