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開發(fā)商能扛多久，是個偽命題？

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：

房價是正在銷售的住宅的價格。第一，房價下跌到讓開發(fā)商虧本，是一種撐不住。但是短期內(nèi)，這種可能性不存在。因為沒有任何動力讓房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌。第二，房價下跌之后，土地、建材建安等原料價也會出現(xiàn)明顯下降。高成本下，房價高；低成本下，房價低。即便房子降到每平方米5000元，則開發(fā)商的成本也會低于5000元的。開發(fā)商作為企業(yè)，終究是要盈利的。如果賠本虧損，誰會做這個生意？所以只要市場還需要商品房，那么開發(fā)商就能供應(yīng)產(chǎn)品，然后通過產(chǎn)品盈利。

但如果房價下跌超過25%，可能一部分中小型的開發(fā)商就會出現(xiàn)破產(chǎn)或被兼并重組。他們資金實力有限，儲備土地有限。在持續(xù)的調(diào)控狀態(tài)下，他們很難從銀行得到貸款，如果房價下跌了25%，他們的房子貶值后，銀行更不會輕易放貸。他們就只有被市場淘汰。

而大型的開發(fā)商則很難預(yù)測。即便房價下跌25%，大型房企可以做保障房維持，也可以做商業(yè)地產(chǎn)維持。只要商品住宅還存在，那么留下的總是一些大型房企。

中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士：

我認為這個問題并不成立。市場價降到一萬的時候，開發(fā)商就建造成本低于一萬的房子賣。漲到一萬五的時候，就建造成本低于一萬五的房子賣。房價是供給方和需求方博弈的結(jié)果，開發(fā)商作為供給方，針對價格的制定肯定占有最少一半的話語權(quán)。

而且每個開發(fā)商都不太一樣，所以不能簡單地一概而論。就目前我所了解的一部分房企的原始積累來說，如果明年房價下跌10%，開發(fā)商可以撐得住。如果下跌20%，也只是一部分企業(yè)會被擠出市場。如果一部分企業(yè)真的在這次下跌中消亡，那也是房地產(chǎn)市場走向健康的一種標志。

毛大慶：

銀監(jiān)會稱可以承受房價下降50%，只是一個信號，有可能暗示房地行業(yè)的宏觀調(diào)控不會放松。如果房價下降50%，肯定對行業(yè)是一種非常大的打擊，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一個過程，一些實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)會因為資金緊張甚至資金流中斷而破產(chǎn)，抗壓力稍強的是一些集團型的地產(chǎn)企業(yè)，因為公司的盤子較大，項目與項目之間可以通過不同的推盤時期調(diào)整現(xiàn)金流，從而有效地保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

房價降多少，銀行就扛不住了？

40%

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：

如果一線城市的房價平均下跌幅度在20%～25%，銀行是可以承受的。

盡管近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累了大量的財富，但是大部分企業(yè)要用盈利和銀行貸款來不斷開拓新的市場。在國家調(diào)控開始后，開發(fā)企業(yè)所積累的風(fēng)險也越來越大。我們所說的這種風(fēng)險，其實主要來自中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些中小企業(yè)資金實力不強，手中只擁有少量儲備土地甚至沒有儲備土地。但是他們卻欠著銀行的開發(fā)貸款。一旦這些小企業(yè)支撐不住，不光是老板跑路還是企業(yè)破產(chǎn)，對銀行的風(fēng)險都是顯而易見的。

之前銀監(jiān)會的壓力測試都是理論上的，也是靜態(tài)的。這些測算都過于簡單，銀行怎么算都沒有風(fēng)險。因為開發(fā)商首付40%還要進行反擔(dān)保。但是這并不是整個中國銀行業(yè)的真實面貌。還有很多隱形的房貸在里面。而且，房價下跌背后，土地的價格下跌速度更快。這就給地方政府帶來土地出讓金減少的財務(wù)壓力。如果房價下跌超過40%，那么銀行肯定支撐不住，中國經(jīng)濟一定會硬著陸。

50%

某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家：

整個房地產(chǎn)行業(yè)如果平均降價不超過20%，則房價還在盈虧平衡點以上。如果下降20%～45%，則房地產(chǎn)業(yè)會有虧損但仍有能力償債。如果降價幅度超過45%，那么房地產(chǎn)企業(yè)將資不抵債、破產(chǎn)。不是個別企業(yè)，而是整個行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)大量倒閉。所以銀行等金融機構(gòu)和宏觀經(jīng)濟肯定無法接受50%的降幅。

盡管如此，我個人認為國家不會允許房價高增長，也不會任由房價下跌。畢竟，目前房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，依舊為中國經(jīng)濟的高增長帶來貢獻。想改變這一增長模式，還需要很久的時間。

25%

中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士：

中國的銀行在房地產(chǎn)信貸規(guī)模、抗信貸風(fēng)險能力以及治理結(jié)構(gòu)上有很大差別。按照銀行的壓力測試，說銀行能承受40%或50%的下降幅度是非常理論化的。銀行可能只能堅守25%的降幅。