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房價(jià)僵持的四大秘密

如果不出意外，樓市調(diào)控一時(shí)不會(huì)松動(dòng)，這就有可能拉長整個(gè)調(diào)整周期，延長買賣雙方的博弈或?qū)χ艜r(shí)間

無法否認(rèn)，今年以來，在“限貸”、“限購”等房地調(diào)控政策和金融調(diào)控的綜合作用下，不只是一線城市，而幾乎是全國性市場，房地產(chǎn)成交量一直在持續(xù)大幅度下降。

在輿論普遍關(guān)注、信息傳達(dá)比較快而且傳播渠道廣的一線城市，各方面關(guān)于存貨急升的數(shù)據(jù)屢屢被暴出，截至目前的去庫存時(shí)間一般需要一年以上，甚至到兩年左右。如北京，至9月25日，北京商品房住宅庫存達(dá)到了113125套，創(chuàng)造了2009年6月24日以后的庫存最高點(diǎn)。在8月份，全國八成以上的重點(diǎn)城市商品住宅存量繼續(xù)增加，延續(xù)了前幾個(gè)月持續(xù)走高的態(tài)勢。

待售商品房3年都賣不完

在目前的存貨基礎(chǔ)上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。無疑，伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項(xiàng)目開工、新盤陸續(xù)推出上市，形成可供銷售的新房源。

近年來，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，房地產(chǎn)投資大幅增長。2010年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長 40.7%，新開工增速達(dá)到近十年來最高值。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長、新開工面積增長、在建面積增長也在約30%甚至以上。

約從2007年開始，近幾年全國各地都賣出了大量土地，其中不少是需多年連續(xù)開發(fā)才能開發(fā)完的大宗土地，大盤用地比比皆是。綜合政府辦事流程、土地出讓金交納(包括延期交納、分期交納等)、土地交付、項(xiàng)目開發(fā)周期來看，隨著這些已賣出土地不斷被開發(fā)，將有大量土地所開發(fā)的新的房源陸續(xù)上市銷售。

而且，各地市場還存在大量囤地現(xiàn)象，一些土地甚至是從2007年前開始囤積的，一些土地在賣出若干年后至今還沒動(dòng)工開建。在如今市場異變、房價(jià)地價(jià)預(yù)期向下的情況下，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能承受損失。因此，接下來，往往會(huì)有新的土地開工建設(shè)，新的樓盤陸續(xù)開盤上市。

事實(shí)上，有的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新房增量大規(guī)模上市時(shí)期。無疑，這些不斷增加的可售新房，也會(huì)與既有存貨分搶市場。如果未來即將推出的新房增量不能及時(shí)賣出，其形成的積壓，將會(huì)進(jìn)一步增加未來存貨總量，延長整體去存貨的時(shí)間。

照此推算，預(yù)計(jì)到年底，存貨存量的消化時(shí)間，即去庫存的時(shí)間，一般需要3年左右。而后，隨著時(shí)間推移，繼續(xù)不斷有新盤上市或新的房源推出，如果市勢持續(xù)低迷，成交冷清，滯銷的房屋形成新的積壓，新的房源增量就會(huì)部分轉(zhuǎn)化成存貨增量，延長整體去庫存時(shí)間。另一方面，近年來，房地產(chǎn)市場高熱，投資投機(jī)性購房一度盛行，投資投機(jī)者手中握有大量房源，二手房存量也非?？捎^。

投資投機(jī)者持有的二手房存量，在市場向下調(diào)整、房價(jià)大幅度下降之后，就可能隨時(shí)成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場套利，形成供應(yīng)，自然會(huì)大為增加市場供應(yīng)總量，進(jìn)一步改變供求形勢。

按照目前的市勢，上述三方面房源形成的待售商品房總量的消化時(shí)間，或需3年以上。換句換說，到年底，可見的待售商品房或3年都賣不完。