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□陳真誠

“金九銀十”的房地產(chǎn)市場旺季將遭遇冷清。剛剛結(jié)束的中秋小長假，房地產(chǎn)市場并沒有迎來節(jié)日的熱鬧，而是比之前的冷清更為冷清，不少城市的成交量普遍出現(xiàn)了比之前更大的幅度下跌，更強(qiáng)化了房價(jià)回調(diào)、市場向下調(diào)整的趨勢。目前這種市場局勢，意味著房地產(chǎn)市場預(yù)期還在繼續(xù)向下，也就是說，金九已經(jīng)夢碎，銀十也將泡湯。

眼前的事實(shí)是，“限貸”、“限購”等調(diào)控政策，已經(jīng)逼走了大量的投資投機(jī)性需求，自住性需求者往往繼續(xù)觀望乃至棄購，有效需求不足，成交量持續(xù)大幅下跌，在一些地區(qū)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求已成不爭事實(shí)。這種情況的發(fā)展結(jié)果將是，市場向買方市場變化。這背后的原因何在？

第一，消化既有存貨需2年以上。首先，在經(jīng)過持續(xù)多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場的新房存貨大幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，在一線城市，截至目前的去庫存時(shí)間一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市場信息很不透明，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也往往難以真實(shí)反映出市場的實(shí)際情況，一些持有待銷存貨者由于各種原因而不愿意承認(rèn)或完全公開所有的存貨量，因此，市場的實(shí)際存貨可能比公布的數(shù)據(jù)還要高出不少。再次，一些人在計(jì)算去存貨時(shí)間時(shí)，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數(shù)，這種參數(shù)并沒有現(xiàn)實(shí)意義。

第二，滯銷的新房增量延長去庫存時(shí)間。伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項(xiàng)目開工、新盤陸續(xù)推出上市。事實(shí)上，在目前的存貨基礎(chǔ)上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。在如今房價(jià)已經(jīng)下降或松動(dòng)的情況下，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能將承受損失。因此，接下來，往往會(huì)有新的土地開工建設(shè)，新的樓盤陸續(xù)開盤上市銷售，形成新增房源。

第三，入市二手房房源也會(huì)分搶市場。投資投機(jī)者手中握有大量房源，可隨時(shí)拋向市場套利。將來二手房房源可能成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場。這自然會(huì)增加市場供應(yīng)總量，而需求總量如果不能及時(shí)增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結(jié)果就會(huì)進(jìn)一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。

同樣，將來陸續(xù)拋向市場的可售二手房房源，也會(huì)與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場。從而進(jìn)一步延長房地產(chǎn)市場整體去存貨的時(shí)間。

第四，二三線城市供大于求情況或更嚴(yán)重。相比一線城市市場，多數(shù)二三線城市市場或更嚴(yán)重，或需要更長的時(shí)間才能消化待售商品房總量。這主要是因?yàn)?，?dāng)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過持續(xù)高熱、房價(jià)持續(xù)快速大幅上漲之后，步入向下調(diào)整通道后，在自身消化房地產(chǎn)泡沫的能力、去庫存的能力、消化待售商品房總量的能力等方面，筆者認(rèn)為，二三線城市及更低級(jí)別的城市市場，往往不如一線城市市場強(qiáng)。這就是說，一些二三線城市，將來消化本輪調(diào)整周期所產(chǎn)生的滯銷或過剩的新房房源和待售二手房的時(shí)間，會(huì)比一線城市更長。