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他是微博 控，更愛(ài)玩攝影；他出書、拍廣告，甚至主演過(guò)一部愛(ài)情電影；他的好友覺(jué)得他“玩心太重”，他的同仁則說(shuō)他“膽子小”；而作為一名商人，有學(xué)者稱他是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中少有的“智多星”——在房地產(chǎn)界，潘石屹算不上最富有，但絕對(duì)稱得上最吸引眼球的“腕兒”之一。

他最新的奪眼球動(dòng)作是將SOHO中國(guó)所有房源網(wǎng)上銷售。在復(fù)雜的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和嚴(yán)厲的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，很多人將此舉歸為“做秀”、“炒作”，而潘石屹自己卻說(shuō)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)“銷售革命”。

事實(shí)上，人稱“老潘”的潘石屹，不僅愛(ài)說(shuō)，也敢說(shuō)，且不局限于自己的那一畝三分地。

昨天老潘接受了本報(bào)記者面對(duì)面的采訪。談及全球經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，他直言，歐洲問(wèn)題比美國(guó)大，中國(guó)也有問(wèn)題，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)是全球最好的。針對(duì)全行業(yè)又一次臆測(cè)開(kāi)發(fā)商將“混不下去”的論調(diào)，曾在2008年提出“百日劇變”的潘石屹這一次又大膽預(yù)測(cè)：“百日劇變”不會(huì)有續(xù)集了。說(shuō)起老百姓最為關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，他給出的答案很肯定——房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位。今年不降，兩、三年以后還得降。

宏觀經(jīng)濟(jì)之我見(jiàn)——更糟OR見(jiàn)底？

記者：美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，歐債危機(jī)一波未平一波又起，外部環(huán)境對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)十分不利，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？

潘石屹：前一段時(shí)間我寫了一些東西，首先關(guān)注的就是美國(guó)的情況，現(xiàn)在大家都在等美聯(lián)儲(chǔ)表態(tài)，這個(gè)狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，QE3(第三輪量化寬松政策)到底會(huì)不會(huì)推出成為懸在全球市場(chǎng)上空的一個(gè)大問(wèn)號(hào)。

歐洲的問(wèn)題更大，不用多說(shuō)，只需要看股市跌得多慘就知道了，就四個(gè)字——一塌糊涂。

而需要指出的是，就算是全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底，中國(guó)政府也不會(huì)像2008年那樣，再拿出一個(gè)“4萬(wàn)億刺激計(jì)劃”，也不敢搞寬松貨幣政策，畢竟，如果再走老路，通貨膨脹就飛到天上去了?？傮w而言，自2008年以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制成效是有目共睹的，最起碼我們看到了兩個(gè)結(jié)果：第一，通貨膨脹控制住了，沒(méi)有像印度和巴西那樣，通脹率高得嚇人。其次，目前來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度盡管有所放緩，但依然處于比較快的區(qū)間。

不過(guò)值得一提的是，眼下十萬(wàn)億元左右的地方融資平臺(tái)算得上一個(gè)定時(shí)炸彈。

記者：正如您所說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩已成不爭(zhēng)的事實(shí)，現(xiàn)在有很多觀點(diǎn)認(rèn)為高層不會(huì)坐視不管，政府肯定要救市，您又怎么看？

潘石屹：救市意味著兩難：一救市，通貨膨脹就會(huì)抬頭，老百姓肯定很難接受。目前CPI漲幅在6%左右，老百姓已經(jīng)是咬緊牙關(guān)了。

通貨膨脹控制不住有多可怕？那可能不是CPI漲幅達(dá)10%的事兒，有可能是200%。最近，我到越南待了一個(gè)星期，在那里我完全分不清一百萬(wàn)和一千萬(wàn)的區(qū)別了，數(shù)錢的時(shí)候，所有人掏出來(lái)的不是錢包，而是大塑料袋。

記者：那么歸根結(jié)底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的難點(diǎn)和突破點(diǎn)究竟在哪里？

潘石屹：中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅僅是“中國(guó)經(jīng)濟(jì)”了，是世界經(jīng)濟(jì)的一部分，一定要隨著世界經(jīng)濟(jì)往前走，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)并不是獨(dú)立的。

目前來(lái)看，政府的政策不應(yīng)該走極端，比如，為了控制通貨膨脹而不顧中小型企業(yè)死活。當(dāng)然，也不能再走2008年的老路。

房地產(chǎn)業(yè)全解析——真摔OR假摔？

記者：北京等地的房?jī)r(jià)只要稍有風(fēng)吹草動(dòng)，拐點(diǎn)論就甚囂塵上，您怎么看待目前整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

潘石屹：截至目前，北京、上海的住宅投資回報(bào)率僅僅為2%，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%至5%，住宅的回報(bào)率太低了。就從資金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位。

而且，住宅價(jià)格應(yīng)該降，今年不降，兩、三年以后還得降。因?yàn)楸Ｕ戏康挠绊懯蔷薮蟮?。未?lái)五年政府要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，如果按一個(gè)房子里住4個(gè)人算，那就是1.5億人，總共的城市人口才6億人，保障房的潛在影響可見(jiàn)一斑。

記者：眼下又不得不再次提起您的“百日劇變”論(2008年時(shí)，潘石屹在看到上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表后預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)要“百日劇變”，不過(guò)當(dāng)時(shí)，在政府推出救市政策之下，這個(gè)預(yù)言成了業(yè)內(nèi)的“笑話”)。目前市場(chǎng)狀況可謂慘淡，您覺(jué)得“百日劇變”還有戲嗎？

潘石屹：不太可能了，沒(méi)有續(xù)集了。

現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)鏈條中最薄弱的環(huán)節(jié)首推中小型企業(yè)，出口形勢(shì)不樂(lè)觀，勞動(dòng)力成本又不斷攀升，再加上銀行的利率一提再提，中小型企業(yè)的生存比較困難；其次的薄弱環(huán)節(jié)就是地方政府了，第三位才輪得到開(kāi)發(fā)商。

其實(shí)，從上半年財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資金鏈很少出現(xiàn)像2008年時(shí)繃得那么緊的情況，負(fù)債率也沒(méi)那么高。

開(kāi)發(fā)商還穿著棉衣呢，地方政府卻穿單衣服，所以不會(huì)“百日劇變”。

記者：有人認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到底了，您同意這種判斷嗎？

潘石屹：我覺(jué)得可能還會(huì)更嚴(yán)厲。未來(lái)兩年，尤其是大城市的住宅市場(chǎng)，調(diào)控只會(huì)更嚴(yán)格。

前一段時(shí)間，好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商給我打電話，都言之鑿鑿地說(shuō)“限購(gòu)政策要取消了”，結(jié)果沒(méi)過(guò)多久，北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我們開(kāi)會(huì)明確，北京不會(huì)取消限購(gòu)。

我感覺(jué)限購(gòu)政策在兩三年內(nèi)是不會(huì)取消的，否則房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈就很難壓住了。

記者：大家都覺(jué)得您的項(xiàng)目賣得貴，您擔(dān)不擔(dān)心降價(jià)？

潘石屹：我們一向嚴(yán)守的原則是，不能與周圍租金的價(jià)格差距太大，任何一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率絕對(duì)不能低于4%，這要比住宅回報(bào)率高出1倍。

SOHO中國(guó)自剖——網(wǎng)售轉(zhuǎn)型OR做秀？

記者：聽(tīng)說(shuō)SOHO中國(guó)正是搞網(wǎng)售，而另一方面又要把銷售外包給中原地產(chǎn)？這是應(yīng)對(duì)調(diào)控的舉措嗎？

潘石屹：今年我們公司有兩個(gè)特別大的變化，花了差不多一年的時(shí)間打造了兩個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是工程設(shè)計(jì)建設(shè)的BIM系統(tǒng)，另一個(gè)就是銷售乃至采購(gòu)的大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。對(duì)于后者，從9月20日開(kāi)始，我們力爭(zhēng)把公司所有的業(yè)務(wù)都放在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上去，真正搞“網(wǎng)絡(luò)化生存”，銷售社會(huì)化。

目前公司本身和客戶都已經(jīng)嘗到了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公開(kāi)公平的甜頭，所以我們決心圍繞這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)公司實(shí)施改革，其中包括銷售部分，按照目前的設(shè)想，未來(lái)會(huì)把銷售全部外包。

記者，目前公司上海的項(xiàng)目銷售情況怎么樣？

潘石屹：目前北京和上海的銷售額都接近100億元。上海跟北京市場(chǎng)有一些不同，上海的客戶主要還是江浙一帶的民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)，這些人對(duì)國(guó)際市場(chǎng)更為敏感。但總體而言，銷售情況還是不及去年“熱火朝天”的態(tài)勢(shì)。

畢竟，就算是限購(gòu)之后，大資金都擠到二、三線城市去投資也不太現(xiàn)實(shí)。在這種背景下，很多資金還是會(huì)回流商業(yè)地產(chǎn)。

我們的項(xiàng)目開(kāi)盤，第一個(gè)星期就賣了15個(gè)億，這就是一個(gè)證明，雖然和以往開(kāi)盤賣50、60個(gè)億比還是有差距，但起碼說(shuō)明基本的需求還在。

記者：據(jù)悉，北京望京SOHO項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天就銷售了25個(gè)億，但到現(xiàn)在是39個(gè)億，速度真的放慢了？

潘石屹：我們是把節(jié)奏控制一下。

前面的25個(gè)億銷售完了后，我們把價(jià)格提高了5%，幅度是很大的。因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目做完以后，公司在北京也沒(méi)有別的項(xiàng)目，所以不急著賣。

記者：據(jù)悉公司還有200億左右的資金，而此前您計(jì)劃今年要完成150億元的收購(gòu)，這個(gè)目標(biāo)有變嗎？

潘石屹：可能還會(huì)超一點(diǎn)。