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動(dòng)輒二三萬元一平方米的樓盤是如何定價(jià)的？對(duì)于這一敏感話題，開發(fā)商要不以這是商業(yè)機(jī)密為由閉口不談，要不就冠冕堂皇地說，房子的定價(jià)機(jī)制很復(fù)雜，包括地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)成本、稅費(fèi)等。知情人士說，這樣的解釋你不要信。其實(shí)，定價(jià)的原理很簡(jiǎn)單，那就是“傻子過年看鄰居”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火時(shí)，新樓盤的價(jià)格就是在周圍小區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)上，上調(diào)10%甚至更多。新樓盤不停地在上調(diào)，由此帶動(dòng)樓市上漲也就不足為奇了。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)視鄰居的房?jī)r(jià)而定，房?jī)r(jià)下跌時(shí)同樣也要左顧右盼。最近，北京通州某地王項(xiàng)目遭“五折甩賣”，從擬售均價(jià)2.5萬元／平方米，降到現(xiàn)在的起價(jià)1.3萬元/平方米。同在通州的華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國(guó)際城等樓盤也在變相降價(jià)，讓人們不禁感受到開發(fā)商終于扛不住了。

盡管銷售人員以“我們這不叫降價(jià)，叫特價(jià)”等各種理由掩飾，但是他們的解釋也反映出盯住鄰居的心理：“我們當(dāng)然希望賣得越貴越好，但周邊的樓盤紛紛降價(jià)，我們不降價(jià)，就成了這一地區(qū)的最高價(jià)了。”變相降價(jià)的背后反映出各樓盤圍繞有限而有效的購(gòu)買力在激烈競(jìng)爭(zhēng)。

房?jī)r(jià)“腰斬”會(huì)不會(huì)賠錢呢？有人算了這樣一筆賬：這一地王項(xiàng)目2009年9月以15.3億元獲得土地使用權(quán)，折成樓面價(jià)為6746元/平方米，樓盤項(xiàng)目的稅費(fèi)和管理運(yùn)營(yíng)成本差不多在每平方米3000元左右，加上北京一般項(xiàng)目的建安費(fèi)用大約為3000元/平方米，以此粗略推算該項(xiàng)目的成本應(yīng)略低于1.3萬元/平方米。換句話說，賣這個(gè)價(jià)沒賠錢。

相當(dāng)于五折的促銷力度不算小，既反映出在嚴(yán)厲的調(diào)控氛圍中，開發(fā)商所承受的外部融資受阻和銷售業(yè)績(jī)下滑雙重壓力之大，也反映出原來定價(jià)中存在著極大的泡沫。但大多數(shù)開發(fā)商仍在左顧右盼，使得高高在上的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購(gòu)房者的心理預(yù)期和支付能力。

為什么降價(jià)的遮羞布尚未扯掉，原因就在于開發(fā)商今年缺的還不是生存的錢，而是發(fā)展的錢。一旦降價(jià)的通道打開，就如同多米諾骨牌倒掉一樣一發(fā)不可收拾，而沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意成為“領(lǐng)頭羊”。因此，降價(jià)舉措如“羞答答的玫瑰”一般“靜悄悄地開”。

房?jī)r(jià)無論是上漲還是下降，都會(huì)是“幾家歡喜幾家愁”。沒買房的人，希望房?jī)r(jià)降得越低越好；買過房的人，則希望房?jī)r(jià)最好還是上漲。對(duì)于剛買了房就降價(jià)的人來說，更恨不得退掉房子重買。

華業(yè)東方的業(yè)主小徐剛買了房沒幾天，開發(fā)商就推出了優(yōu)惠促銷8.1折的特價(jià)房，新房瞬間貶值幾十萬元。而就在簽購(gòu)房協(xié)議時(shí)，售樓處工作人員還信誓旦旦地說不可能降價(jià)。有業(yè)主計(jì)算過，如果把自己此前購(gòu)買的退掉，即使賠上10%的違約金，也夠買更大的特價(jià)房了。于是，老業(yè)主提出了要么補(bǔ)差價(jià)要么退房的要求。

從國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的目的來看，并不是希望其大起大落，而是在溫和下調(diào)，自然回到均衡價(jià)格水平。而在這場(chǎng)“漲價(jià)—調(diào)控—觀望—降價(jià)”的博弈中，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展軌道，讓更多百姓買得起房。