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時(shí)下已是8月下旬，以往樓市“金九銀十”的情況并未出現(xiàn)。相反，受?chē)?yán)厲宏觀調(diào)控的影響，自5月以來(lái)樓市成交量便大幅萎縮，甚至與新房“價(jià)格倒掛”的二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)回落。樓市“拐點(diǎn)”是否真的已經(jīng)到來(lái)？

限購(gòu)近半年新房成交量明顯下滑

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，北京全市新房網(wǎng)簽總量為3077套，環(huán)比下跌25%，比6月同期下跌2.2%。其中，五環(huán)外新房成交量為2481套，比6月底減少855套；四環(huán)以?xún)?nèi)為433套，占成交總量的14.1%，比6月下旬上升了6.4%。

在價(jià)格方面，偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上半月北京全市新房網(wǎng)簽均價(jià)上漲了8.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的有14個(gè)，持平的有17個(gè)，價(jià)格下降和持平的城市數(shù)量占了將近一半。與6月相比，7月環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。

二手房?jī)r(jià)格下降和持平的城市數(shù)量也有所增加。7月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有22個(gè)，持平的有12個(gè)。與6月相比，下降的城市增加了3個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)1%，漲幅在0.5%以?xún)?nèi)的城市有35個(gè)。

中原地產(chǎn)研究中心的研究報(bào)告顯示，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價(jià)格已出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪。而品牌開(kāi)發(fā)商的率先降價(jià)，將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格的下調(diào)。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州5個(gè)城市的房?jī)r(jià)將率先進(jìn)入下降通道，調(diào)控的階段性成果已經(jīng)顯現(xiàn)。

有同也有異急降急漲不會(huì)出現(xiàn)

對(duì)于近期樓市出現(xiàn)的震蕩，有分析認(rèn)為，市場(chǎng)表現(xiàn)和2008年相比，有三大相同之處。一是房?jī)r(jià)的下降都是從城市邊緣開(kāi)始，然后向城市核心區(qū)蔓延；都是從大戶(hù)型開(kāi)始，然后向中小戶(hù)型蔓延。二是都是一手房?jī)r(jià)格先回落，二手房隨之降價(jià)，在融資渠道收緊、開(kāi)發(fā)商難以迅速回籠資金的情況下，降價(jià)成為必然選擇。三是房?jī)r(jià)回落都會(huì)帶來(lái)成交回暖，持幣觀望的購(gòu)房者在價(jià)格達(dá)到可以接受的心理承受范圍時(shí)就會(huì)出手購(gòu)房。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將成為樓市震蕩的一種規(guī)律性表現(xiàn)。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，類(lèi)似2008年底的情況不會(huì)再度出現(xiàn)。

胡景暉表示，今年房?jī)r(jià)的回落相對(duì)緩慢。2008年底，北京市不少房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月內(nèi)的報(bào)價(jià)，就從每平方米約2萬(wàn)元下跌到1.5萬(wàn)元左右，其中不乏價(jià)格“腰斬”的項(xiàng)目。而今年的房?jī)r(jià)將經(jīng)歷一個(gè)循序漸進(jìn)的、緩慢的回落過(guò)程，因?yàn)檎{(diào)控強(qiáng)調(diào)的是讓市場(chǎng)穩(wěn)定有序地發(fā)展。同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌后，交易量的反彈也不會(huì)像2008年那樣迅猛。嚴(yán)格的購(gòu)房資格限制政策使得購(gòu)房需求大幅萎縮，也使得投資客基本被擠出住宅市場(chǎng)。因此，房?jī)r(jià)的下降只會(huì)帶來(lái)自住型購(gòu)房需求的逐步釋放，而不會(huì)帶來(lái)新的需求和成交以及房?jī)r(jià)的快速反彈。

同時(shí)，胡景暉還認(rèn)為，政府救市的情況也不會(huì)再出現(xiàn)。2008年底，受金融危機(jī)、消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)回落等因素的影響，面對(duì)樓市成交量的急劇萎縮，政府出臺(tái)了多項(xiàng)救市措施。但是今年，政策不僅不會(huì)松動(dòng)，而且個(gè)別細(xì)節(jié)之處還會(huì)更加嚴(yán)格。

取階段成效短期內(nèi)政策不會(huì)動(dòng)搖

國(guó)務(wù)院7月召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議中提到的“堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”，說(shuō)明了目前中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的認(rèn)可。自2010年上半年開(kāi)始的本輪調(diào)控在多輪政策的連續(xù)作用下，已經(jīng)取得階段性成果，成功地穩(wěn)住了房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，為保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅改革等“治本之策”爭(zhēng)取到了寶貴時(shí)間。

此次會(huì)議同時(shí)提出，“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求?！睂?duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，雖然再次出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大，但在執(zhí)行層面進(jìn)行微調(diào)、鞏固調(diào)控成果的可能性大大增加。

自2005年“國(guó)八條”政策開(kāi)始，在經(jīng)歷6年的摸索之后，房地產(chǎn)調(diào)控各類(lèi)政策基本成型，后期政策重點(diǎn)恐將從戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向戰(zhàn)術(shù)，特別體現(xiàn)在政策落實(shí)和監(jiān)管方面，主要表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管進(jìn)行政策加碼，各地資金監(jiān)管平臺(tái)、項(xiàng)目管理平臺(tái)、房地產(chǎn)交易平臺(tái)的逐步開(kāi)通，可視為監(jiān)管實(shí)施的加力。