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作為下半年乃至整個“十二五”期間“保民生”工作的重頭戲，保障房無疑承載著太多社會期許，比如平衡產(chǎn)業(yè)投資需求、緩解社會居住矛盾等。未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套，今年則計劃完成1000萬套的保障房開工任務(wù)。保障房建設(shè)的進程，牽動著各方關(guān)注的目光。

近期，上海證券報將持續(xù)關(guān)注各地保障房建設(shè)進展，希望通過解剖個案、分析問題、介紹經(jīng)驗，為讀者展現(xiàn)保障房建設(shè)的真實情況。

本期調(diào)查關(guān)注的是由廣州引起的經(jīng)濟適用房停建話題。根據(jù)本報記者深入調(diào)查，除廣州外，上海、重慶等地均在反思經(jīng)濟適用房模式的弊端，并有可能在未來淡出經(jīng)適房建設(shè)。如果這一趨勢繼續(xù)擴大，勢必在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生一定影響?！笆濉逼陂g計劃的3600萬套保障房中，數(shù)百萬套的經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃是否會因此生變？經(jīng)適房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的過渡？如何建設(shè)和完善保障房的長效管理機制？我們試圖在本期的調(diào)查中回答這些問題。

一線城市率先反思經(jīng)適房

近日，廣州一場關(guān)于是否應(yīng)該停建經(jīng)濟適用房的討論在政府和民間進行。根據(jù)當事人廣州新城市集團總裁曹志偉介紹，廣州市住房保障辦已經(jīng)表態(tài)，未來將逐步降低經(jīng)適房、限價房所占比例。業(yè)內(nèi)解讀稱，未來廣州新增保障房可能全部以公租房形式建設(shè)，停建經(jīng)濟適用房和限價房。

作為廣州政協(xié)委員，曹志偉在年初的廣州市兩會上提出了應(yīng)該全面停建、停售財政投資的經(jīng)適房和限價房，并嚴格限制其轉(zhuǎn)手交易的建議。曹志偉認為，由于經(jīng)適房和限價房可交易的屬性，謀利者千方百計地希望進入該領(lǐng)域，這可能導(dǎo)致本不屬于被保障范圍的人占據(jù)寶貴的保障房資源，令其保障性質(zhì)成為空談。

近日，廣州市住房保障辦約談了曹志偉并給出8點回復(fù)。在談到經(jīng)適房問題時，住房保障辦稱，現(xiàn)在廣州已經(jīng)逐步降低經(jīng)適房、限價房所占的比例，并正在研究進一步嚴格管理已售經(jīng)適房和限價房的轉(zhuǎn)手交易。在必要時，政府將運用有優(yōu)先認購權(quán)回購轉(zhuǎn)手交易的經(jīng)適房和限價房，以便循環(huán)使用?！拔蚁嘈沤?jīng)適房和限價房離退出歷史舞臺的時間不會太遠了?！辈苤緜シQ。

實際上，反思經(jīng)適房并考慮逐步淡出這一市場的還有其他一線城市，比如上海、北京、重慶等地。上海一家參與保障房建設(shè)的大型房企內(nèi)部人士告訴記者，明年開始上海將增加公租房比例。而對于開發(fā)商未來大量參建公租房的操作模式，有關(guān)人士私下的分析是：開發(fā)商持有十年，十年后按商品房銷售。

那么，上海經(jīng)濟適用房為什么也在考慮淡出呢？“除了管理上可能出現(xiàn)的問題外，上海經(jīng)濟適用房的問題主要出在可售人群的數(shù)量上。”該人士稱。

根據(jù)上海市房管部門的介紹，目前上海第一批經(jīng)濟適用房申請受理工作已經(jīng)完成，正式受理3.3萬戶家庭。為了讓更多家庭進入購買范圍，上海已經(jīng)在今年3月，將收入指標由第一批的人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬元以下，提高到人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬元以下。實施范圍從原來的13個區(qū)擴大到全市所有區(qū)（縣）。但是，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法，幾次變動中，另外兩條紅線一直沒有改變，一是人均面積15平方米以下，二是具有上海戶籍。在業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)濟適用房面積本身并不大，如果再大幅提高人均居住面積的上限，比如提高到人均20平方米以下，那么，一個原有60平方米住房的三口之家購置經(jīng)濟適用房的必要性就變得牽強。

在這種情況下，如果經(jīng)適房項目位置遠一些、價格高一些，就可能導(dǎo)致更多的空置現(xiàn)象發(fā)生。此前，有媒體探訪上海已經(jīng)入住的三個經(jīng)濟適用房小區(qū)，發(fā)現(xiàn)交房5個月后，其真實入住率僅三成。

數(shù)據(jù)顯示，2011年度，上海市保障性安居工程計劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。其中：經(jīng)濟適用住房開工500萬平方米（約8萬套）；動遷安置房（限價商品住房）開工800萬平方米（約10萬套）；公共租賃住房建設(shè)和籌措200萬平方米（約4萬套）。

也就是說，對比13個區(qū)3.3萬戶可購家庭數(shù)量和8萬套的2011年新開工量，經(jīng)適房的供應(yīng)計劃與實際購買人群的數(shù)量差已經(jīng)顯現(xiàn)。

另外，深圳、北京、重慶等地業(yè)內(nèi)人士均表示，經(jīng)濟適用房的可操作性和可持續(xù)性一直是地方政府考慮的內(nèi)容。去年開始，重慶在萬佳苑等經(jīng)濟適用房屢出問題后痛定思痛，率先于全國形成了較完整的公租房方案。目前，重慶成為全國為數(shù)很少的已經(jīng)開始啟動公租房招租的城市之一，受到市場廣泛肯定。