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基本原則為“總量與2011年持平，擴大公共租賃房比重”

一邊是督促房價上漲過快的二三線城市盡快按照國務院要求出臺限購措施，另一邊住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住建部）已經(jīng)著手研究起草2012年保障性住房開工建設(shè)的總?cè)蝿罩笜恕?/p>

目前，住建部按照國務院的相關(guān)主旨精神，已經(jīng)把2012年保障性住房的開工建設(shè)總?cè)蝿罩笜丝趶?，確定在與2011年“基本持平”，并在此基礎(chǔ)上對保障性住房的任務結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，結(jié)合公眾需要，逐步擴大公共租賃房在保障性住房開工建設(shè)指標中的所占比重。

2011年，全國保障性住房建設(shè)開工任務指標被確定為1000萬套，截至本報發(fā)稿時止，住建部的數(shù)據(jù)顯示，全國保障性住房的開工指標已逾70%。記者了解到，按照目前確定的基本口徑，住建部將陸續(xù)開始就此與地方政府溝通，在達成基本一致后上報“國務院保障性安居工程領(lǐng)導小組”協(xié)商，最終在年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上進行討論并最終確定。

建設(shè)總量將與2011年持平

“之前有消息說2012年的保障性住房任務指標將比2011年有所下降，這個說法是不正確的，我們目前正在做相關(guān)的研究和起草工作?！?月17日上午，住建部一位官員向記者表示，該部住房保障司已經(jīng)啟動了關(guān)于2012年保障性住房任務指標的相關(guān)工作。

記者了解到，2012年保障性住房開工建設(shè)任務的指標研究與制定，主要參照如下幾個標準。一是2011年保障性住房的開工總量；二是“十二五”期間保障性住房總?cè)蝿罩笜朔峙涞疆斈甑娜蝿涨闆r；三是當?shù)亍皯１M?！比巳旱淖》勘Ｕ锨闆r。除此之外，還將綜合考慮房地產(chǎn)固定投資總額、地方政府負債情況等中宏觀經(jīng)濟基本面的情況。

綜合上述標準，住建部初步擬定的2012年保障性住房開工建設(shè)任務指標的總口徑為“總量持平”。對此，前述住建部的官員并未予以正面表態(tài)，他只是向記者強調(diào)，保障性住房的建設(shè)是事關(guān)經(jīng)濟全局的工作，最終將由國務院協(xié)調(diào)住建部、國家發(fā)改委、財政部以及地方政府確定。

2011年，住建部代表“國務院保障性安居工程領(lǐng)導小組”向各地方政府下達了總計1000萬套的保障性住房開工建設(shè)指標，并與地方政府簽訂工作責任書，要求地方政府必須完成任務，并要求在2011年10月之前，開工率達到70%。住建部部長姜偉新曾多次提醒地方政府負責人，保障性住房不僅是經(jīng)濟工作，更是“政治任務”。

“本屆政府目前提出的目標是，保障性住房在‘十二五’期間總共開工建設(shè)3500萬套，2011年作為開局之年，完成1000萬套，如果第二年就削減開工任務的指標，很可能會使接下來的幾年任務壓力增大，因為地方政府好不容易緊張起來的神經(jīng)，一旦松懈，將給完成3500萬套的指標帶來不好的影響。”北京大學房地產(chǎn)研究中心主任陳國強向《中國經(jīng)營報(微博)》記者表示。

據(jù)了解，住建部草擬這一指標任務只是這項工作的第一步，按照這一口徑在與地方政府初步溝通后，“國務院保障性安居工程領(lǐng)導小組”將對這一指標進行協(xié)調(diào)，并最終提交年底召開的中央經(jīng)濟工作會議討論并確定。

租賃型保障房比重將加大

記者了解到，盡管總量1000萬套任務指標會總體持平，但是其組成結(jié)構(gòu)將進行調(diào)整。租賃型的保障性住房的比例將逐步提高。

山東省建設(shè)廳的一位官員告訴記者，在國務院下達的保障性住房開工任務指標中，總共可以分為5類。一是廉租住房，對應城市低保家庭；二是經(jīng)濟適用住房，對應城市低收入人群；三是公共租賃住房，對應解決城市新移民的住房問題；四是雙限房，對應城市中等收入者；五是舊城區(qū)、煤礦采空區(qū)、棚戶區(qū)改造。

“在2011年中，占比最大的就是公共租賃住房。”這位山東省建設(shè)廳的官員稱。實際上在2011年，河北、山東、陜西等省的任務指標結(jié)構(gòu)中，公共租賃住房均占有超過一半以上的比例。而地方政府需要直接進行大規(guī)模財政資金投入的，也恰恰是公共租賃房。

接近住建部的權(quán)威人士告訴記者，按照目前住建部的設(shè)想與考慮，公共租賃房以及廉租房在整個2012年以及以后的保障性住房開工建設(shè)指標設(shè)置中的地位，將得到進一步強化?！白赓U型的保障性住房可以保證政府持續(xù)投入后的保障性住房總量不斷提高，從而不斷的擴大覆蓋面，但銷售型的保障性住房就存在這個問題，建設(shè)了，賣掉了，總量等于不斷建設(shè)又不斷流失?！彼f。

這一說法記者在廣東省建設(shè)廳的官員處得以證實。8月17日，廣東省住建廳的一位官員向記者表示，廣州已經(jīng)考慮不再建設(shè)新的經(jīng)濟適用住房，轉(zhuǎn)而通過向社會回購住房作為公共租賃房使用。

陳國強則認為，租賃型的保障性住房之所以在決策層設(shè)定的保障性住房體系中，占有越來越重要的地位，除了應保人群的需求之外，還與日后的融資考慮有關(guān)。“如果政府擁有這些保障性住房的產(chǎn)權(quán)，并收取租金收入，無論高低，就存在通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資的可能性，并把這些資金再度投入到未來的保障性住房開發(fā)建設(shè)與維護當中?！?/p>

銀監(jiān)會“一市一平臺”成關(guān)鍵

“住建部還沒有和我們具體溝通2012年的保障性住房建設(shè)指標任務問題?！鼻笆錾綎|省建設(shè)廳的官員向記者表示，按照他的經(jīng)驗判斷，地方政府真正開始和住建部實質(zhì)溝通2012年開工指標問題，要等到中央財政對廉租住房轉(zhuǎn)移支付額度確定、地方融資平臺“一市一平臺”有明確的落實精神之后。

畢竟，所有保障性住房的開工任務指標問題歸根結(jié)底都是錢的問題，這也是地方政府目前觀望態(tài)度的由來所在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，地方政府真正等待的是，銀監(jiān)會“一市一平臺”政策的落實進度。按照銀監(jiān)會的要求，地方政府控股的城投公司可以成為保障性住房的融資主體，但是其前提有兩個，一是一市只能確定一家，二是這家城投公司必須已經(jīng)完成既有債務的清查。

“現(xiàn)在政策精神是有了，但是，清查的工作很復雜，工作量也很大，不是立刻就能清理完的，如果不能完成清理，這個融資平臺就不能發(fā)揮融資的作用，這時候談任務指標，實際上是沒有意義的?！标兾魇〗ㄔO(shè)廳一位官員向記者表示。

記者了解到，盡管兩次下發(fā)文件要求金融系統(tǒng)對保障性住房融資予以支持，但實際上其內(nèi)部仍持有相當謹慎的態(tài)度。劉明康曾在內(nèi)部會議上通過“講話”提出了最基本的原則要求——信貸支持保障性住房建設(shè)，其全部目的只是幫助地方政府打財政支持的時間差，而不是填項目資本金等其他用途，并把保障性住房貸款的上限，限定在15年。

對于還款方式，銀監(jiān)會要求保障性住房開發(fā)建設(shè)貸款一年分兩次還本付息，必須利隨本清。一旦地方政府及其平臺公司出現(xiàn)違規(guī)或違約問題，便即刻中止對該政府平臺公司的貸款支持，并訂立交叉違約條款，同時將這一條款寫入信貸合同，而所謂交叉違約即是連坐，平臺公司在一家銀行出現(xiàn)違約，其在各家銀行的貸款均應認定為違約。

“對于2012年‘持平’的口徑我們是有準備的，但前提是相關(guān)配套的金融支持政策，需要落實到位?！鄙綎|省住建廳的官員表示。