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曾幾何時，買房的售樓現(xiàn)場，人山人海，購房者排號搶房，然后就是埋頭付錢簽合同。這一切看起來都沒什么不妥。但最近，有“較真”的購房者一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，理由是，開發(fā)商故意隱瞞“土地抵押”這一重大事項，并以先付款再簽合同的方式希望瞞天過海，騙過購房者。而開發(fā)商則辯稱，此做法都是目前各開發(fā)商最常用的方式，所做也全部符合規(guī)范，不存在欺詐情況。

6月24日，此案開庭，但由于原被告雙方供述事實有較大出入，法庭沒有當(dāng)庭宣判。

焦點一：

土地抵押情況應(yīng)如何告知

原告金先生今年1月份看中了杭州城北一樓盤的房子，售樓小姐說如果有意向，需要及時下定金。金先生仔細(xì)看了定金合同后，付了15萬元定金并簽了定金合同。

今年5月份，原告金先生委托代理人前往該樓盤售樓處，簽訂正式商品房買賣合同。售樓處表示一定要先付一半房款再看合同，并表示合同是房管局的統(tǒng)一合同，代理人只得刷卡付掉45萬余元首付。等售樓小姐將打印出的合同交給代理人，代理人才發(fā)現(xiàn)，合同第十三條“告知條款”寫明：該樓盤的土地使用權(quán)已經(jīng)抵押給中國某金融租賃公司和某信托公司，抵押金額為8.8億元。

金先生的代理人認(rèn)為該合同有瑕疵，要求開發(fā)商做擔(dān)保，但被拒絕。為免權(quán)益受到侵害，金先生拒絕簽訂該份合同。

法庭上，雙方爭議的焦點之一就是：對于土地抵押這件事，與購房者到底有沒有關(guān)系？如果要告知，什么樣的告知方式是適當(dāng)?shù)模?/p>

原告--購房者金先生的代理人阮劍豪律師認(rèn)為，開發(fā)商從一開始就有意隱瞞“土地抵押”這件事，因為在定金合同里面沒有提及“土地抵押”這件事，甚至直到簽合同當(dāng)天，他也是先付了款以后才首次看到合同，才看到合同中約定的“土地抵押”這一款項。

而開發(fā)商認(rèn)為，定金合同只是個用于簽訂正式商品房合同的預(yù)約，而《商品房買賣合同》還未成立及生效，因此，開發(fā)商不負(fù)有披露商品房抵押信息的義務(wù)。不過，開發(fā)商同時又堅持表示，已經(jīng)按房管部門的要求，將《商品房買賣合同》示范文本在銷售現(xiàn)場公示，在合同第十三條已經(jīng)明確表明了關(guān)于“土地抵押”的情況。但原告表示從未看到過這個范本。

原告認(rèn)為，土地抵押對購房者來說存在很大風(fēng)險，一旦后期資金發(fā)生困難，購房者很可能血本無歸。但開發(fā)商對此有不同意見：“商品房開發(fā)建設(shè)所需資金巨大，開發(fā)商利用土地及在建工程進(jìn)行抵押融資是法律允許的。只要在商品房初始登記完成前注銷抵押，就不會影響買受人的房屋權(quán)屬登記。”

記者分析：在《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十三條“抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù)”中有相關(guān)約定：“與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的，出賣人將相關(guān)情況（登記機(jī)關(guān)、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時間等）告知如下……”“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。”而且杭州市房管局規(guī)定，“一房一價”“商品房買賣合同示范文本”都必須在銷售現(xiàn)場展示。

問題在于，有幾個人能在銷售現(xiàn)場注意到那幾張合同示范文本，又有幾個開發(fā)商將“土地抵押”這類事項放在顯要位置，并明確告知購房者了？記者問了幾家開發(fā)商的營銷人員，甚至他們也不清楚自家項目的“土地抵押”這一條有沒有寫在示范文本上，或者有沒有展示在銷售現(xiàn)場。

焦點二：

先付錢再簽合同，還是先簽合同再付錢

簽訂《商品房買賣合同》時，究竟是先付錢還是先簽合同？記者詢問了幾家開發(fā)商，得到的答復(fù)也是模棱兩可。事實上，這兩種方式，從中承擔(dān)的風(fēng)險不同。如果是先簽合同再付款，購房者感覺比較符合正常程序；而如果是先付款再簽合約，開發(fā)商會覺得相對有保障。

到底先簽約還是先付款，本來也沒什么太大關(guān)系，但如果有購房者較了真，這個問題也值得探討。在此案中，開發(fā)商表示，先簽約還是先付款只是簽訂合同的具體形式。而原告購房者則認(rèn)為，開發(fā)商有意先付款再簽合同，是故意隱瞞土地抵押的事實。

記者分析：目前大部分購房程序是先付首付款再簽合同的。因為現(xiàn)在合同是網(wǎng)上備案，一旦打印，透明售房網(wǎng)上顯示房源已經(jīng)成交，無法再更改，到時如果購房者反悔不想付錢，就需要作退房處理。

不過，既然銷售現(xiàn)場有合同示范文本，在簽訂正式《商品房買賣合同》前，售樓人員可以拿示范文本給購房者看，當(dāng)然，里面要打印的內(nèi)容也都要誠實說清楚。這樣，無論是先簽合同還是先付款，都不會有類似的糾紛了。