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一場未了的香河土地違規(guī)圈占風(fēng)波，已經(jīng)牽扯了當(dāng)?shù)卣㈤_發(fā)商乃至購房人多方當(dāng)事人。而在國土部門最終的土地調(diào)查結(jié)果未公布之前，各方也都處于靜默期和糾結(jié)之中。記者采訪了解到，目前已經(jīng)購房的香河業(yè)主大多較為理性，并未出現(xiàn)“退房潮”。而開發(fā)商群體處于靜默期，等待“事出有因”的土地圈占事件調(diào)查結(jié)果。香河部分開發(fā)商向記者表述心態(tài)：“土地風(fēng)波”為雙刃劍，對于客觀利好存在的香河樓市，在規(guī)范之后更期待規(guī)模化和可持續(xù)的發(fā)展。

當(dāng)事購房人 理性“維權(quán)”，未現(xiàn)“退房潮”

在香河土地違規(guī)圈占風(fēng)波中，由于一些開發(fā)商已經(jīng)售出部分商品房，使得香河購房人成為糾結(jié)的當(dāng)事利益方之一。

萬科與五礦聯(lián)手打造的北京歡慶城·鷺湖，是在此次事件中被點名的品牌開發(fā)商項目。目前，該項目已經(jīng)停工，配合國土部門的調(diào)查。

今年3月13日，歡慶城·鷺湖1期A區(qū)入市，在此前“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”利好及項目本身品牌、品質(zhì)的基礎(chǔ)上，逆勢熱銷300多套。而因之后的土地調(diào)查事件，其預(yù)計5月入市的二期產(chǎn)品暫停銷售。

“事發(fā)后，萬科的銷售人員與所有購房業(yè)主取得了聯(lián)系，告知這一情況?！比f科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在300多業(yè)主中，態(tài)度大致分為三種。大部分業(yè)主表示觀望，看事情發(fā)展再做決定；有四五組客戶有所顧忌，表示要退房，萬科將全款退還；此外也有部分業(yè)主表示不愿退房。

此前，香河縣政府相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受央視采訪時表示，將說服萬科退房、退購。這將牽扯歡慶城大部分不退房業(yè)主的利益。

北京市律師協(xié)會土地法專業(yè)委員會副主任周勝律師表示，要求購房人退房并不公平。“購房人購買房子獲得增值以及其他相關(guān)損失不能被忽略。而從此次事件來看，萬科五礦拿下歡慶城項目土地是通過合法的招拍掛程序，能夠進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，也取得了各種合法證照?！?/p>

據(jù)了解，目前歡慶城一期業(yè)主面對此次事件的態(tài)度較為理性。他們已自發(fā)組織了一個業(yè)主QQ群，只允許購房人進(jìn)入。一位知情人士表示，這些業(yè)主此時并不希望過多地對外界發(fā)表看法，而是希望通過有效途徑解決問題。

近日，已有歡慶城業(yè)主代表向萬科遞交了溝通信件?！澳壳暗母鞣N信息比較多，業(yè)主希望能夠從萬科獲得更多的對稱信息。我們將按時回復(fù)?！比f科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前對于業(yè)主暫不涉及賠償問題。因停工是配合國土部門調(diào)查，雖然可能會導(dǎo)致房子延期交付，但這一后續(xù)問題，要等調(diào)查結(jié)果出來后才討論。

開發(fā)商很糾結(jié)，等待調(diào)查結(jié)果

在香河土地違規(guī)圈占事件曝出時，這個距離北京45公里的縣城，已經(jīng)有萬科、萬通、富力、綠地等十幾家大型房企“集結(jié)”。在“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的利好之下，位于京東的香河一直被認(rèn)為是河北環(huán)北京13縣中最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，大批品牌房企進(jìn)駐，大興土木，都將香河視為其發(fā)展戰(zhàn)略要地之一。而一夜之間，因土地問題，這些房企欲打造的項目有可能成為“空中樓閣”，令很多開發(fā)商一時不知所措。

萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然項目停工，但是該支出的費用，如工人工資等需要照付。

一位國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者表示，目前旗下企業(yè)還未銷售項目，但此前該公司披露的在這一區(qū)域“規(guī)?；l(fā)展”的計劃可能受到影響?！澳壳安恢滥玫厥?/p>

不是合規(guī)合法，不敢貿(mào)然有發(fā)展動作?！?/p>

另一位當(dāng)?shù)孛衿箝_發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前國土部門已經(jīng)在香河進(jìn)行兩個星期左右的調(diào)查工作，在最終結(jié)論出臺之前，并不知道有多少開發(fā)商涉及的多少土地存在問題，開發(fā)商受到的影響此時不好評估。

據(jù)記者了解，目前香河區(qū)域開發(fā)商分為本地開發(fā)商、北京開發(fā)商以及一些進(jìn)駐的非知名小開發(fā)商。但上述香河本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，來自北京的開發(fā)商十分習(xí)慣在北京土地市場規(guī)范的招拍掛拿地程序，所以在香河市場也遵循這一習(xí)慣。至于，合法招拍掛程序下，當(dāng)?shù)卣谕恋厍捌谑諆^程中是否有問題，開發(fā)商無精力也無權(quán)對政府部門做盡職調(diào)查。在前期調(diào)研時，也只會對區(qū)域發(fā)展、商業(yè)價值進(jìn)行調(diào)查，沒有人會逐一地塊去質(zhì)疑政府進(jìn)入公開市場的土地是否存在問題。

北京市律師協(xié)會土地法專業(yè)委員會副主任周勝律師表示，開發(fā)商從公開土地市場招拍掛拿地，手續(xù)齊全則合規(guī)合法。而出于對政府的信任，沒有開發(fā)商在拿地之初會質(zhì)疑招拍掛的土地本身是否合規(guī)合法。而此次違規(guī)圈地事件曝出后，同購房人一樣，開發(fā)商同樣要承擔(dān)停工停售造成的各種損失。在無過錯情況下，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也表示，如開發(fā)商對此前土地存在的隱患問題不知情，那么土地違規(guī)圈占的主體責(zé)任應(yīng)該在當(dāng)?shù)卣?/p>

據(jù)了解，目前國土部門對于違規(guī)圈占土地的調(diào)查及處理結(jié)果并未出爐，而此前媒體報道的一些可能的處理方案，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為欠妥。

對于萬科已經(jīng)出售的300套商品房，香河縣政府接受央視采訪時表示，將通過市場評估，以成本價收回后重新轉(zhuǎn)做百姓回遷房。周勝律師表示，回遷房與商品房在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、成本等方面均有差異，上述方法可操作性不大，如收回土地拆除現(xiàn)有建筑重新建保障房，將會造成社會資源和國有資產(chǎn)的巨大浪費，是一種“矯枉過正”的行為。解決此問題政府應(yīng)該通過行政手段溝通協(xié)商，雖然土地具有唯一性，但可嘗試采取“土地置換”的方式，再為村民尋找合適的回遷安置地。

影響

“環(huán)北京”樓市面臨規(guī)范考驗

由于已經(jīng)有近20家北京房企進(jìn)駐香河地區(qū)，近日，北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志對記者表示，房協(xié)已經(jīng)對此事件關(guān)注。第一，關(guān)注購房人在此次事件中合法權(quán)益如何維護(hù)，第二，關(guān)注開發(fā)商在合法土地招拍掛程序中取得土地，土地違規(guī)圈占問題如何界定。陳志表示，房協(xié)同樣關(guān)注在城市化過程中，此類問題如何規(guī)避和解決。

據(jù)悉，國土資源部近日發(fā)布了今年一季度國土資源違法違規(guī)線索和信訪受理情況。地方政府主導(dǎo)、支持、默許下的非法擴(kuò)張用地增多。以城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為名，非法轉(zhuǎn)讓集體土地的現(xiàn)象也比較突出。3月份以來，對于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會借城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點、進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)等名義，非法占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，部分提供給農(nóng)民居住，部分對外銷售的舉報增多，約占當(dāng)月受理非法轉(zhuǎn)讓土地線索的兩成。

據(jù)記者了解，香河的土地違規(guī)圈占風(fēng)波也已擴(kuò)大涉及至大廠、固安等地，城市化發(fā)展進(jìn)程中，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展正面臨一場規(guī)范考驗。

對于此次土地調(diào)查風(fēng)波對香河樓市的影響，不少開發(fā)商認(rèn)為是“雙刃劍”。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商向記者表示，香河遭遇土地稽查，對于很多開發(fā)商來講是一個警醒。排除通過合法招拍掛程序拿地的開發(fā)商待解的問題，對一些存在違法圈地、不規(guī)范操作的開發(fā)商是一種震懾。對于今后的開發(fā)建設(shè)以及區(qū)域發(fā)展也是一種規(guī)范。目前，香河作為京東腹地，交通便捷以及區(qū)域利好都客觀存在，并不擔(dān)心此次土地風(fēng)波會重創(chuàng)香河樓市發(fā)展，規(guī)范后的市場將迎來可持續(xù)和規(guī)模化的發(fā)展。