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編者按：

4月5日，央行宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利率達(dá)到3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。此次是2011年以來央行第二次加息，也是去年10月份啟動(dòng)本輪加息周期以來的第四次加息。

進(jìn)入加息周期以后，市民的存貸款策略該如何調(diào)整？手中的“閑錢”又多了哪些投資渠道？哪些理財(cái)產(chǎn)品的收益率會(huì)隨著加息而“水漲船高”？從本期開始，本報(bào)“搖錢樹”版將開辟《加息周期話理財(cái)》專欄，敬請(qǐng)讀者關(guān)注。本期，我們將目光聚焦在加息后首次置業(yè)者的購房貸款策略。

加息了“房奴”怎么辦？

若享利率優(yōu)惠提前還款不劃算

進(jìn)入加息通道后，伴隨著利率的上升，“房奴”們的還貸壓力勢(shì)必進(jìn)一步增加。如何根據(jù)自身情況，盡可能地降低利息支出？為此，記者請(qǐng)來了農(nóng)行華達(dá)支行行長助理張肖玲，就加息周期下首次置業(yè)者的貸款方式、還款方式以及是否提前還貸等策略選擇，為“房奴”們支招解惑。

貸款方式：可盡量爭取公積金貸款

市民小陳去年9月份在樓市二次調(diào)控之前買房，當(dāng)時(shí)房貸的基準(zhǔn)利率是5.94%，由于當(dāng)時(shí)首套房還可以申請(qǐng)到7折優(yōu)惠，所以折算下來，商業(yè)貸款的利率僅為4.16%，與當(dāng)時(shí)公積金貸款3.87%的利率相差無幾。于是，小陳聽從了銀行客戶經(jīng)理的建議，首套房放棄申請(qǐng)公積金貸款。若以后買二套房，商業(yè)貸款無法享受優(yōu)惠利率之后，再考慮使用公積金貸款。

然而，隨著加息時(shí)代的來臨以及銀行優(yōu)惠利率的取消，公積金貸款又逐漸成了一個(gè)“香餑餑”。

“從現(xiàn)在的情況來看，使用公積金貸款的利率會(huì)低很多。”張肖玲告訴記者，目前5年期以上的購房貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)漲到6.8%，而同期的公積金貸款利率則只有4.7%，相較而言，使用公積金貸款的確可以省下不少利息支出。

若以貸款100萬元，還款期20年計(jì)算，如果使用純商業(yè)貸款，以6.8%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，需要支付83萬多元的利息款。由于目前佛山個(gè)人公積金貸款最高可貸26萬元，如果使用商業(yè)+公積金的組合貸款模式，則僅需支付75萬余元，相比純商業(yè)貸款，可省下近8萬元的利息開支。

還款方式：等額本金還款利息支出相對(duì)少

目前，個(gè)人住房貸款的還款方式比較常見的有等額本息還款法和等額本金還款法，前者是在貸款期內(nèi)每期以相等金額平均償還貸款本息，利息總體來說，相對(duì)比較高；而后者是在貸款期內(nèi)每期償還等額本金，貸款利息則隨著本金逐月遞減，但前期還款壓力較大，房貸負(fù)擔(dān)由重到輕。

廣州某高校研究生畢業(yè)的阿雄目前在南海一家私營企業(yè)工作，月薪7000元，同樣在南海工作的女朋友每月收入大約5000元，兩人最近準(zhǔn)備買房結(jié)婚，并且已經(jīng)在南海平洲看中一套總價(jià)為100萬元的一手房。兩人商量之后，決定首付30萬元，其余70萬元向銀行貸款，貸款期為20年。

使用房貸計(jì)算器計(jì)算之后，他們發(fā)現(xiàn)，如果使用等額本息還款法，每月的月供都是5300多元，總的利息支出為58萬余元，而使用等額本金還款法，雖然第一個(gè)月月供高達(dá)6800多元，但以后可以逐月遞減，總利息支出僅為47萬元，相比等額本息還款，利息負(fù)擔(dān)少了10多萬元。于是，小兩口最終選擇了等額本金還款法。

張肖玲告訴記者，購房者可以根據(jù)自己現(xiàn)在和將來的實(shí)際支付能力來靈活選擇還款方式?！澳壳安簧巽y行都允許購房者有一次變更還款方式的機(jī)會(huì)，有需要的購房者可以向銀行提出申請(qǐng)”。

專家支招

提前還款：對(duì)享受利率優(yōu)惠客戶意義不大

加息令購房者的利息負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，不少市民紛紛考慮提前還貸，以降低利息支出。那么，提前還貸對(duì)于所有的購房者，是不是都是一個(gè)好選擇呢？其實(shí)未必。張肖玲對(duì)此解釋說，對(duì)于那些在去年下半年之后買房，沒有享受到利率折扣優(yōu)惠的客戶，提前還貸是有意義的，而對(duì)于已經(jīng)享受利率8.5折甚至7折優(yōu)惠的購房者，提前還貸并不是一個(gè)最優(yōu)的選擇。

如果是在去年10月份之前購房，并且已經(jīng)享受了利率七折優(yōu)惠，那么即便加息后，其貸款利率也只有4.16%，而加息后銀行的三年定期利率就已經(jīng)達(dá)到4.75%。張肖玲表示，對(duì)于這部分客戶，與其選擇提前還貸，還不如將錢拿去銀行存定期，或者選擇投資一些風(fēng)險(xiǎn)小、穩(wěn)定性較高的理財(cái)產(chǎn)品。

銀行業(yè)內(nèi)人士還建議，如果消費(fèi)者在購房之前已經(jīng)預(yù)計(jì)能夠提前還貸，那么在選擇還款方式的時(shí)候，最好選擇等額本金還款法，這樣才能最大限度地減少利息支出。(記者 徐靖)